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vente - maison

Bien expiré
VilleGuiscriff (56)
Surface190m²
Coût Total224 200€
Loyer Annuel15 905€
Rentabilité7.09%
Cashflow/mois+1€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 151 000 €
Surface : 190 m²
Prix au m² : 794,74 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 1
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Salle d eau, Petit prix

Maison d'habitation située dans le centre ville de GUISCRIFF comprenant au RDC : cuisine A & E / salle à manger, salon, bureau, dégagement, buanderie avec WC; à l'étage : dégagement, 2 chambres, salle d'eau, 2 WC, bureau/dressing; au 2ème étage : dégagement avec point d'eau et pièce/salon. En dépendance : un hangar (env. 250m²). Jardinet (env.30m²)?.

LES + : centre bourg, fibre, tout à l'égout, chauffage gaz de ville, DPE : D, surface (env. 190m²) , hangar (env. 250m²)

Honoraires de 5.59 % TTC inclus à la charge de l'acquéreur (143 000 € hors honoraires) Votre agent commercial 3G IMMO sur place EI - Julien ROCABOY inscrit au RSAC de LORIENT n° 484 983 572 Selon l'article L.561.5 du Code Monétaire et Financier, pour l'organisation de la visite, la présentation d'une pièce d'identité vous sera demandée. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Guiscriff
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56560
Coordonnées : 48.050000, -3.650000
Total : 224 200€
Prix d'acquisition : 151 000€
Travaux : 61 120€
Valeur du bien : 212 120€
Frais de notaire : 12 080€
Coût estimé : 12 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 190m²
Loyer prédit : 6.98€/m²/mois
Fourchette : 5.50€ - 8.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 1325€/mois
Loyer annuel estimé : 15905€/an
Fourchette totale : 1044€ - 1683€/mois
Fourchette annuelle : 12529€ - 20191€/an
Rentabilité brute :7.09%
Fourchette de rentabilité :5.59% - 9.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 226,42 €/m²
Basé sur :21 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :233 020 €
Prix d'achat :151 000 €
Décote à l'achat :-82 020€ (-35.2%)
Marge achat-revente :8 820€ (3.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :224 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 126,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :65,39€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 191,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :113 602,56€
Coût de l'assurance :19 617,50€
Taxe foncière : 1 590,48€/an
Soit par mois : 132,54€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 325,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 323,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1,46€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
DPE mentionné explicitement dans la description.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage gaz de ville ancien si nécessaire.
Quantité: 1 système pour 190 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si nécessaire.
Quantité: environ 24 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais peut nécessiter des améliorations
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine.
Quantité: 1 cuisine (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 120 €(322 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:15 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 000€ = 12 000€, Main d'œuvre: 20% = 3 000€
  • Menuiseries:28 800€
    Fenêtres double vitrage PVC: 24 fenêtres × 1 000€ = 24 000€, Main d'œuvre: 20% = 4 800€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 7 500€ = 7 500€, Main d'œuvre: 20% = 1 500€
  • Chambres - Revêtement sol:4 320€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3 600€, Main d'œuvre: 20% = 720€
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2 400€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1 000€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bretagne (Guiscriff). Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les prix sont adaptés pour une région rurale.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 43 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 325 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 905 €/an
Calcul : 1 325 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 815 €/an
Base de calcul : Emprunt de 224 200 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 785 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 590 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 120 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 311 €
Revenus locatifs : +15 905 €
Charges déductibles : -71 311 €
Résultat foncier Année 1 : -55 406 €(Déficit de 55 406 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 006 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 191 €/an
Revenus locatifs : +15 905 €
Charges déductibles : -10 191 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 714 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34005.85 € reporté.
Prix d'achat du bien : 151 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 98 150 €(65% de 151 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 569 €/an
Calcul : 98 150 € × 3,636% = 3 569 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 905 €71 318 €7 823 €-55 413 €21 400 €34 013 €34 013 €
216 223 €9 994 €7 619 €6 229 €--27 784 €
316 547 €9 782 €7 407 €6 765 €--21 019 €
416 878 €9 563 €7 188 €7 315 €--13 704 €
517 216 €9 337 €6 961 €7 879 €--5 825 €
617 560 €9 102 €6 726 €8 459 €---
717 911 €8 858 €6 483 €9 053 €---
818 270 €8 606 €6 231 €9 664 €---
918 635 €8 345 €5 969 €10 290 €---
1019 008 €8 074 €5 699 €10 934 €---
1119 388 €7 794 €5 419 €11 594 €---
1219 776 €7 503 €5 128 €12 272 €---
1320 171 €7 203 €4 827 €12 969 €---
1420 575 €6 891 €4 516 €13 684 €---
1520 986 €6 568 €4 193 €14 418 €---
1621 406 €6 234 €3 859 €15 172 €---
1721 834 €5 888 €3 512 €15 946 €---
1822 271 €5 529 €3 154 €16 742 €---
1922 716 €5 157 €2 782 €17 559 €---
2023 170 €4 772 €2 397 €18 398 €---
2123 634 €4 373 €1 998 €19 260 €---
2224 106 €3 960 €1 585 €20 146 €---
2324 588 €3 532 €1 157 €21 056 €---
2425 080 €3 089 €714 €21 991 €---
2525 582 €2 630 €255 €22 952 €---
TOTAL509 435 €234 102 €113 603 €275 333 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 275 333 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 905 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 340 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 340 €-6 420 €+9 760 €
2+3 340 €0 €+3 340 €
3+3 340 €0 €+3 340 €
4+3 340 €0 €+3 340 €
5+3 340 €0 €+3 340 €
6+3 340 €+790 €+2 550 €
7+3 340 €+2 716 €+624 €
8+3 340 €+2 899 €+441 €
9+3 340 €+3 087 €+253 €
10+3 340 €+3 280 €+60 €
11+3 340 €+3 478 €-138 €
12+3 340 €+3 682 €-342 €
13+3 340 €+3 891 €-551 €
14+3 340 €+4 105 €-765 €
15+3 340 €+4 325 €-985 €
16+3 340 €+4 552 €-1 212 €
17+3 340 €+4 784 €-1 444 €
18+3 340 €+5 023 €-1 683 €
19+3 340 €+5 268 €-1 928 €
20+3 340 €+5 519 €-2 179 €
21+3 340 €+5 778 €-2 438 €
22+3 340 €+6 044 €-2 704 €
23+3 340 €+6 317 €-2 977 €
24+3 340 €+6 597 €-3 257 €
25+3 340 €+6 886 €-3 546 €
Total+83 500 €+82 600 €+900 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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