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Maison 2 pièces 84 m²

VillePoissons (52)
Surface84m²
Coût Total105 320€
Loyer Annuel5 927€
Rentabilité5.63%
Cashflow/mois-105€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 36 500 €
Surface : 84 m²
Prix au m² : 434,52 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 2 pièces 84 m²

À découvrir à Poissons, cette maison pleine de potentiel.

Le bien offre de beaux volumes, avec une pièce de vie agréable, une cuisine, une grande chambre et un dressing. Vous profiterez également d'un garage, d'une chaufferie, d'une cave voûtée ainsi que d'un grand grenier offrant de belles possibilités d'aménagement.

Une belle opportunité pour les amateurs de projets souhaitant créer un intérieur à leur image, dans un environnement agréable.

Menuiserie double vitrage bois, chauffage central fuel.

Contactez SAUER Benjamin - Agent commercial immobilier immatriculé au Registre Spécial des Agents Commerciaux du tribunal de commerce de Chaumont sous le numéro 991563685.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr BENJAMIN SAUER (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 991 563 685 - Chaumont.

Surface : 84 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Poissons
Département : Haute-Marne
Région : Grand Est
Code postal : 52230
Coordonnées : 48.424244, 5.217582
Total : 105 320€
Prix d'acquisition : 36 500€
Travaux : 65 900€
Valeur du bien : 102 400€
Frais de notaire : 2 920€
Coût estimé : 2 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84m²
Loyer prédit : 5.88€/m²/mois
Fourchette : 4.54€ - 7.62€/m²/mois
Loyer total estimé : 494€/mois
Loyer annuel estimé : 5927€/an
Fourchette totale : 381€ - 640€/mois
Fourchette annuelle : 4573€ - 7681€/an
Rentabilité brute :5.63%
Fourchette de rentabilité :4.34% - 7.29%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :403,61 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :33 903 €
Prix d'achat :36 500 €
Décote à l'achat :+2 597€ (+7.7%)
Marge achat-revente :-71 417€ (-210.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :105 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :518,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :30,72€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 549,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 326,63€
Coût de l'assurance :9 215,50€
Taxe foncière : 592,68€/an
Soit par mois : 49,39€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 493,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 598,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-105,03€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 84 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central au fioul
Quantité: 1 système pour 84 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 17 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - Aucune photo fournie
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, et réfection électricité
Quantité: 1 chambre (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 assumé - Aucune photo fournie
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, et réfection électricité
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 assumé - Aucune photo fournie
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb
Quantité: 84 m²
Raison: Normes de plomberie à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 900 €(785 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:4 200€
    Isolation combles: 84 m² × 50€/m² = 4200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:10 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:4 000€
    Rénovation complète chambre: 20 m² × 200€/m² = 4000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:4 000€
    Rénovation complète salon: 20 m² × 200€/m² = 4000€ (main d'œuvre incluse)
  • Second œuvre - Électricité:1 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1500€ = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Second œuvre - Plomberie:4 200€
    Mise à jour plomberie: 84 m² × 50€/m² = 4200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Poissons (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 494 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 927 €/an
Calcul : 494 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 483 €/an
Base de calcul : Emprunt de 105 320 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 369 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 593 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 344 €
Revenus locatifs : +5 927 €
Charges déductibles : -70 344 €
Résultat foncier Année 1 : -64 418 €(Déficit de 64 418 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 43 018 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 444 €/an
Revenus locatifs : +5 927 €
Charges déductibles : -4 444 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 482 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 43017.53 € reporté.
Prix d'achat du bien : 36 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 23 725 €(65% de 36 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 863 €/an
Calcul : 23 725 € × 3,636% = 863 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 927 €70 348 €3 486 €-64 421 €21 400 €43 021 €43 021 €
26 045 €4 355 €3 393 €1 691 €--41 330 €
36 166 €4 258 €3 297 €1 908 €--39 422 €
46 290 €4 159 €3 197 €2 131 €--37 291 €
56 415 €4 055 €3 094 €2 360 €--34 931 €
66 544 €3 949 €2 988 €2 595 €--32 336 €
76 675 €3 839 €2 877 €2 836 €--29 501 €
86 808 €3 725 €2 764 €3 083 €--26 417 €
96 944 €3 607 €2 646 €3 337 €--23 080 €
107 083 €3 485 €2 524 €3 598 €--19 482 €
117 225 €3 359 €2 398 €3 865 €--15 617 €
127 369 €3 229 €2 268 €4 140 €---
137 517 €3 094 €2 133 €4 422 €---
147 667 €2 955 €1 994 €4 712 €---
157 820 €2 811 €1 850 €5 009 €---
167 977 €2 662 €1 701 €5 314 €---
178 136 €2 509 €1 547 €5 628 €---
188 299 €2 349 €1 388 €5 950 €---
198 465 €2 185 €1 223 €6 280 €---
208 634 €2 015 €1 053 €6 620 €---
218 807 €1 839 €877 €6 968 €---
228 983 €1 657 €695 €7 326 €---
239 163 €1 469 €507 €7 694 €---
249 346 €1 274 €313 €8 072 €---
259 533 €1 073 €112 €8 460 €---
TOTAL189 837 €140 259 €50 327 €49 578 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 49 578 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 927 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 245 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 245 €-6 420 €+7 665 €
2+1 245 €0 €+1 245 €
3+1 245 €0 €+1 245 €
4+1 245 €0 €+1 245 €
5+1 245 €0 €+1 245 €
6+1 245 €0 €+1 245 €
7+1 245 €0 €+1 245 €
8+1 245 €0 €+1 245 €
9+1 245 €0 €+1 245 €
10+1 245 €0 €+1 245 €
11+1 245 €0 €+1 245 €
12+1 245 €+1 242 €+3 €
13+1 245 €+1 327 €-82 €
14+1 245 €+1 414 €-169 €
15+1 245 €+1 503 €-258 €
16+1 245 €+1 594 €-349 €
17+1 245 €+1 688 €-443 €
18+1 245 €+1 785 €-540 €
19+1 245 €+1 884 €-639 €
20+1 245 €+1 986 €-741 €
21+1 245 €+2 090 €-845 €
22+1 245 €+2 198 €-953 €
23+1 245 €+2 308 €-1 063 €
24+1 245 €+2 422 €-1 177 €
25+1 245 €+2 538 €-1 293 €
Total+31 125 €+19 559 €+11 566 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 36 jours
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