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Duplex 2 pièces 79 m²

VilleFontaine (38)
Surface79m²
Coût Total121 900€
Loyer Annuel13 646€
Rentabilité11.19%
Cashflow/mois+384€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 105 000 €
Surface : 79 m²
Prix au m² : 1 329,11 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Duplex 2 pièces 79 m²

Dans une petite rue très calme, à proximité immédiate du tramway, des commerces et des écoles, venez découvrir sans attendre ce charmant appartement 2 pièces + cuisine en duplex, situé au 1er étage d'une maison divisée en deux logements. D'une surface de 79 m2 au sol (57 m2 loi Carrez), il se compose au premier niveau d'une belle pièce de vie lumineuse de 23 m2 ouverte sur la cuisine, d'une chambre ainsi que d'une salle de bain avec baignoire et WC. À l'étage, les combles aménagés offrent un espace supplémentaire sous pente, idéal pour un bureau, une chambre d'enfant, une salle de jeux etc... L'appartement bénéficie d'une belle luminosité et dispose de double vitrage PVC, de volets roulants électriques ainsi que de nombreux rangements. Des travaux sont à prévoir pour le moderniser selon vos envies. Aucune charge de copropriété. Idéal pour un premier achat, un jeune couple ou un investissement locatif.

Surface : 79 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 13/11/2024

Consommation énergie primaire : 292 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Ville : Fontaine
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38600
Coordonnées : 45.195534, 5.696336
Total : 121 900€
Prix d'acquisition : 105 000€
Travaux : 8 500€
Valeur du bien : 113 500€
Frais de notaire : 8 400€
Coût estimé : 8 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79m²
Loyer prédit : 14.39€/m²/mois
Fourchette : 11.74€ - 17.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 1137€/mois
Loyer annuel estimé : 13646€/an
Fourchette totale : 928€ - 1394€/mois
Fourchette annuelle : 11131€ - 16730€/an
Rentabilité brute :11.19%
Fourchette de rentabilité :9.13% - 13.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 959,34 €/m²
Basé sur :410 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :154 787 €
Prix d'achat :105 000 €
Décote à l'achat :-49 787€ (-32.2%)
Marge achat-revente :32 887€ (21.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :121 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :603,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :35,55€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 639,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 222,61€
Coût de l'assurance :10 666,25€
Taxe foncière : 1 364,64€/an
Soit par mois : 113,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 137,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 753,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :384,18€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 79 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 79 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la baignoire, lavabo et WC
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessite mise aux normes plomberie et électricité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la chambre avec peinture et mise aux normes de l'électricité
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé - chambre nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et mise aux normes de l'électricité
Quantité: salon (20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 500 €(108 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8500€ = 8500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 8 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (8 500€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 137 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 646 €/an
Calcul : 1 137 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 092 €/an
Base de calcul : Emprunt de 121 900 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 427 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 365 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 383 €
Revenus locatifs : +13 646 €
Charges déductibles : -14 383 €
Résultat foncier Année 1 : -737 €(Déficit de 737 €)
Imputable sur revenu global : 737 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 883 €/an
Revenus locatifs : +13 646 €
Charges déductibles : -5 883 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 763 €/an
Prix d'achat du bien : 105 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 250 €(65% de 105 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 482 €/an
Calcul : 68 250 € × 3,636% = 2 482 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 646 €14 387 €4 096 €-741 €741 €--
213 919 €5 778 €3 987 €8 141 €---
314 198 €5 666 €3 875 €8 532 €---
414 482 €5 549 €3 758 €8 932 €---
514 771 €5 429 €3 638 €9 342 €---
615 067 €5 304 €3 513 €9 762 €---
715 368 €5 176 €3 384 €10 192 €---
815 675 €5 042 €3 251 €10 633 €---
915 989 €4 904 €3 113 €11 085 €---
1016 309 €4 762 €2 970 €11 547 €---
1116 635 €4 614 €2 823 €12 021 €---
1216 968 €4 461 €2 670 €12 506 €---
1317 307 €4 303 €2 512 €13 004 €---
1417 653 €4 140 €2 349 €13 513 €---
1518 006 €3 971 €2 179 €14 035 €---
1618 366 €3 796 €2 005 €14 570 €---
1718 734 €3 615 €1 824 €15 119 €---
1819 108 €3 428 €1 636 €15 681 €---
1919 490 €3 234 €1 443 €16 256 €---
2019 880 €3 034 €1 242 €16 847 €---
2120 278 €2 826 €1 035 €17 451 €---
2220 683 €2 612 €821 €18 072 €---
2321 097 €2 390 €599 €18 707 €---
2421 519 €2 160 €369 €19 359 €---
2521 949 €1 923 €132 €20 026 €---
TOTAL437 097 €112 505 €59 223 €324 592 €741 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 222 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 324 592 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 646 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 866 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 866 €-222 €+3 088 €
2+2 866 €+2 442 €+424 €
3+2 866 €+2 560 €+306 €
4+2 866 €+2 680 €+186 €
5+2 866 €+2 803 €+63 €
6+2 866 €+2 929 €-63 €
7+2 866 €+3 058 €-192 €
8+2 866 €+3 190 €-324 €
9+2 866 €+3 325 €-459 €
10+2 866 €+3 464 €-598 €
11+2 866 €+3 606 €-740 €
12+2 866 €+3 752 €-886 €
13+2 866 €+3 901 €-1 035 €
14+2 866 €+4 054 €-1 188 €
15+2 866 €+4 211 €-1 345 €
16+2 866 €+4 371 €-1 505 €
17+2 866 €+4 536 €-1 670 €
18+2 866 €+4 704 €-1 838 €
19+2 866 €+4 877 €-2 011 €
20+2 866 €+5 054 €-2 188 €
21+2 866 €+5 235 €-2 369 €
22+2 866 €+5 421 €-2 555 €
23+2 866 €+5 612 €-2 746 €
24+2 866 €+5 808 €-2 942 €
25+2 866 €+6 008 €-3 142 €
Total+71 650 €+97 378 €+-25 728 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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