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Appartement 4 pièces 84 m² place de parking

Bien expiré
VilleTroyes (10)
Surface84m²
Coût Total100 260€
Loyer Annuel9 551€
Rentabilité9.53%
Cashflow/mois+198€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 87 000 €
Surface : 84 m²
Prix au m² : 1 035,71 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 84 m² place de parking 3chambres 1 salle de bain (double vasque et baignoire) Wc indépendant 1 cuisine tout équipée et cellier 1 emplacement de parking privatif et grand parking collectif 2 caves Proche de toute commodité (école, supermarché, différents autres commerces) Bus au pied de l'immeuble

Ville : Troyes
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10000
Coordonnées : 48.267310, 4.086240
Total : 100 260€
Prix d'acquisition : 87 000€
Travaux : 6 300€
Valeur du bien : 93 300€
Frais de notaire : 6 960€
Coût estimé : 6 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84m²
Loyer prédit : 9.48€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 12.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 796€/mois
Loyer annuel estimé : 9551€/an
Fourchette totale : 619€ - 1024€/mois
Fourchette annuelle : 7424€ - 12287€/an
Rentabilité brute :9.53%
Fourchette de rentabilité :7.40% - 12.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :100 260€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :489,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :29,24€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 518,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 473,91€
Coût de l'assurance :8 772,75€
Taxe foncière : 955,10€/an
Soit par mois : 79,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 795,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 597,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :197,97€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie pour les chambres - état 4/5 assumé, nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: Aucune photo fournie pour les chambres - état 4/5 assumé, nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: Aucune photo fournie pour les chambres - état 4/5 assumé, nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 300 €(75 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 100€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 70€/m² = 2100€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Électricité:1 800€
    Mise aux normes électricité: 3 chambres × 600€ = 1800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Troyes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 796 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 551 €/an
Calcul : 796 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 226 €/an
Base de calcul : Emprunt de 100 260 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 351 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 955 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 10 832 €
Revenus locatifs : +9 551 €
Charges déductibles : -10 832 €
Résultat foncier Année 1 : -1 281 €(Déficit de 1 281 €)
Imputable sur revenu global : 1 281 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 532 €/an
Revenus locatifs : +9 551 €
Charges déductibles : -4 532 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 019 €/an
Prix d'achat du bien : 87 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 550 €(65% de 87 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 056 €/an
Calcul : 56 550 € × 3,636% = 2 056 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 551 €10 835 €3 229 €-1 284 €1 284 €--
29 742 €4 448 €3 142 €5 294 €---
39 937 €4 358 €3 052 €5 579 €---
410 136 €4 264 €2 958 €5 871 €---
510 338 €4 168 €2 862 €6 170 €---
610 545 €4 069 €2 763 €6 477 €---
710 756 €3 966 €2 660 €6 790 €---
810 971 €3 860 €2 554 €7 112 €---
911 191 €3 750 €2 444 €7 441 €---
1011 414 €3 636 €2 330 €7 778 €---
1111 643 €3 519 €2 213 €8 123 €---
1211 875 €3 398 €2 092 €8 477 €---
1312 113 €3 273 €1 967 €8 840 €---
1412 355 €3 144 €1 838 €9 211 €---
1512 602 €3 011 €1 705 €9 591 €---
1612 854 €2 873 €1 567 €9 981 €---
1713 111 €2 731 €1 425 €10 381 €---
1813 374 €2 584 €1 278 €10 790 €---
1913 641 €2 432 €1 126 €11 210 €---
2013 914 €2 275 €969 €11 639 €---
2114 192 €2 113 €806 €12 080 €---
2214 476 €1 945 €639 €12 531 €---
2314 766 €1 772 €466 €12 994 €---
2415 061 €1 593 €287 €13 468 €---
2515 362 €1 408 €102 €13 954 €---
TOTAL305 921 €85 424 €46 474 €220 497 €1 284 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 385 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 220 497 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 551 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 006 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 006 €-385 €+2 391 €
2+2 006 €+1 588 €+418 €
3+2 006 €+1 674 €+332 €
4+2 006 €+1 761 €+245 €
5+2 006 €+1 851 €+155 €
6+2 006 €+1 943 €+63 €
7+2 006 €+2 037 €-31 €
8+2 006 €+2 133 €-127 €
9+2 006 €+2 232 €-226 €
10+2 006 €+2 333 €-327 €
11+2 006 €+2 437 €-431 €
12+2 006 €+2 543 €-537 €
13+2 006 €+2 652 €-646 €
14+2 006 €+2 763 €-757 €
15+2 006 €+2 877 €-871 €
16+2 006 €+2 994 €-988 €
17+2 006 €+3 114 €-1 108 €
18+2 006 €+3 237 €-1 231 €
19+2 006 €+3 363 €-1 357 €
20+2 006 €+3 492 €-1 486 €
21+2 006 €+3 624 €-1 618 €
22+2 006 €+3 759 €-1 753 €
23+2 006 €+3 898 €-1 892 €
24+2 006 €+4 040 €-2 034 €
25+2 006 €+4 186 €-2 180 €
Total+50 150 €+66 149 €+-15 999 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 259 jours
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