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Maison ATUECH secteur Anduze

Bien expiré
VilleMassillargues-Attuech (30)
Surface100m²
Coût Total200 320€
Loyer Annuel11 098€
Rentabilité5.54%
Cashflow/mois-226€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 94 000 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 940 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison ATUECH secteur Anduze - Maison de 100 m2 sur un terrain de 510 m2 située proche d’Anduze sur la commune de MASSILLARGUES ATUECH. Une rénovation totale est à prévoir (toiture, menuiseries, isolation, sol, plomberie, électricité), le bien est classé comme insalubre. Maison raccordée à l’électricité, l’eau et l’assainissement.

Ville : Massillargues-Attuech
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30140
Coordonnées : 44.027410, 4.021620
Total : 200 320€
Prix d'acquisition : 94 000€
Travaux : 98 800€
Valeur du bien : 192 800€
Frais de notaire : 7 520€
Coût estimé : 7 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 9.25€/m²/mois
Fourchette : 7.00€ - 12.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 925€/mois
Loyer annuel estimé : 11098€/an
Fourchette totale : 700€ - 1221€/mois
Fourchette annuelle : 8405€ - 14654€/an
Rentabilité brute :5.54%
Fourchette de rentabilité :4.20% - 7.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :200 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :999,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :58,43€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 058,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :99 568,70€
Coût de l'assurance :17 528,00€
Taxe foncière : 1 109,83€/an
Soit par mois : 92,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 924,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 150,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-225,68€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Estimé (année de construction) • Confiance : Faible
Le bien est classé comme insalubre, ce qui indique généralement une faible performance énergétique.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 100 m²
Raison: DPE G - Maison - Isolation des combles pour améliorer l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour améliorer le score énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique avec remplacement des menuiseries
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Réfection plomberie
Remplacement complet de la plomberie (eau chaude/froide, évacuations)
Quantité: 100 m²
Raison: Maison classée insalubre - Plomberie à remettre aux normes
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité (tableau électrique, prises, éclairage)
Quantité: 100 m²
Raison: Maison classée insalubre - Électricité à remettre aux normes
SolOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de carrelage ou parquet dans le salon et les chambres
Quantité: 100 m²
Raison: État 2/5 visible dans le salon - Sol à rénover dans toutes les pièces
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé, rénovation totale nécessaire
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche ou baignoire, lavabo et WC
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé, rénovation totale nécessaire
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé, rénovation nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :98 800 €(988 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:4 700€
    Isolation des combles: 100 m² × 36€/m² = 3600€, Main d'œuvre: 1100€
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12500€ (installation comprise)
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage PVC: 12 fenêtres × 900€/fenêtre = 10800€
  • Plomberie:15 000€
    Réfection plomberie: 100 m² × 150€/m² = 15000€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:12 000€
    Mise aux normes électricité: 100 m² × 120€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Revêtement sol:10 000€
    Pose de carrelage: 100 m² × 100€/m² = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (installation et équipements inclus)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (installation et équipements inclus)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Pose de parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Massillargues-Attuech (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 925 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 098 €/an
Calcul : 925 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 864 €/an
Base de calcul : Emprunt de 200 320 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 701 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 110 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 98 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 107 475 €
Revenus locatifs : +11 098 €
Charges déductibles : -107 475 €
Résultat foncier Année 1 : -96 376 €(Déficit de 96 376 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 74 976 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 675 €/an
Revenus locatifs : +11 098 €
Charges déductibles : -8 675 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 424 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 74976.21 € reporté.
Prix d'achat du bien : 94 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 100 €(65% de 94 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 222 €/an
Calcul : 61 100 € × 3,636% = 2 222 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 098 €107 481 €6 870 €-96 383 €21 400 €74 983 €74 983 €
211 320 €8 500 €6 689 €2 820 €--72 163 €
311 547 €8 313 €6 502 €3 233 €--68 929 €
411 778 €8 120 €6 309 €3 658 €--65 271 €
512 013 €7 919 €6 108 €4 094 €--61 177 €
612 253 €7 712 €5 901 €4 542 €--56 635 €
712 499 €7 497 €5 686 €5 002 €--51 633 €
812 748 €7 274 €5 463 €5 474 €--46 159 €
913 003 €7 044 €5 233 €5 960 €--40 199 €
1013 264 €6 805 €4 994 €6 458 €--33 741 €
1113 529 €6 559 €4 748 €6 970 €--26 771 €
1213 799 €6 303 €4 492 €7 496 €---
1314 075 €6 038 €4 228 €8 037 €---
1414 357 €5 765 €3 954 €8 592 €---
1514 644 €5 481 €3 670 €9 163 €---
1614 937 €5 188 €3 377 €9 749 €---
1715 236 €4 884 €3 073 €10 352 €---
1815 540 €4 569 €2 758 €10 971 €---
1915 851 €4 243 €2 432 €11 608 €---
2016 168 €3 906 €2 095 €12 262 €---
2116 492 €3 557 €1 746 €12 934 €---
2216 821 €3 196 €1 385 €13 626 €---
2317 158 €2 822 €1 011 €14 336 €---
2417 501 €2 434 €623 €15 067 €---
2517 851 €2 033 €222 €15 818 €---
TOTAL355 483 €243 642 €99 569 €111 840 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 111 840 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 098 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 331 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 331 €-6 420 €+8 751 €
2+2 331 €0 €+2 331 €
3+2 331 €0 €+2 331 €
4+2 331 €0 €+2 331 €
5+2 331 €0 €+2 331 €
6+2 331 €0 €+2 331 €
7+2 331 €0 €+2 331 €
8+2 331 €0 €+2 331 €
9+2 331 €0 €+2 331 €
10+2 331 €0 €+2 331 €
11+2 331 €0 €+2 331 €
12+2 331 €+2 249 €+82 €
13+2 331 €+2 411 €-80 €
14+2 331 €+2 578 €-247 €
15+2 331 €+2 749 €-418 €
16+2 331 €+2 925 €-594 €
17+2 331 €+3 106 €-775 €
18+2 331 €+3 291 €-960 €
19+2 331 €+3 482 €-1 151 €
20+2 331 €+3 679 €-1 348 €
21+2 331 €+3 880 €-1 549 €
22+2 331 €+4 088 €-1 757 €
23+2 331 €+4 301 €-1 970 €
24+2 331 €+4 520 €-2 189 €
25+2 331 €+4 745 €-2 414 €
Total+58 275 €+41 583 €+16 692 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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