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Maison 6 pièces 166 m²

VilleYzernay (49)
Surface166m²
Coût Total221 963€
Loyer Annuel16 265€
Rentabilité7.33%
Cashflow/mois+73€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 140 540 €
Surface : 166 m²
Prix au m² : 846,63 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 6 pièces 166 m²

Votre Agence Laforêt vous accueille téléphoniquement du lundi au samedi de 8h00 à 19h00 sans interruptions, référence Laforêt 38075 :

Sur la commune d'Yzernay au coeur d'un quartier résidentiel, très beau potentiel pour cette maison à rénover sur deux niveaux. Elle comprend au rez-de-chaussée une grande entrée avec placard, salon, cuisine aménagée, salle d'eau, wc, deux pièces pouvant être aménagées en chambres, grande buanderie et garage. Au 1er étage, grande entrée, salon salle à manger, cuisine, trois chambres, salle de bains, wc. Terrain clos avec stationnement sur la parcelle en plus du garage.

Ensemble immobilier idéal pour projet familial ou division pour investissement.

Contact : Laforêt Nord Deux-Sèvres, agence de Nueil les Aubiers l Stéphanie KERBOAS

Surface : 166 m²

Consommation énergie primaire : 249 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 5 300 € et 7 300 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année Non communiqué (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Yzernay
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49360
Coordonnées : 47.012478, -0.675926
Total : 221 963€
Prix d'acquisition : 140 540€
Travaux : 70 180€
Valeur du bien : 210 720€
Frais de notaire : 11 243€
Coût estimé : 11 243€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 166m²
Loyer prédit : 8.17€/m²/mois
Fourchette : 6.21€ - 10.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 1355€/mois
Loyer annuel estimé : 16265€/an
Fourchette totale : 1031€ - 1781€/mois
Fourchette annuelle : 12377€ - 21375€/an
Rentabilité brute :7.33%
Fourchette de rentabilité :5.58% - 9.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 510,87 €/m²
Basé sur :32 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :250 804 €
Prix d'achat :140 540 €
Décote à l'achat :-110 264€ (-44.0%)
Marge achat-revente :28 841€ (11.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :221 963€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 084,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :62,89€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 146,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :103 239,47€
Coût de l'assurance :18 866,86€
Taxe foncière : 1 626,54€/an
Soit par mois : 135,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 355,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 282,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :73,01€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 166 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 166 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager et revêtement
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, mise aux normes électricité
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 assumé pour les chambres - nécessite une rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds, vérification de l'électricité
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais nécessite un léger rafraîchissement
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et remplacement du papier peint dans l'entrée
Quantité: entrée (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 visible - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :70 180 €(423 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Isolation:13 280€
    Isolation toiture/combles: 166 m² × 80€/m² = 13280€ (installation incluse)
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 600€ = 12000€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (installation incluse)
  • Chambres:7 200€
    Rénovation lourde chambres: 45 m² × 160€/m² = 7200€ (installation incluse)
  • Salon:1 000€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (installation incluse)
  • Entrée:200€
    Rafraîchissement entrée: 5 m² × 40€/m² = 200€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 41 780€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 355 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 265 €/an
Calcul : 1 355 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 164 €/an
Base de calcul : Emprunt de 221 963 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 755 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 627 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 70 180 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 79 725 €
Revenus locatifs : +16 265 €
Charges déductibles : -79 725 €
Résultat foncier Année 1 : -63 460 €(Déficit de 63 460 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 060 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 545 €/an
Revenus locatifs : +16 265 €
Charges déductibles : -9 545 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 720 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42059.97 € reporté.
Prix d'achat du bien : 140 540 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 91 351 €(65% de 140 540 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 322 €/an
Calcul : 91 351 € × 3,636% = 3 322 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 265 €79 732 €7 171 €-63 467 €21 400 €42 067 €42 067 €
216 591 €9 359 €6 977 €7 232 €--34 835 €
316 923 €9 159 €6 777 €7 764 €--27 071 €
417 261 €8 952 €6 570 €8 309 €--18 762 €
517 606 €8 738 €6 357 €8 868 €--9 893 €
617 958 €8 517 €6 136 €9 441 €--452 €
718 318 €8 289 €5 908 €10 028 €---
818 684 €8 053 €5 672 €10 630 €---
919 058 €7 810 €5 429 €11 248 €---
1019 439 €7 558 €5 177 €11 880 €---
1119 827 €7 298 €4 917 €12 529 €---
1220 224 €7 030 €4 649 €13 194 €---
1320 628 €6 752 €4 371 €13 876 €---
1421 041 €6 466 €4 084 €14 576 €---
1521 462 €6 169 €3 788 €15 293 €---
1621 891 €5 863 €3 482 €16 028 €---
1722 329 €5 547 €3 166 €16 782 €---
1822 776 €5 220 €2 839 €17 555 €---
1923 231 €4 883 €2 502 €18 348 €---
2023 696 €4 534 €2 153 €19 162 €---
2124 170 €4 174 €1 792 €19 996 €---
2224 653 €3 801 €1 420 €20 852 €---
2325 146 €3 417 €1 036 €21 729 €---
2425 649 €3 019 €638 €22 630 €---
2526 162 €2 609 €228 €23 553 €---
TOTAL520 987 €232 950 €103 239 €288 037 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 288 037 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 265 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 416 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 416 €-6 420 €+9 836 €
2+3 416 €0 €+3 416 €
3+3 416 €0 €+3 416 €
4+3 416 €0 €+3 416 €
5+3 416 €0 €+3 416 €
6+3 416 €0 €+3 416 €
7+3 416 €+2 873 €+543 €
8+3 416 €+3 189 €+227 €
9+3 416 €+3 374 €+42 €
10+3 416 €+3 564 €-148 €
11+3 416 €+3 759 €-343 €
12+3 416 €+3 958 €-542 €
13+3 416 €+4 163 €-747 €
14+3 416 €+4 373 €-957 €
15+3 416 €+4 588 €-1 172 €
16+3 416 €+4 808 €-1 392 €
17+3 416 €+5 035 €-1 619 €
18+3 416 €+5 267 €-1 851 €
19+3 416 €+5 504 €-2 088 €
20+3 416 €+5 748 €-2 332 €
21+3 416 €+5 999 €-2 583 €
22+3 416 €+6 255 €-2 839 €
23+3 416 €+6 519 €-3 103 €
24+3 416 €+6 789 €-3 373 €
25+3 416 €+7 066 €-3 650 €
Total+85 400 €+86 411 €+-1 011 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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