Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement T3 au dernier étage avec ascenseur Rives

VilleRives (38)
Surface70
Coût Total143 600
Loyer Annuel8 892
Rentabilité6.19%
Cashflow/mois-94
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 1 571,43 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Nombre d'égages : 4, Cave, Nombre de WC : 1

Situé au centre de Rives, au sein d'une belle copropriété entièrement sécurisée, venez découvrir cet appartement T3 situé au troisième et dernier étage avec ascenseur. L'appartement d'une superficie habitable de 69,69 loi Carrez, offre une configuration fonctionnelle. L'entrée dessert un couloir menant à une cuisine séparée, un séjour lumineux, ainsi qu'un espace nuit composé de deux chambres, d'une salle d'eau, de WC séparés avec lave-mains et d'un coin dressing. Vous profiterez également d'un balcon exposé Est, sans vis-à-vis, donnant sur un environnement agréable et ensoleillé. Des travaux sont à prévoir, laissant la possibilité de repenser les espaces selon vos envies et de révéler tout le potentiel de ce bien. La copropriété dispose d'un grand parc arboré ainsi que de stationnements libres, un véritable atout en coeur.  Les atout du bien : chauffage individuelle au gaz de ville, ravalement de façade récent, une cave de 2,77 m2 complète ce bien. Vous serez séduits par son charme, son environnement proche du centre et des commodités, avec un accès facile aux transports en commun. À visiter sans tarder. Cette annonce vous est proposée par MARTINON Amandine - - NoRSAC: 892441031, Enregistré à Greffe du tribunal de commerce de grenoble Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr. Votre conseiller immobilier ikami (EI) - Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire - - https://i-particuliers.fr/bareme_507

Ville : Rives
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38140
Coordonnées : 45.345302, 5.510069
Total : 143 600
Prix d'acquisition : 110 000
Travaux : 24 800
Valeur du bien : 134 800
Frais de notaire : 8 800
Coût estimé : 8 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70
Loyer prédit : 10.59€/m²/mois
Fourchette : 8.03€ - 13.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 741€/mois
Loyer annuel estimé : 8892€/an
Fourchette totale : 562€ - 977€/mois
Fourchette annuelle : 6743€ - 11725€/an
Rentabilité brute :6.19%
Fourchette de rentabilité :4.70% - 8.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 050,15 €/m²
Basé sur :58 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :143 510
Prix d'achat :110 000
Décote à l'achat :-33 510 (-23.4%)
Marge achat-revente :-90€ (-0.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :143 600
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :718,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :41,88€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 760,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 068,63
Coût de l'assurance :12 565,00
Taxe foncière : 889,15€/an
Soit par mois : 74,10€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 740,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 834,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-93,91€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 189 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage au gaz de ville
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer le bon fonctionnement et la sécurité
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, plan de travail, et électroménager (plaque, four, hotte, frigo)
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessitant une rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessitant une rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, éventuellement remplacement du revêtement de sol
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
BalconOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement du revêtement de sol usé sur le balcon
Quantité: balcon (environ 10 m²)
Raison: État usé visible - amélioration esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 800(354 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 800
    Remplacement système chauffage gaz: 1 système × 4800€ = 4800€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:10 500
    Rénovation complète cuisine: 12 m² × 875€ = 10500€ (meubles, plan de travail, électroménager, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€ = 6000€ (remplacement douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité, main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 500
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 60€ = 1500€ (peinture murs et plafonds, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:1 200
    Rafraîchissement 2 chambres: 24 m² × 50€ = 1200€ (peinture murs et plafonds, main d'œuvre incluse)
  • Balcon:800
    Rénovation balcon: 10 m² × 80€ = 800€ (remplacement revêtement de sol, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rives (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 4 800✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 741 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 892 €/an
Calcul : 741 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 963 €/an
Base de calcul : Emprunt de 143 600 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 503 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 889 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 155
Revenus locatifs : +8 892
Charges déductibles : -31 155
Résultat foncier Année 1 : -22 263(Déficit de 22 263 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 863
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 355 €/an
Revenus locatifs : +8 892
Charges déductibles : -6 355
Résultat foncier Années 2+ : 2 537 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 863.21 € reporté.
Prix d'achat du bien : 110 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 89231 1594 968-22 26821 400 €868 €868 €
29 0696 2294 8382 840---
39 2516 0954 7033 156---
49 4365 9554 5633 481---
59 6245 8104 4193 814---
69 8175 6614 2694 156---
710 0135 5064 1144 508---
810 2145 3453 9544 868---
910 4185 1793 7875 239---
1010 6265 0073 6155 619---
1110 8394 8293 4376 010---
1211 0564 6443 2526 411---
1311 2774 4533 0616 824---
1411 5024 2552 8637 247---
1511 7324 0502 6587 682---
1611 9673 8382 4468 129---
1712 2063 6182 2268 588---
1812 4503 3901 9989 060---
1912 6993 1541 7639 545---
2012 9532 9101 51910 043---
2113 2122 6581 26610 555---
2213 4772 3961 00411 081---
2313 7462 12573311 622---
2414 0211 84445212 177---
2514 3011 55316112 748---
TOTAL284 799131 66272 069153 13621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 153 136
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 892 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 867 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 867-6 420+8 287
2+1 867+592+1 275
3+1 867+947+920
4+1 867+1 044+823
5+1 867+1 144+723
6+1 867+1 247+620
7+1 867+1 352+515
8+1 867+1 460+407
9+1 867+1 572+295
10+1 867+1 686+181
11+1 867+1 803+64
12+1 867+1 923-56
13+1 867+2 047-180
14+1 867+2 174-307
15+1 867+2 305-438
16+1 867+2 439-572
17+1 867+2 576-709
18+1 867+2 718-851
19+1 867+2 863-996
20+1 867+3 013-1 146
21+1 867+3 166-1 299
22+1 867+3 324-1 457
23+1 867+3 486-1 619
24+1 867+3 653-1 786
25+1 867+3 825-1 958
Total+46 675+45 941+734
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →