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Achat maison

Bien expiré
VilleSainte-Gauburge-Sainte-Colombe (61)
Surface132m²
Coût Total160 980€
Loyer Annuel10 639€
Rentabilité6.61%
Cashflow/mois-46€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 91 000 €
Surface : 132 m²
Prix au m² : 689,39 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cheminée, Surface de 132 m², 7 Pièces, 5 Chambres, Salle à manger, Salle de séjour : 21 m², 1 Parking, Terrain de 2430 m², Travaux

Proche STE GAUBURGE STE COLOMBE, en village, charmante maison de caractère à rénover offrant env 132 m² hab dont cuisine, salle à manger avec cheminée, salon, 5 chambres, salle d'eau. Grenier aménageable (50 m²). DV. Chauffage électrique. TAE. Dépendance. Beau terrain de 2430 m². A NE SURTOUT PAS MANQUER !! Honoraires d'agence charge vendeur. DPE : F. Prix : 91 000 * *Honoraires à la charge du vendeur

  • Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : Entre 4030 euros et 5510 euros par an. Prix moyens des énergies indexés au 1er janvier 2023 (abonnement compris)
Ville : Sainte-Gauburge-Sainte-Colombe
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61370
Coordonnées : 48.719530, 0.488550
Total : 160 980€
Prix d'acquisition : 91 000€
Travaux : 62 700€
Valeur du bien : 153 700€
Frais de notaire : 7 280€
Coût estimé : 7 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 132m²
Loyer prédit : 6.72€/m²/mois
Fourchette : 5.04€ - 8.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 887€/mois
Loyer annuel estimé : 10639€/an
Fourchette totale : 665€ - 1182€/mois
Fourchette annuelle : 7977€ - 14189€/an
Rentabilité brute :6.61%
Fourchette de rentabilité :4.96% - 8.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :160 980€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :797,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :46,95€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 844,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 208,82€
Coût de l'assurance :14 085,75€
Taxe foncière : 1 063,87€/an
Soit par mois : 88,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 886,56€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 932,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-46,35€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 441 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 132 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 50 m² (grenier aménageable)
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (estimé 6 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour toutes les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises supplémentaires
Quantité: 1 tableau électrique et 5 prises
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la plomberie pour assurer le bon fonctionnement
Quantité: toute la plomberie
Raison: Assurer le bon état des installations sanitaires

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 700 €(475 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Isolation:3 000€
    Isolation combles: 50 m² × 60€/m² = 3000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 750€/fenêtre = 12000€ (incluant pose et main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 9000€ = 9000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres:7 200€
    Rénovation lourde chambres: 60 m² × 120€/m² = 7200€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 500€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 1000€ + 5 prises × 100€ = 1500€ (incluant pose et main d'œuvre)
  • Plomberie générale:5 000€
    Mise aux normes plomberie: estimation pour toute la plomberie = 5000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 887 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 639 €/an
Calcul : 887 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 404 €/an
Base de calcul : Emprunt de 160 980 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 563 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 064 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 731 €
Revenus locatifs : +10 639 €
Charges déductibles : -69 731 €
Résultat foncier Année 1 : -59 092 €(Déficit de 59 092 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 692 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 031 €/an
Revenus locatifs : +10 639 €
Charges déductibles : -7 031 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 608 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37692.35 € reporté.
Prix d'achat du bien : 91 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 150 €(65% de 91 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 151 €/an
Calcul : 59 150 € × 3,636% = 2 151 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 639 €69 736 €5 409 €-59 098 €21 400 €37 698 €37 698 €
210 851 €6 893 €5 265 €3 959 €--33 739 €
311 068 €6 744 €5 117 €4 324 €--29 414 €
411 290 €6 590 €4 963 €4 700 €--24 715 €
511 516 €6 431 €4 804 €5 084 €--19 630 €
611 746 €6 267 €4 639 €5 479 €--14 151 €
711 981 €6 097 €4 469 €5 884 €--8 267 €
812 220 €5 921 €4 293 €6 300 €--1 967 €
912 465 €5 738 €4 111 €6 727 €---
1012 714 €5 550 €3 923 €7 164 €---
1112 968 €5 355 €3 728 €7 613 €---
1213 228 €5 153 €3 526 €8 075 €---
1313 492 €4 945 €3 317 €8 548 €---
1413 762 €4 729 €3 102 €9 033 €---
1514 037 €4 506 €2 878 €9 532 €---
1614 318 €4 274 €2 647 €10 044 €---
1714 605 €4 035 €2 408 €10 569 €---
1814 897 €3 788 €2 161 €11 108 €---
1915 195 €3 532 €1 905 €11 662 €---
2015 499 €3 268 €1 641 €12 231 €---
2115 808 €2 994 €1 367 €12 814 €---
2216 125 €2 711 €1 084 €13 414 €---
2316 447 €2 418 €791 €14 029 €---
2416 776 €2 115 €487 €14 661 €---
2517 112 €1 801 €174 €15 310 €---
TOTAL340 760 €181 591 €78 209 €159 168 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 159 168 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 639 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 234 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 234 €-6 420 €+8 654 €
2+2 234 €0 €+2 234 €
3+2 234 €0 €+2 234 €
4+2 234 €0 €+2 234 €
5+2 234 €0 €+2 234 €
6+2 234 €0 €+2 234 €
7+2 234 €0 €+2 234 €
8+2 234 €0 €+2 234 €
9+2 234 €+1 428 €+806 €
10+2 234 €+2 149 €+85 €
11+2 234 €+2 284 €-50 €
12+2 234 €+2 422 €-188 €
13+2 234 €+2 564 €-330 €
14+2 234 €+2 710 €-476 €
15+2 234 €+2 860 €-626 €
16+2 234 €+3 013 €-779 €
17+2 234 €+3 171 €-937 €
18+2 234 €+3 333 €-1 099 €
19+2 234 €+3 499 €-1 265 €
20+2 234 €+3 669 €-1 435 €
21+2 234 €+3 844 €-1 610 €
22+2 234 €+4 024 €-1 790 €
23+2 234 €+4 209 €-1 975 €
24+2 234 €+4 398 €-2 164 €
25+2 234 €+4 593 €-2 359 €
Total+55 850 €+47 751 €+8 099 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 140 jours
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