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Achat : Maison Brion (89400)

Bien expiré
VilleBrion (89)
Surface151m²
Coût Total229 340€
Loyer Annuel14 848€
Rentabilité6.47%
Cashflow/mois-70€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 000 €
Surface : 151 m²
Prix au m² : 986,75 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 151 m², 5 pièces, 3 chambres

Voir moins

Ville : Brion
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89400
Coordonnées : 48.004350, 3.451140
Total : 229 340€
Prix d'acquisition : 149 000€
Travaux : 68 420€
Valeur du bien : 217 420€
Frais de notaire : 11 920€
Coût estimé : 11 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 151m²
Loyer prédit : 8.19€/m²/mois
Fourchette : 6.55€ - 10.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 1237€/mois
Loyer annuel estimé : 14848€/an
Fourchette totale : 988€ - 1549€/mois
Fourchette annuelle : 11862€ - 18586€/an
Rentabilité brute :6.47%
Fourchette de rentabilité :5.17% - 8.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :229 340€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 118,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :64,98€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 183,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :106 306,87€
Coût de l'assurance :19 493,90€
Taxe foncière : 1 484,78€/an
Soit par mois : 123,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 237,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 307,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-70,21€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 151 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 151 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :68 420 €(453 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 560€
    Isolation toiture/combles: 151 m² × 60€/m² = 9060€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:2 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:13 400€
    Fenêtres double vitrage: 19 fenêtres × 600€ = 11400€, Main d'œuvre: 2000€
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000€
    Rénovation cuisine complète: 20000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salle de bain complète: 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol (parquet flottant):3 380€
    Parquet flottant: 36 m² × 80€/m² = 2880€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Peinture:3 380€
    Peinture murs/plafonds: 36 m² × 80€/m² = 2880€, Main d'œuvre: 500€
  • Salon - Peinture:1 900€
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1600€, Main d'œuvre: 300€
  • Autres pièces - Peinture:2 300€
    Peinture murs/plafonds: 25 m² × 80€/m² = 2000€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Brion (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 460€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 237 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 848 €/an
Calcul : 1 237 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 380 €/an
Base de calcul : Emprunt de 229 340 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 780 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 485 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 68 420 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 78 064 €
Revenus locatifs : +14 848 €
Charges déductibles : -78 064 €
Résultat foncier Année 1 : -63 216 €(Déficit de 63 216 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 816 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 644 €/an
Revenus locatifs : +14 848 €
Charges déductibles : -9 644 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 204 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41816.21 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 850 €(65% de 149 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 522 €/an
Calcul : 96 850 € × 3,636% = 3 522 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 848 €78 071 €7 387 €-63 223 €21 400 €41 823 €41 823 €
215 145 €9 451 €7 187 €5 693 €--36 130 €
315 448 €9 245 €6 980 €6 203 €--29 927 €
415 757 €9 032 €6 767 €6 725 €--23 203 €
516 072 €8 811 €6 547 €7 260 €--15 942 €
616 393 €8 584 €6 319 €7 809 €--8 133 €
716 721 €8 349 €6 084 €8 373 €---
817 056 €8 106 €5 841 €8 950 €---
917 397 €7 855 €5 590 €9 542 €---
1017 745 €7 595 €5 331 €10 149 €---
1118 099 €7 327 €5 063 €10 772 €---
1218 461 €7 051 €4 786 €11 411 €---
1318 831 €6 765 €4 500 €12 066 €---
1419 207 €6 469 €4 205 €12 738 €---
1519 591 €6 164 €3 900 €13 427 €---
1619 983 €5 849 €3 585 €14 134 €---
1720 383 €5 523 €3 259 €14 859 €---
1820 791 €5 187 €2 922 €15 604 €---
1921 206 €4 839 €2 575 €16 367 €---
2021 630 €4 480 €2 216 €17 150 €---
2122 063 €4 109 €1 845 €17 954 €---
2222 504 €3 726 €1 462 €18 778 €---
2322 954 €3 330 €1 066 €19 624 €---
2423 414 €2 921 €657 €20 492 €---
2523 882 €2 499 €234 €21 383 €---
TOTAL475 581 €231 340 €106 307 €244 240 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 244 240 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 848 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 118 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 118 €-6 420 €+9 538 €
2+3 118 €0 €+3 118 €
3+3 118 €0 €+3 118 €
4+3 118 €0 €+3 118 €
5+3 118 €0 €+3 118 €
6+3 118 €0 €+3 118 €
7+3 118 €+72 €+3 046 €
8+3 118 €+2 685 €+433 €
9+3 118 €+2 863 €+255 €
10+3 118 €+3 045 €+73 €
11+3 118 €+3 232 €-114 €
12+3 118 €+3 423 €-305 €
13+3 118 €+3 620 €-502 €
14+3 118 €+3 821 €-703 €
15+3 118 €+4 028 €-910 €
16+3 118 €+4 240 €-1 122 €
17+3 118 €+4 458 €-1 340 €
18+3 118 €+4 681 €-1 563 €
19+3 118 €+4 910 €-1 792 €
20+3 118 €+5 145 €-2 027 €
21+3 118 €+5 386 €-2 268 €
22+3 118 €+5 633 €-2 515 €
23+3 118 €+5 887 €-2 769 €
24+3 118 €+6 148 €-3 030 €
25+3 118 €+6 415 €-3 297 €
Total+77 950 €+73 272 €+4 678 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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