Achat maison

Bien expiré

VilleVerdun-sur-Garonne (82)

Surface237m²

Coût Total299 100€

Loyer Annuel27 581€

Rentabilité9.22%

Cashflow/mois+500€

Prix : 199 000 €

Surface : 237 m²

Prix au m² : 839,66 €/m²

Chambres : 5

Pièces : 7

Étage : Non spécifié

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

Caractéristiques : Surface de 237 m², 7 Pièces, 5 Chambres, 2 Salles de bain, 2 Toilettes, Chauffage individuel fuel, Salle à manger, Terrain de 457 m², Travaux

Très beaux volumes et belle hauteur sous plafond pour cette maison de maître composée d'un grand salon, d'une salle à manger, d'une cuisine, d'une arrière cuisine, de 5 chambres, de 2 salles de bain, d'un cellier, d'un garage ainsi que de plusieurs caves. Les combles offrent de nombreuses possibilités. Travaux à prévoir.

Ville : Verdun-sur-Garonne

Département : Tarn-et-Garonne

Région : Occitanie

Code postal : 82600

Coordonnées : 43.865530, 1.258490

Total : 299 100€

Prix d'acquisition : 199 000€

Travaux : 84 180€

Valeur du bien : 283 180€

Frais de notaire : 15 920€

Coût estimé : 15 920€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 237m²

Loyer prédit : 9.70€/m²/mois

Fourchette : 7.77€ - 12.11€/m²/mois

Loyer total estimé : 2298€/mois

Loyer annuel estimé : 27581€/an

Fourchette totale : 1841€ - 2870€/mois

Fourchette annuelle : 22088€ - 34441€/an

Rentabilité brute :9.22%

Fourchette de rentabilité :7.38% - 11.51%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :299 100€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 481,37€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.40%

Assurance emprunteur :87,24€/mois

Taux d'assurance : 0.35% par an

Total mensualité : 1 568,61€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :145 311,58€

Coût de l'assurance :26 171,25€

Taxe foncière : 2 758,15€/an

Soit par mois : 229,85€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Revenus mensuels : 2 298,46€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 1 798,45€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :500,00€/mois

✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E

Consommation : 317 kWh/m²/an

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien

Quantité: 1 système pour 237 m²

Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE

IsolationOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Combles

Isolation des combles perdus avec laine soufflée

Quantité: surface maison en m² (237 m²)

Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques

MenuiseriesOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Fenêtres

Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant

Quantité: environ 30 fenêtres (estimation selon surface)

Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique

Salle de bainOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement de la baignoire, lavabo, carrelage, plomberie et électricité

Quantité: 1 salle de bain (6 m²)

Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état

ChambresOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation lourde

Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, électricité

Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)

Raison: État 2.5/5 visible - besoin de rénovation dans plusieurs chambres

CuisineOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)

Quantité: cuisine complète

Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible

SalonRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rafraîchissement

Peinture et rafraîchissement du salon

Quantité: 20 m²

Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement

Salle à mangerOPTIONNEL

Sous-catégorie: Rafraîchissement léger

Peinture et petites finitions dans la salle à manger

Quantité: 25 m²

Raison: État 4/5 visible - bien entretenue, usure minime

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :84 180 €(355 € / m²)

Détail par catégorie :

Chauffage:13 000€
Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise)
Isolation:9 480€
Isolation combles: 237 m² × 40€/m² = 9480€ (pose comprise)
Menuiseries:21 000€
Fenêtres double vitrage: 30 fenêtres × 700€ = 21000€ (installation comprise)
Salle de bain:6 000€
Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (plomberie et électricité comprises)
Chambres:12 000€
Rénovation chambres: 75 m² × 160€/m² = 12000€ (revêtement, peinture, électricité comprises)
Cuisine:20 000€
Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète = 20000€ (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité comprises)
Salon:1 200€
Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (main d'œuvre comprise)
Salle à manger:1 500€
Peinture salle à manger: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (main d'œuvre comprise)

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Verdun-sur-Garonne. Les coûts incluent la main d'œuvre. Les prix des matériaux et de la main d'œuvre ont été adaptés à la région.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)

✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)

Coût travaux énergétiques : 43 480€✓ (≥ 10 700€)

Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries

Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 298 €/mois

Revenus locatifs annuels : 27 581 €/an

Calcul : 2 298 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 040 €/an

Base de calcul : Emprunt de 299 100 € à 3.40% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 1 047 €/an

Calcul : 87 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 2 758 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 84 180 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 98 025 €

Revenus locatifs : +27 581 €

Charges déductibles : -98 025 €

Résultat foncier Année 1 : -70 444 €(Déficit de 70 444 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 49 044 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 845 €/an

Revenus locatifs : +27 581 €

Charges déductibles : -13 845 €

Résultat foncier Années 2+ : 13 736 €/an

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 49043.61 € reporté.

Prix d'achat du bien : 199 000 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 129 350 €(65% de 199 000 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 4 704 €/an

Calcul : 129 350 € × 3,636% = 4 704 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	27 581 €	98 035 €	10 050 €	-70 453 €	21 400 €	49 053 €	49 053 €
2	28 133 €	13 588 €	9 783 €	14 545 €	-	-	34 508 €
3	28 696 €	13 312 €	9 507 €	15 384 €	-	-	19 124 €
4	29 270 €	13 026 €	9 221 €	16 243 €	-	-	2 881 €
5	29 855 €	12 731 €	8 926 €	17 124 €	-	-	-
6	30 452 €	12 425 €	8 620 €	18 027 €	-	-	-
7	31 061 €	12 109 €	8 304 €	18 952 €	-	-	-
8	31 682 €	11 782 €	7 977 €	19 901 €	-	-	-
9	32 316 €	11 443 €	7 638 €	20 873 €	-	-	-
10	32 962 €	11 093 €	7 288 €	21 869 €	-	-	-
11	33 622 €	10 731 €	6 926 €	22 891 €	-	-	-
12	34 294 €	10 356 €	6 551 €	23 938 €	-	-	-
13	34 980 €	9 969 €	6 164 €	25 011 €	-	-	-
14	35 680 €	9 568 €	5 763 €	26 112 €	-	-	-
15	36 393 €	9 153 €	5 348 €	27 240 €	-	-	-
16	37 121 €	8 723 €	4 918 €	28 398 €	-	-	-
17	37 863 €	8 279 €	4 474 €	29 584 €	-	-	-
18	38 621 €	7 820 €	4 015 €	30 801 €	-	-	-
19	39 393 €	7 345 €	3 540 €	32 048 €	-	-	-
20	40 181 €	6 853 €	3 048 €	33 328 €	-	-	-
21	40 985 €	6 344 €	2 539 €	34 640 €	-	-	-
22	41 804 €	5 818 €	2 013 €	35 986 €	-	-	-
23	42 640 €	5 274 €	1 469 €	37 366 €	-	-	-
24	43 493 €	4 711 €	906 €	38 782 €	-	-	-
25	44 363 €	4 128 €	323 €	40 235 €	-	-	-
TOTAL	883 443 €	324 616 €	145 312 €	558 826 €	21 400 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 558 826 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 27 581 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +5 792 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+5 792 €	-6 420 €	+12 212 €
2	+5 792 €	0 €	+5 792 €
3	+5 792 €	0 €	+5 792 €
4	+5 792 €	0 €	+5 792 €
5	+5 792 €	+4 273 €	+1 519 €
6	+5 792 €	+5 408 €	+384 €
7	+5 792 €	+5 686 €	+106 €
8	+5 792 €	+5 970 €	-178 €
9	+5 792 €	+6 262 €	-470 €
10	+5 792 €	+6 561 €	-769 €
11	+5 792 €	+6 867 €	-1 075 €
12	+5 792 €	+7 181 €	-1 389 €
13	+5 792 €	+7 503 €	-1 711 €
14	+5 792 €	+7 834 €	-2 042 €
15	+5 792 €	+8 172 €	-2 380 €
16	+5 792 €	+8 519 €	-2 727 €
17	+5 792 €	+8 875 €	-3 083 €
18	+5 792 €	+9 240 €	-3 448 €
19	+5 792 €	+9 615 €	-3 823 €
20	+5 792 €	+9 998 €	-4 206 €
21	+5 792 €	+10 392 €	-4 600 €
22	+5 792 €	+10 796 €	-5 004 €
23	+5 792 €	+11 210 €	-5 418 €
24	+5 792 €	+11 635 €	-5 843 €
25	+5 792 €	+12 070 €	-6 278 €
Total	+144 800 €	+167 648 €	+-22 848 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Achat maison

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour