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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleChâlons-en-Champagne (51)
Surface64
Coût Total142 840
Loyer Annuel7 244
Rentabilité5.07%
Cashflow/mois-440
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 77 000 €
Surface : 64 m²
Prix au m² : 1 203,13 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Ascenseur, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: Box de stationnement, Parking, calme, Gardien, Interphone, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains

Exclusivité Damonte Immobilier Châlons-en-Champagne

Découvrez cet appartement de type 4 lumineux, à rafraîchir selon vos envies, situé au sein d'une résidence calme en impasse.

Ce bien se compose de :

une entrée,

une cuisine aménagée avec cellier attenant,

un salon ouvert sur le séjour, avec la possibilité de créer une troisième chambre,

une salle d'eau,

un WC indépendant,

deux chambres.

Ce bien est vendu avec une cave et un garage.

Appartement offrant un beau potentiel d'aménagement, idéal pour une résidence principale ou un investissement.

Informations complémentaires : Cette annonce vise deux lots situés dans une copropriété de 141 lots dont 96 sont à usage d'habitation. Charges trimestrielles : 671,42 € soit 223,80 € par mois.

Prix de vente : 77 000 EUR, honoraires d'agence inclus à la charge du vendeur Diagnostic de performance énergétique réalisé le 23/01/2026 : classe E

Ce bien vous est proposé par Léna ZOUAOUI, mandataire indépendant en immobilier, immatriculée au RSAC de Châlons-en-Champagne sous le numéro 939378659, agissant pour le compte de la société Damonte Immobilier, titulaire de la carte professionnelle.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Châlons-en-Champagne
Département : Marne
Région : Grand Est
Code postal : 51000
Coordonnées : 48.957804, 4.376409
Total : 142 840
Prix d'acquisition : 77 000
Travaux : 59 680
Valeur du bien : 136 680
Frais de notaire : 6 160
Coût estimé : 6 160
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64
Loyer prédit : 9.43€/m²/mois
Fourchette : 7.43€ - 11.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 604€/mois
Loyer annuel estimé : 7244€/an
Fourchette totale : 475€ - 766€/mois
Fourchette annuelle : 5705€ - 9197€/an
Rentabilité brute :5.07%
Fourchette de rentabilité :3.99% - 6.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 368,1 €/m²
Basé sur :268 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :87 558
Prix d'achat :77 000
Décote à l'achat :-10 558 (-12.1%)
Marge achat-revente :-55 282€ (-63.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :142 840
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :717,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :41,66€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 759,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 377,29
Coût de l'assurance :12 498,50
Taxe foncière : 724,37€/an
Soit par mois : 60,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 223,80€/mois
Soit par an : 2 685,60€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 603,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 043,22€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-439,57€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 64 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et électroménager, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture un peu usée nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture un peu ternie nécessitant rafraîchissement
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans l'entrée/couloir
Quantité: entrée (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture un peu usée nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 680(933 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries - Fenêtres:9 600
    Fenêtres double vitrage performant: 6 fenêtres × 800€ = 4800€, Main d'œuvre: 4800€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rénovation complète:20 500
    Cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€, Électroménager: 3000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 2000€/m² = 10000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:2 200
    Parquet flottant: 22 m² × 100€/m² = 2200€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:880
    Peinture murs et plafonds: 22 m² × 40€/m² = 880€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:800
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre incluse
  • Entrée - Peinture:200
    Peinture murs et plafonds: 5 m² × 40€/m² = 200€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châlons-en-Champagne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 100✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 604 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 244 €/an
Calcul : 604 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 979 €/an
Base de calcul : Emprunt de 142 840 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 500 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 724 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 686 €/an
Calcul : 224 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 680
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 68 569
Revenus locatifs : +7 244
Charges déductibles : -68 569
Résultat foncier Année 1 : -61 325(Déficit de 61 325 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 39 925
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 889 €/an
Revenus locatifs : +7 244
Charges déductibles : -8 889
Résultat foncier Années 2+ : -1 645 €/an(Déficit de 1 645 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 39925.47 € reporté.
Prix d'achat du bien : 77 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 050(65% de 77 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 820 €/an
Calcul : 50 050 € × 3,636% = 1 820
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 24468 5744 984-61 33021 400 €39 930 €39 930 €
27 3898 7644 854-1 3751 375 €-39 930 €
37 5368 6294 719-1 0931 093 €-39 930 €
47 6878 4904 580-802802 €-39 930 €
57 8418 3454 435-504504 €-39 930 €
67 9988 1954 285-198198 €-39 930 €
78 1588 0404 130117--39 813 €
88 3217 8803 970441--39 371 €
98 4877 7133 803774--38 597 €
108 6577 5413 6311 116--37 481 €
118 8307 3623 4521 468--36 013 €
129 0077 1773 2671 830---
139 1876 9853 0762 201---
149 3716 7872 8772 584---
159 5586 5812 6712 977---
169 7496 3682 4583 381---
179 9446 1482 2383 796---
1810 1435 9192 0094 224---
1910 3465 6821 7724 664---
2010 5535 4371 5275 116---
2110 7645 1831 2735 581---
2210 9794 9201 0106 059---
2311 1994 6477376 551---
2411 4234 3654557 058---
2511 6514 0721627 579---
TOTAL232 019229 80572 3772 21425 372Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 7 612
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 2 214
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 244 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 521 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 521-6 420+7 941
2+1 521-413+1 934
3+1 521-328+1 849
4+1 521-241+1 762
5+1 521-151+1 672
6+1 521-59+1 580
7+1 5210+1 521
8+1 5210+1 521
9+1 5210+1 521
10+1 5210+1 521
11+1 5210+1 521
12+1 521+549+972
13+1 521+660+861
14+1 521+775+746
15+1 521+893+628
16+1 521+1 014+507
17+1 521+1 139+382
18+1 521+1 267+254
19+1 521+1 399+122
20+1 521+1 535-14
21+1 521+1 674-153
22+1 521+1 818-297
23+1 521+1 965-444
24+1 521+2 117-596
25+1 521+2 274-753
Total+38 025+11 468+26 557
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 67 jours
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