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Vente maison 4 pièces 110 m² Sentein (09800) - Superimmo

Bien expiré
VilleSentein (09)
Surface110
Coût Total91 840
Loyer Annuel9 262
Rentabilité10.08%
Cashflow/mois+220
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 73 000 €
Surface : 110 m²
Prix au m² : 663,64 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

L'Agence des 3 pics vous propose cette maison T4 d'environ 110m2 au coeur du village de Sentein. La maison se compose en rez de chaussé d'une piéce de vie cuisine salon cellier et un WC Au Premier étage on retrouve 3 chambres dont une de 22 m2, Salle de bains avec douche et meuble Vasque, Et WC séparé. Au dernier une belle piéce de rangement. Ce bien est idéalement situé au centre du village, trés calme,proche de l'école à pied. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Xenia STRELNIKOVA mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS AGENCE DES 3 PICS et immatriculé au RSAC de FOIX sous le numéro 99081254700018, titulaire d'une attestation de collaborateur pour le compte de la société AGENCE DES 3 PICS. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr. Honoraires charge vendeur. xenia Strelnikova (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : - .

Ville : Sentein
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09800
Coordonnées : 42.799990, 0.930850
Total : 91 840
Prix d'acquisition : 73 000
Travaux : 13 000
Valeur du bien : 86 000
Frais de notaire : 5 840
Coût estimé : 5 840
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 110
Loyer prédit : 7.02€/m²/mois
Fourchette : 5.34€ - 9.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 772€/mois
Loyer annuel estimé : 9262€/an
Fourchette totale : 587€ - 1015€/mois
Fourchette annuelle : 7046€ - 12174€/an
Rentabilité brute :10.08%
Fourchette de rentabilité :7.67% - 13.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :91 840
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :448,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :26,79€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 474,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 570,96
Coût de l'assurance :8 036,00
Taxe foncière : 926,18€/an
Soit par mois : 77,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 771,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 552,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :219,81€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 110 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 110 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 14 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m² pour 110 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique.
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel.
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: 6 m² (carrelage et plomberie complète)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, mais rafraîchissement recommandé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: 14 m²
Raison: État 3/5 visible - salon en état correct, rafraîchissement léger conseillé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000(118 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 772 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 262 €/an
Calcul : 772 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 955 €/an
Base de calcul : Emprunt de 91 840 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 321 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 926 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 203
Revenus locatifs : +9 262
Charges déductibles : -17 203
Résultat foncier Année 1 : -7 941(Déficit de 7 941 €)
Imputable sur revenu global : 7 941
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 203 €/an
Revenus locatifs : +9 262
Charges déductibles : -4 203
Résultat foncier Années 2+ : 5 059 €/an
Prix d'achat du bien : 73 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 47 450(65% de 73 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 725 €/an
Calcul : 47 450 € × 3,636% = 1 725
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 26217 2062 958-7 9447 944 €--
29 4474 1262 8785 321---
39 6364 0432 7955 593---
49 8293 9582 7105 871---
510 0253 8692 6226 156---
610 2263 7782 5316 448---
710 4303 6842 4366 746---
810 6393 5872 3397 052---
910 8523 4862 2397 366---
1011 0693 3822 1357 686---
1111 2903 2752 0278 015---
1211 5163 1641 9178 352---
1311 7463 0501 8028 696---
1411 9812 9311 6849 050---
1512 2212 8091 5629 411---
1612 4652 6831 4359 782---
1712 7152 5531 30510 162---
1812 9692 4181 17010 551---
1913 2282 2791 03110 949---
2013 4932 13588711 358---
2113 7631 98673911 776---
2214 0381 83358512 205---
2314 3191 67442712 644---
2414 6051 51126313 094---
2514 8971 3419413 556---
TOTAL296 65986 76242 571209 8987 944Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 383
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 209 898
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 262 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 945 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 945-2 383+4 328
2+1 945+1 596+349
3+1 945+1 678+267
4+1 945+1 761+184
5+1 945+1 847+98
6+1 945+1 934+11
7+1 945+2 024-79
8+1 945+2 116-171
9+1 945+2 210-265
10+1 945+2 306-361
11+1 945+2 405-460
12+1 945+2 505-560
13+1 945+2 609-664
14+1 945+2 715-770
15+1 945+2 823-878
16+1 945+2 935-990
17+1 945+3 049-1 104
18+1 945+3 165-1 220
19+1 945+3 285-1 340
20+1 945+3 407-1 462
21+1 945+3 533-1 588
22+1 945+3 661-1 716
23+1 945+3 793-1 848
24+1 945+3 928-1 983
25+1 945+4 067-2 122
Total+48 625+62 969+-14 344
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 123 jours
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