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Achat : Appartement Jarville-la-Malgrange (54140)

Bien expiré
VilleJarville-la-Malgrange (54)
Surface98m²
Coût Total182 450€
Loyer Annuel11 664€
Rentabilité6.39%
Cashflow/mois-67€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 120 000 €
Surface : 98 m²
Prix au m² : 1 224,49 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 98 m², 5 pièces, 3 chambres, 1 balcon, Cave, Ascenseur, 1 garage, Structure/extérieur à restaurer

Ici et nulle part ailleurs : a Vandoeuvre les Nancy - quartier ste Colette

Dans immeuble très bien entretenu - au 1er étage avec ascenseur :

Spacieux F5 A Renover offrant une surface de 98 m² composé de :

un salon et un séjour accès balcon exposé sud...

Ville : Jarville-la-Malgrange
Département : Meurthe-et-Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 54140
Coordonnées : 48.659020, 6.160940
Total : 182 450€
Prix d'acquisition : 120 000€
Travaux : 52 850€
Valeur du bien : 172 850€
Frais de notaire : 9 600€
Coût estimé : 9 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 98m²
Loyer prédit : 9.92€/m²/mois
Fourchette : 8.05€ - 12.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 972€/mois
Loyer annuel estimé : 11664€/an
Fourchette totale : 789€ - 1198€/mois
Fourchette annuelle : 9467€ - 14371€/an
Rentabilité brute :6.39%
Fourchette de rentabilité :5.19% - 7.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :182 450€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :890,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :51,69€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 941,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 571,77€
Coût de l'assurance :15 508,25€
Taxe foncière : 1 166,42€/an
Soit par mois : 97,20€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 972,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 038,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-66,95€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 98 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 98 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, ainsi que carrelage complet
Quantité: 5 m² de carrelage
Raison: État 2/5 visible sur photos - carrelage fissuré et fixtures datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs à rafraîchir
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture usée

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 850 €(539 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:4 200€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 200€
  • Menuiseries - Fenêtres:12 600€
    Fenêtres double vitrage performant: 10 fenêtres × 1200€ = 12000€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rénovation complète:21 500€
    Cuisine complète: 12000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1000€/m² = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:4 100€
    Parquet flottant: 36 m² × 100€/m² = 3600€, Main d'œuvre: 500€
  • Salon - Peinture:950€
    Peinture salon: 15 m² × 50€/m² = 750€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Jarville-la-Malgrange (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 972 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 664 €/an
Calcul : 972 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 871 €/an
Base de calcul : Emprunt de 182 450 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 620 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 166 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 850 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 507 €
Revenus locatifs : +11 664 €
Charges déductibles : -60 507 €
Résultat foncier Année 1 : -48 843 €(Déficit de 48 843 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 443 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 657 €/an
Revenus locatifs : +11 664 €
Charges déductibles : -7 657 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 007 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27443.30 € reporté.
Prix d'achat du bien : 120 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000 €(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 664 €60 513 €5 877 €-48 849 €21 400 €27 449 €27 449 €
211 897 €7 504 €5 718 €4 393 €--23 056 €
312 135 €7 340 €5 553 €4 795 €--18 261 €
412 378 €7 170 €5 384 €5 208 €--13 053 €
512 626 €6 995 €5 208 €5 631 €--7 422 €
612 878 €6 814 €5 027 €6 064 €--1 358 €
713 136 €6 627 €4 840 €6 509 €---
813 398 €6 434 €4 647 €6 965 €---
913 666 €6 234 €4 447 €7 433 €---
1013 940 €6 028 €4 241 €7 912 €---
1114 219 €5 815 €4 028 €8 404 €---
1214 503 €5 594 €3 808 €8 909 €---
1314 793 €5 367 €3 580 €9 426 €---
1415 089 €5 132 €3 345 €9 957 €---
1515 391 €4 889 €3 102 €10 501 €---
1615 698 €4 638 €2 852 €11 060 €---
1716 012 €4 379 €2 593 €11 633 €---
1816 333 €4 112 €2 325 €12 221 €---
1916 659 €3 835 €2 048 €12 824 €---
2016 992 €3 550 €1 763 €13 443 €---
2117 332 €3 254 €1 468 €14 078 €---
2217 679 €2 950 €1 163 €14 729 €---
2318 033 €2 635 €848 €15 398 €---
2418 393 €2 309 €522 €16 084 €---
2518 761 €1 973 €186 €16 788 €---
TOTAL373 607 €182 090 €84 572 €191 516 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 191 516 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 664 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 449 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 449 €-6 420 €+8 869 €
2+2 449 €0 €+2 449 €
3+2 449 €0 €+2 449 €
4+2 449 €0 €+2 449 €
5+2 449 €0 €+2 449 €
6+2 449 €0 €+2 449 €
7+2 449 €+1 545 €+904 €
8+2 449 €+2 089 €+360 €
9+2 449 €+2 230 €+219 €
10+2 449 €+2 374 €+75 €
11+2 449 €+2 521 €-72 €
12+2 449 €+2 673 €-224 €
13+2 449 €+2 828 €-379 €
14+2 449 €+2 987 €-538 €
15+2 449 €+3 150 €-701 €
16+2 449 €+3 318 €-869 €
17+2 449 €+3 490 €-1 041 €
18+2 449 €+3 666 €-1 217 €
19+2 449 €+3 847 €-1 398 €
20+2 449 €+4 033 €-1 584 €
21+2 449 €+4 223 €-1 774 €
22+2 449 €+4 419 €-1 970 €
23+2 449 €+4 619 €-2 170 €
24+2 449 €+4 825 €-2 376 €
25+2 449 €+5 036 €-2 587 €
Total+61 225 €+57 455 €+3 770 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
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