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Maison 3 pièces 153 m²

VillePradelles (43)
Surface153m²
Coût Total135 480€
Loyer Annuel11 950€
Rentabilité8.82%
Cashflow/mois+186€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 000 €
Surface : 153 m²
Prix au m² : 424,84 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 3 pièces 153 m² - Maison 3 pièces 153 m²

Dans le village de Pradelles (43420), à quelques pas des commodités (boulangerie, supérette...), maison en pierres de 153 m2 habitables sur quatre niveaux. Le rez-de-chaussée comprend un salon avec cheminée, le premier étage une cuisine avec coin salle d'eau, le deuxième étage une grande chambre et le troisième étage une chambre mansardée. Des travaux de rénovation sont à prévoir (électricité, isolation, menuiseries...). Cette maison au caractère authentique constitue une belle opportunité pour aménager une bâtisse unique dans ce village classé parmi les plus beaux de France.

Surface : 153 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 27/11/2025

Consommation énergie primaire : 434 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 414 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 610 € et 3 550 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Pradelles
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43420
Coordonnées : 44.770866, 3.883155
Total : 135 480€
Prix d'acquisition : 65 000€
Travaux : 65 280€
Valeur du bien : 130 280€
Frais de notaire : 5 200€
Coût estimé : 5 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 153m²
Loyer prédit : 6.51€/m²/mois
Fourchette : 4.81€ - 8.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 996€/mois
Loyer annuel estimé : 11950€/an
Fourchette totale : 736€ - 1347€/mois
Fourchette annuelle : 8837€ - 16160€/an
Rentabilité brute :8.82%
Fourchette de rentabilité :6.52% - 11.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :880,76 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :134 756 €
Prix d'achat :65 000 €
Décote à l'achat :-69 756€ (-51.8%)
Marge achat-revente :-724€ (-0.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :135 480€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :676,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :33,87€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 710,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 557,75€
Coût de l'assurance :10 161,00€
Taxe foncière : 1 195,00€/an
Soit par mois : 99,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 995,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 810,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :185,59€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 153 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles pour améliorer l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 153 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé, mise aux normes nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des chambres avec revêtement de sol et peinture
Quantité: 1 chambre + 1 chambre mansardée (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé, rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et mise aux normes de l'électricité
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique + nombre de prises à évaluer
Raison: DPE F - Maison - Normes électriques à respecter
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie générale
Quantité: tuyauterie complète à évaluer
Raison: DPE F - Maison - Normes de plomberie à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 280 €(427 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 180€
    Isolation combles: 153 m² × 60€/m² = 9180€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:17 100€
    19 fenêtres double vitrage PVC: 19 × 900€ = 17100€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
    Cuisine complète: 8000€ (prix moyen incluant plomberie et électricité)
  • Salle de bain - Rénovation:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10000€ (prix moyen incluant nouveaux sanitaires et carrelage)
  • Chambres - Rénovation:4 500€
    Rénovation chambres (30 m²): Parquet flottant 30 m² × 50€/m² = 1500€, Peinture 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 2100€
  • Salon - Rafraîchissement:1 500€
    Peinture salon 25 m²: 25 m² × 30€/m² = 750€, Électricité: 500€, Main d'œuvre: 250€
  • Électricité - Mise aux normes:1 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Plomberie - Mise aux normes:2 000€
    Mise aux normes plomberie: 2000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Pradelles (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 38 280€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 996 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 950 €/an
Calcul : 996 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 655 €/an
Base de calcul : Emprunt de 135 480 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 406 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 195 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 280 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 537 €
Revenus locatifs : +11 950 €
Charges déductibles : -71 537 €
Résultat foncier Année 1 : -59 587 €(Déficit de 59 587 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 187 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 257 €/an
Revenus locatifs : +11 950 €
Charges déductibles : -6 257 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 693 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38186.86 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250 €(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 950 €71 541 €4 660 €-59 591 €21 400 €38 191 €38 191 €
212 189 €6 139 €4 537 €6 050 €--32 141 €
312 433 €6 012 €4 411 €6 421 €--25 720 €
412 681 €5 881 €4 279 €6 801 €--18 920 €
512 935 €5 745 €4 144 €7 190 €--11 730 €
613 194 €5 604 €4 003 €7 589 €--4 141 €
713 458 €5 459 €3 857 €7 999 €---
813 727 €5 308 €3 707 €8 419 €---
914 001 €5 152 €3 550 €8 849 €---
1014 281 €4 990 €3 389 €9 291 €---
1114 567 €4 823 €3 221 €9 744 €---
1214 858 €4 650 €3 048 €10 209 €---
1315 156 €4 470 €2 869 €10 685 €---
1415 459 €4 284 €2 683 €11 174 €---
1515 768 €4 092 €2 491 €11 676 €---
1616 083 €3 893 €2 292 €12 190 €---
1716 405 €3 687 €2 085 €12 718 €---
1816 733 €3 473 €1 872 €13 259 €---
1917 068 €3 253 €1 651 €13 815 €---
2017 409 €3 024 €1 422 €14 385 €---
2117 757 €2 787 €1 185 €14 970 €---
2218 112 €2 542 €940 €15 571 €---
2318 474 €2 288 €686 €16 187 €---
2418 844 €2 025 €423 €16 819 €---
2519 221 €1 752 €151 €17 468 €---
TOTAL382 763 €172 874 €67 558 €209 889 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 209 889 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 950 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 510 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 510 €-6 420 €+8 930 €
2+2 510 €0 €+2 510 €
3+2 510 €0 €+2 510 €
4+2 510 €0 €+2 510 €
5+2 510 €0 €+2 510 €
6+2 510 €0 €+2 510 €
7+2 510 €+1 158 €+1 352 €
8+2 510 €+2 526 €-16 €
9+2 510 €+2 655 €-145 €
10+2 510 €+2 787 €-277 €
11+2 510 €+2 923 €-413 €
12+2 510 €+3 063 €-553 €
13+2 510 €+3 206 €-696 €
14+2 510 €+3 352 €-842 €
15+2 510 €+3 503 €-993 €
16+2 510 €+3 657 €-1 147 €
17+2 510 €+3 815 €-1 305 €
18+2 510 €+3 978 €-1 468 €
19+2 510 €+4 145 €-1 635 €
20+2 510 €+4 316 €-1 806 €
21+2 510 €+4 491 €-1 981 €
22+2 510 €+4 671 €-2 161 €
23+2 510 €+4 856 €-2 346 €
24+2 510 €+5 046 €-2 536 €
25+2 510 €+5 241 €-2 731 €
Total+62 750 €+62 967 €+-217 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 52 jours
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