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BIEN RARE À TRÉBOUL – DOUARNENEZ

VilleDouarnenez (29)
Surface182
Coût Total261 420
Loyer Annuel20 664
Rentabilité7.90%
Cashflow/mois+199
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 180 000 €
Surface : 182 m²
Prix au m² : 989,01 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Mandat exclusif, Jardin

À quelques minutes des plages des Sables Blancs, découvrez cet ensemble immobilier atypique offrant un fort potentiel. 3 bâtiments autour d'une cour centrale :

  • Maison principale d'environ 112 m² (à finir de rénover)
  • Seconde maison d'environ 70 m² (à rénover)
  • Troisième bâtiment d'environ 95 m²

Projet idéal : résidence principale, gîtes ou investissement. Environnement calme, proche mer et commodités.

VENTE INTERACTIVE : Jusqu'au 7 juin 14H Le prix de départ est positionné en dessous du marché… et ce sera à vous de proposer votre prix.

Les premières demandes sont en cours. Contactez-moi pour plus d'informations et organiser une visite. Vidéo disponible sur demande. ou https://youtube.com/shorts/EPFTX-8lG18?feature=share

Cette annonce référence 332265 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier JULIE FRANÇOIS (EI) immatriculé au RSAC de QUIMPER (29000) sous le numéro 84782883700017. Découvrez cette opportunité unique ! Ce bien est proposé en vente interactive, une méthode qui vous permet de maîtriser pleinement votre achat. Après avoir visité le bien, inscrivez-vous sur notre plateforme en ligne pour accéder à la salle de vente le jour J. Le jour de la vente, Vous pourrez ainsi déposer votre offre en ligne en toute transparence et l'ajuster si nécessaire. Attention, vous devez vous inscrire sur la plateforme avant la date de la vente, car après il sera trop tard ! Contactez votre conseiller BSK, qui vous accompagnera à chaque étape de la démarche et vous aidera à concrétiser votre projet immobilier idéal. Date de la vente : 07/06/2026 Horaire de début de la vente : 14:00 Heure locale (12:00 UTC) Prix de départ : 180 000,00 Palier de l'enchère : 5 000,00 L'offre faite en ligne pendant la vente interactive ne constitue pas une offre ferme et définitive au sens de l'article 1114 du code civil mais une simple intention d'achat. Le vendeur ne sera pas lié par les offres et sera libre de choisir l'une des offres qui lui auront été faites ou de toutes les refuser. Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

Non soumis au DPE.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - https://bskimmobilier.com/bareme

Ville : Douarnenez
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29100
Coordonnées : 48.097812, -4.361141
Total : 261 420
Prix d'acquisition : 180 000
Travaux : 67 020
Valeur du bien : 247 020
Frais de notaire : 14 400
Coût estimé : 14 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 182
Loyer prédit : 9.46€/m²/mois
Fourchette : 7.23€ - 12.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 1722€/mois
Loyer annuel estimé : 20664€/an
Fourchette totale : 1315€ - 2254€/mois
Fourchette annuelle : 15784€ - 27053€/an
Rentabilité brute :7.90%
Fourchette de rentabilité :6.04% - 10.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 843,14 €/m²
Basé sur :25 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :517 451
Prix d'achat :180 000
Décote à l'achat :-337 451 (-65.2%)
Marge achat-revente :256 031€ (49.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :261 420
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 276,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :74,07€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 350,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :121 591,72
Coût de l'assurance :22 220,70
Taxe foncière : 2 066,42€/an
Soit par mois : 172,20€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 722,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 522,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :199,04€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 182 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 23 fenêtres (estimation basée sur surface de 182 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 112 m² (surface maison principale)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Cuisine sans photo, état très mauvais
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain sans photo, état très mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures pour toutes les chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 - Chambres sans photo, état très mauvais
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage)
Quantité: 40 m² (estimation salon)
Raison: État 3/5 - Salon visible, état moyen nécessitant rafraîchissement
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage)
Quantité: 10 m² (estimation entrée)
Raison: État 2/5 - Entrée visible, état vieillissant nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :67 020(368 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:13 800
    Fenêtres double vitrage: 23 fenêtres × 600€ = 13800€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:6 720
    Isolation toiture/combles: 112 m² × 60€/m² = 6720€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres:12 000
    Rénovation lourde chambres: 60 m² × 200€/m² = 12000€ (incluant revêtement, peinture, électricité et main d'œuvre)
  • Salon:2 000
    Rafraîchissement salon: 40 m² × 50€/m² = 2000€ (incluant peinture et électricité)
  • Entrée:500
    Rafraîchissement entrée: 10 m² × 50€/m² = 500€ (incluant peinture et électricité)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Douarnenez (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 722 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 664 €/an
Calcul : 1 722 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 438 €/an
Base de calcul : Emprunt de 261 420 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 889 €/an
Calcul : 74 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 066 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 67 020
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 78 413
Revenus locatifs : +20 664
Charges déductibles : -78 413
Résultat foncier Année 1 : -57 749(Déficit de 57 749 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 349
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 393 €/an
Revenus locatifs : +20 664
Charges déductibles : -11 393
Résultat foncier Années 2+ : 9 271 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36348.72 € reporté.
Prix d'achat du bien : 180 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 117 000(65% de 180 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 255 €/an
Calcul : 117 000 € × 3,636% = 4 255
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 66478 4218 446-57 75721 400 €36 357 €36 357 €
221 07811 1738 2189 904--26 453 €
321 49910 9377 98210 562--15 891 €
421 92910 6947 73811 235--4 655 €
522 36810 4427 48711 926---
622 81510 1827 22712 633---
723 2719 9136 95813 358---
823 7379 6366 68014 101---
924 2119 3496 39414 863---
1024 6969 0536 09715 643---
1125 1908 7465 79116 443---
1225 6938 4305 47517 263---
1326 2078 1035 14818 104---
1426 7317 7664 81018 966---
1527 2667 4174 46219 849---
1627 8117 0564 10120 755---
1728 3686 6843 72921 684---
1828 9356 2993 34422 636---
1929 5145 9022 94623 612---
2030 1045 4912 53624 613---
2130 7065 0662 11125 640---
2231 3204 6281 67326 692---
2331 9464 1751 22027 772---
2432 5853 70775228 879---
2533 2373 22326830 014---
TOTAL661 882262 493121 592399 38921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 399 389
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 664 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 339 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 339-6 420+10 759
2+4 3390+4 339
3+4 3390+4 339
4+4 3390+4 339
5+4 339+2 181+2 158
6+4 339+3 790+549
7+4 339+4 007+332
8+4 339+4 230+109
9+4 339+4 459-120
10+4 339+4 693-354
11+4 339+4 933-594
12+4 339+5 179-840
13+4 339+5 431-1 092
14+4 339+5 690-1 351
15+4 339+5 955-1 616
16+4 339+6 227-1 888
17+4 339+6 505-2 166
18+4 339+6 791-2 452
19+4 339+7 084-2 745
20+4 339+7 384-3 045
21+4 339+7 692-3 353
22+4 339+8 008-3 669
23+4 339+8 331-3 992
24+4 339+8 664-4 325
25+4 339+9 004-4 665
Total+108 475+119 817+-11 342
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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