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Détails du bien

Bien expiré
VilleSaint-Vallier (26)
Surface109m²
Coût Total166 680€
Loyer Annuel10 982€
Rentabilité6.59%
Cashflow/mois-49€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 000 €
Surface : 109 m²
Prix au m² : 1 091,74 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

EXCLUSIVITE ! ?? Belle rénovation intérieure pour cette Maison d'habitation mitoyenne entièrement sur caves. Vous y découvrirez au rez de chaussée une entrée (véranda), un hall qui dessert la cuisine aménagée et équipée ouverte sur le séjour/salon, salle d'eau, toilettes séparés, cellier. A l'étage, couloir desservant 2 grandes chambres, une pièce pouvant être transformée en salle de bain. Au 2ème étage une pièce mezzanine et une chambre. Terrain de 505 m2. Grande dépendance de 76 m2 (garage et atelier) Caves. Mandat : 3498- Honoraires charge vendeurs Consulter nos tarifs : https://wwwsixiemeavenue.com/montceaulesmines Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Saint-Vallier
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26240
Coordonnées : 46.643673, 4.318671
Total : 166 680€
Prix d'acquisition : 119 000€
Travaux : 38 160€
Valeur du bien : 157 160€
Frais de notaire : 9 520€
Coût estimé : 9 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 109m²
Loyer prédit : 8.40€/m²/mois
Fourchette : 6.37€ - 11.06€/m²/mois
Loyer total estimé : 915€/mois
Loyer annuel estimé : 10982€/an
Fourchette totale : 694€ - 1206€/mois
Fourchette annuelle : 8333€ - 14472€/an
Rentabilité brute :6.59%
Fourchette de rentabilité :5.00% - 8.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :166 680€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :823,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :48,62€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 872,37€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 445,23€
Coût de l'assurance :14 584,50€
Taxe foncière : 1 098,17€/an
Soit par mois : 91,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 915,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 963,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-48,74€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 290 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer un système de chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 109 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (109 m²)
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage) pour toutes les chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 160 €(350 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Isolation:4 360€
    Isolation combles: 109 m² × 40€/m² = 4360€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (installation incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (installation incluse)
  • Chambres:5 400€
    Rénovation lourde chambres: 30 m² × 180€/m² = 5400€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Vallier (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 760€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 915 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 982 €/an
Calcul : 915 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 562 €/an
Base de calcul : Emprunt de 166 680 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 583 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 098 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 160 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 403 €
Revenus locatifs : +10 982 €
Charges déductibles : -45 403 €
Résultat foncier Année 1 : -34 422 €(Déficit de 34 422 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 022 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 243 €/an
Revenus locatifs : +10 982 €
Charges déductibles : -7 243 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 738 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13021.81 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 350 €(65% de 119 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 813 €/an
Calcul : 77 350 € × 3,636% = 2 813 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 982 €45 409 €5 567 €-34 427 €21 400 €13 027 €13 027 €
211 201 €7 101 €5 419 €4 101 €--8 926 €
311 425 €6 947 €5 266 €4 478 €--4 448 €
411 654 €6 789 €5 107 €4 865 €---
511 887 €6 625 €4 943 €5 262 €---
612 125 €6 455 €4 774 €5 670 €---
712 367 €6 280 €4 598 €6 088 €---
812 614 €6 098 €4 417 €6 516 €---
912 867 €5 910 €4 229 €6 956 €---
1013 124 €5 716 €4 035 €7 408 €---
1113 387 €5 515 €3 834 €7 871 €---
1213 654 €5 308 €3 626 €8 347 €---
1313 927 €5 093 €3 411 €8 835 €---
1414 206 €4 871 €3 189 €9 335 €---
1514 490 €4 641 €2 959 €9 849 €---
1614 780 €4 403 €2 721 €10 377 €---
1715 075 €4 157 €2 476 €10 918 €---
1815 377 €3 903 €2 221 €11 474 €---
1915 685 €3 640 €1 958 €12 045 €---
2015 998 €3 367 €1 686 €12 631 €---
2116 318 €3 086 €1 404 €13 232 €---
2216 645 €2 795 €1 113 €13 850 €---
2316 977 €2 494 €812 €14 484 €---
2417 317 €2 182 €501 €15 135 €---
2517 663 €1 860 €179 €15 803 €---
TOTAL351 746 €160 644 €80 445 €191 102 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 191 102 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 982 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 306 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 306 €-6 420 €+8 726 €
2+2 306 €0 €+2 306 €
3+2 306 €0 €+2 306 €
4+2 306 €+125 €+2 181 €
5+2 306 €+1 579 €+727 €
6+2 306 €+1 701 €+605 €
7+2 306 €+1 826 €+480 €
8+2 306 €+1 955 €+351 €
9+2 306 €+2 087 €+219 €
10+2 306 €+2 222 €+84 €
11+2 306 €+2 361 €-55 €
12+2 306 €+2 504 €-198 €
13+2 306 €+2 650 €-344 €
14+2 306 €+2 801 €-495 €
15+2 306 €+2 955 €-649 €
16+2 306 €+3 113 €-807 €
17+2 306 €+3 276 €-970 €
18+2 306 €+3 442 €-1 136 €
19+2 306 €+3 613 €-1 307 €
20+2 306 €+3 789 €-1 483 €
21+2 306 €+3 970 €-1 664 €
22+2 306 €+4 155 €-1 849 €
23+2 306 €+4 345 €-2 039 €
24+2 306 €+4 540 €-2 234 €
25+2 306 €+4 741 €-2 435 €
Total+57 650 €+57 331 €+319 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 89 jours
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