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Maison 2 pièces 40 m²

Bien expiré
VilleSaint-Denis-de-Jouhet (36)
Surface40m²
Coût Total71 860€
Loyer Annuel3 586€
Rentabilité4.99%
Cashflow/mois-111€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 30 000 €
Surface : 40 m²
Prix au m² : 750 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison en pierre de 2 pièces principales

Charmante petite maison dans un environnement calme et verdoyant, à 10 minutes des commerces et des écoles. Elle se compose en rez-de-chaussée : pièce de vie avec coin cuisine et salle d'eau avec WC. A l'étage : une chambre. Petites dépendances attenantes. Jardin d'environ 1 073 m². Honoraires à charge acquéreur : 20% Référence annonce : 239-3015 Non soumis au DPE Prix hors honoraires : 25 000 €

Ville : Saint-Denis-de-Jouhet
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36230
Coordonnées : 46.548260, 1.820850
Total : 71 860€
Prix d'acquisition : 30 000€
Travaux : 39 460€
Valeur du bien : 69 460€
Frais de notaire : 2 400€
Coût estimé : 2 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 40m²
Loyer prédit : 7.47€/m²/mois
Fourchette : 5.87€ - 9.51€/m²/mois
Loyer total estimé : 299€/mois
Loyer annuel estimé : 3586€/an
Fourchette totale : 235€ - 381€/mois
Fourchette annuelle : 2815€ - 4567€/an
Rentabilité brute :4.99%
Fourchette de rentabilité :3.92% - 6.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :71 860€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :358,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :20,96€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 379,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :35 717,88€
Coût de l'assurance :6 287,75€
Taxe foncière : 358,57€/an
Soit par mois : 29,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 298,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 409,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-110,62€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 40 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles pour améliorer l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 40 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain d'1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique, amélioration de l'isolation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec remplacement de la robinetterie et peinture
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de l'espace de vie avec peinture des murs et remplacement du revêtement de sol
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - espace de vie usé nécessitant des travaux
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la chambre avec peinture des murs et revêtement de sol
Quantité: 1 chambre (environ 14 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessitant des travaux
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessitant des travaux

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 460 €(987 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:2 200€
    Isolation toiture/combles: 40 m² × 40€/m² = 1600€, Main d'œuvre: 600€
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1200€ = 6000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:1 200€
    Rafraîchissement salle de bain: 6 m² × 200€/m² = 1200€ (installation incluse)
  • Salon:1 800€
    Rénovation salon: 20 m² × 90€/m² = 1800€ (installation incluse)
  • Chambres:1 260€
    Rénovation chambre: 14 m² × 90€/m² = 1260€, Main d'œuvre: -60€
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 299 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 586 €/an
Calcul : 299 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 462 €/an
Base de calcul : Emprunt de 71 860 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 252 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 359 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 460 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 532 €
Revenus locatifs : +3 586 €
Charges déductibles : -42 532 €
Résultat foncier Année 1 : -38 946 €(Déficit de 38 946 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 546 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 072 €/an
Revenus locatifs : +3 586 €
Charges déductibles : -3 072 €
Résultat foncier Années 2+ : 514 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17546.49 € reporté.
Prix d'achat du bien : 30 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 19 500 €(65% de 30 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 709 €/an
Calcul : 19 500 € × 3,636% = 709 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 586 €42 535 €2 464 €-38 949 €21 400 €17 549 €17 549 €
23 657 €3 010 €2 400 €648 €--16 901 €
33 731 €2 943 €2 333 €788 €--16 113 €
43 805 €2 873 €2 263 €932 €--15 181 €
53 881 €2 801 €2 191 €1 080 €--14 101 €
63 959 €2 727 €2 117 €1 232 €--12 869 €
74 038 €2 650 €2 040 €1 388 €--11 480 €
84 119 €2 570 €1 960 €1 549 €--9 931 €
94 201 €2 487 €1 877 €1 714 €--8 217 €
104 285 €2 402 €1 792 €1 884 €--6 334 €
114 371 €2 313 €1 703 €2 058 €--4 276 €
124 458 €2 222 €1 611 €2 237 €---
134 548 €2 127 €1 517 €2 421 €---
144 639 €2 028 €1 418 €2 610 €---
154 731 €1 927 €1 317 €2 805 €---
164 826 €1 821 €1 211 €3 005 €---
174 922 €1 712 €1 102 €3 210 €---
185 021 €1 599 €989 €3 421 €---
195 121 €1 483 €873 €3 639 €---
205 224 €1 362 €752 €3 862 €---
215 328 €1 236 €626 €4 092 €---
225 435 €1 107 €497 €4 328 €---
235 543 €973 €363 €4 571 €---
245 654 €834 €224 €4 821 €---
255 767 €690 €80 €5 078 €---
TOTAL114 852 €90 430 €35 718 €24 422 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 24 422 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 586 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +753 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+753 €-6 420 €+7 173 €
2+753 €0 €+753 €
3+753 €0 €+753 €
4+753 €0 €+753 €
5+753 €0 €+753 €
6+753 €0 €+753 €
7+753 €0 €+753 €
8+753 €0 €+753 €
9+753 €0 €+753 €
10+753 €0 €+753 €
11+753 €0 €+753 €
12+753 €+671 €+82 €
13+753 €+726 €+27 €
14+753 €+783 €-30 €
15+753 €+841 €-88 €
16+753 €+901 €-148 €
17+753 €+963 €-210 €
18+753 €+1 026 €-273 €
19+753 €+1 092 €-339 €
20+753 €+1 159 €-406 €
21+753 €+1 228 €-475 €
22+753 €+1 298 €-545 €
23+753 €+1 371 €-618 €
24+753 €+1 446 €-693 €
25+753 €+1 523 €-770 €
Total+18 825 €+8 609 €+10 216 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 206 jours
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