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Maison à vendre

VilleGinestas (11)
Surface48m²
Coût Total92 260€
Loyer Annuel5 611€
Rentabilité6.08%
Cashflow/mois-63€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 500 €
Surface : 48 m²
Prix au m² : 1 031,25 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 chambres, Non meublé

Située au cœur du village, cette maison de village pleine de charme se développe sur trois niveaux et offre un agencement fonctionnel, idéal pour différents projets de vie. Rez-de-chaussée : une pièce de vie avec cuisine ouverte, ainsi qu'une salle d'eau avec WC. Premier étage : un bureau, pouvant également faire office de chambre d'appoint ou d'espace télétravail. Second étage : deux chambres climatisées constituant l'espace nuit avec vélux électrique laissant passer la lumière naturelle. Emplacement central et recherché Proximité immédiate des commerces et services Maison idéale en résidence principale, résidence secondaire ou pour un investissement locatif Bien rare sur le secteur, à découvrir rapidement. Pour plus d'informations ou organiser une visite, contactez notre agence.: Référence agence : 678

Ville : Ginestas
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11120
Coordonnées : 43.288110, 2.866240
Total : 92 260€
Prix d'acquisition : 49 500€
Travaux : 38 800€
Valeur du bien : 88 300€
Frais de notaire : 3 960€
Coût estimé : 3 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 48m²
Loyer prédit : 9.74€/m²/mois
Fourchette : 7.17€ - 13.24€/m²/mois
Loyer total estimé : 468€/mois
Loyer annuel estimé : 5611€/an
Fourchette totale : 344€ - 636€/mois
Fourchette annuelle : 4127€ - 7629€/an
Rentabilité brute :6.08%
Fourchette de rentabilité :4.47% - 8.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 190,91 €/m²
Basé sur :82 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :105 164 €
Prix d'achat :49 500 €
Décote à l'achat :-55 664€ (-52.9%)
Marge achat-revente :12 904€ (12.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :92 260€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :456,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :26,91€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 483,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 822,62€
Coût de l'assurance :8 072,75€
Taxe foncière : 561,12€/an
Soit par mois : 46,76€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 467,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 530,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-63,01€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec carrelage fissuré et installations anciennes.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel ou total.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un rafraîchissement.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de revêtement de sol et peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé pour les chambres sans photo - nécessitant rénovation.
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de revêtement de sol et peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 assumé pour le salon sans photo - nécessitant rénovation.
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale, y compris tableau électrique et prises.
Quantité: 1 installation
Raison: État général de l'électricité à vérifier pour conformité.
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie, y compris tuyauterie et évacuations.
Quantité: 1 installation
Raison: État général de la plomberie à vérifier pour conformité.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 800 €(808 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:15 000€
    Cuisine complète: 1 × 12000€ = 12000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager), Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain:10 000€
    Salle de bain complète: 1 × 8000€ = 8000€ (incluant remplacement des éléments sanitaires et carrelage), Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:3 600€
    Revêtement sol et peinture: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 1800€
  • Salon:2 700€
    Revêtement sol et peinture: 15 m² × 60€/m² = 900€, Peinture murs et plafonds: 15 m² × 30€/m² = 450€, Main d'œuvre: 1350€
  • Électricité générale:3 750€
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 3000€ = 3000€ (incluant tableau électrique et prises), Main d'œuvre: 750€
  • Plomberie générale:3 750€
    Mise aux normes plomberie: 1 installation × 3000€ = 3000€ (incluant vérification et mise aux normes), Main d'œuvre: 750€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ginestas (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 468 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 611 €/an
Calcul : 468 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 097 €/an
Base de calcul : Emprunt de 92 260 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 323 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 561 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 781 €
Revenus locatifs : +5 611 €
Charges déductibles : -42 781 €
Résultat foncier Année 1 : -37 170 €(Déficit de 37 170 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 26 470 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 981 €/an
Revenus locatifs : +5 611 €
Charges déductibles : -3 981 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 630 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 26469.81 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 175 €(65% de 49 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 170 €/an
Calcul : 32 175 € × 3,636% = 1 170 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 611 €42 784 €3 100 €-37 173 €10 700 €26 473 €26 473 €
25 723 €3 902 €3 018 €1 822 €--24 651 €
35 838 €3 816 €2 932 €2 021 €--22 630 €
45 955 €3 728 €2 844 €2 226 €--20 403 €
56 074 €3 637 €2 753 €2 436 €--17 967 €
66 195 €3 543 €2 659 €2 652 €--15 315 €
76 319 €3 445 €2 561 €2 874 €--12 441 €
86 445 €3 345 €2 461 €3 101 €--9 340 €
96 574 €3 240 €2 356 €3 334 €--6 006 €
106 706 €3 132 €2 248 €3 574 €--2 432 €
116 840 €3 020 €2 136 €3 820 €---
126 977 €2 905 €2 021 €4 072 €---
137 116 €2 785 €1 901 €4 331 €---
147 259 €2 662 €1 778 €4 597 €---
157 404 €2 534 €1 650 €4 870 €---
167 552 €2 401 €1 517 €5 151 €---
177 703 €2 264 €1 380 €5 439 €---
187 857 €2 123 €1 238 €5 734 €---
198 014 €1 976 €1 092 €6 038 €---
208 174 €1 824 €940 €6 350 €---
218 338 €1 667 €783 €6 671 €---
228 505 €1 505 €621 €7 000 €---
238 675 €1 337 €453 €7 338 €---
248 848 €1 163 €279 €7 685 €---
259 025 €984 €100 €8 042 €---
TOTAL179 727 €105 723 €44 823 €74 004 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 74 004 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 611 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 178 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 178 €-3 210 €+4 388 €
2+1 178 €0 €+1 178 €
3+1 178 €0 €+1 178 €
4+1 178 €0 €+1 178 €
5+1 178 €0 €+1 178 €
6+1 178 €0 €+1 178 €
7+1 178 €0 €+1 178 €
8+1 178 €0 €+1 178 €
9+1 178 €0 €+1 178 €
10+1 178 €0 €+1 178 €
11+1 178 €+416 €+762 €
12+1 178 €+1 222 €-44 €
13+1 178 €+1 299 €-121 €
14+1 178 €+1 379 €-201 €
15+1 178 €+1 461 €-283 €
16+1 178 €+1 545 €-367 €
17+1 178 €+1 632 €-454 €
18+1 178 €+1 720 €-542 €
19+1 178 €+1 811 €-633 €
20+1 178 €+1 905 €-727 €
21+1 178 €+2 001 €-823 €
22+1 178 €+2 100 €-922 €
23+1 178 €+2 201 €-1 023 €
24+1 178 €+2 305 €-1 127 €
25+1 178 €+2 412 €-1 234 €
Total+29 450 €+22 201 €+7 249 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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