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Maison à vendre

Bien expiré
VilleBazeuge (87)
Surface195m²
Coût Total173 106€
Loyer Annuel16 084€
Rentabilité9.29%
Cashflow/mois+310€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 450 €
Surface : 195 m²
Prix au m² : 766,41 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 12
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cuisine équipée, Cheminée, 6 chambres, 11 parkings: 2 boxs de stationnement, Garage, 8 parkings, Jardin, calme, Sans vis-à-vis

À 5 minutes de toutes les commodités, au fond d'une impasse, plusieurs bâtiments aménagés en maison atypique et dépendances. Une configuration d'ensemble peu commune. Salon, salle à manger et cuisine sont eux dans une disposition courante. Ensuite, vous pouvez trouver des chambres et des W.-C. séparés (3) "un peu partout". Grande salle de bain, offrant également une douche. Beaucoup d'espaces pour répondre à divers envies et besoins. Garages, ateliers, mais également une ancienne petite salle de fête pouvant être réaménagée en logement "séparé" de la maison. Au calme, avec un jardin sans vis-à-vis. Pompe à chaleur air/eau de 2020 (en sus d'une chaudière à bois et d'un insert dans le salon pour ce qui est du chauffage). (6.75 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Bazeuge
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87210
Coordonnées : 46.247942, 1.082827
Total : 173 106€
Prix d'acquisition : 149 450€
Travaux : 11 700€
Valeur du bien : 161 150€
Frais de notaire : 11 956€
Coût estimé : 11 956€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 195m²
Loyer prédit : 6.87€/m²/mois
Fourchette : 5.29€ - 8.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 1340€/mois
Loyer annuel estimé : 16084€/an
Fourchette totale : 1031€ - 1742€/mois
Fourchette annuelle : 12375€ - 20903€/an
Rentabilité brute :9.29%
Fourchette de rentabilité :7.15% - 12.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :608,7 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :118 697 €
Prix d'achat :149 450 €
Décote à l'achat :+30 753€ (+25.9%)
Marge achat-revente :-54 409€ (-45.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :173 106€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :852,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :43,28€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 896,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 717,83€
Coût de l'assurance :12 982,95€
Taxe foncière : 1 608,37€/an
Soit par mois : 134,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 340,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 030,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :310,25€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 257 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 195 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et optimisation de la pompe à chaleur air/eau existante
Quantité: 1 système pour 195 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 24 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - salle de bain nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 2/5 visible - cuisine avec électroménager et meubles anciens
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon avec usure normale
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et vérification de la mise à la terre
Quantité: 1 tableau
Raison: Normes électriques - sécurité et conformité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Vérification
Vérification de l'état de la tuyauterie et des évacuations
Quantité: 195 m²
Raison: Assurer le bon fonctionnement des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 700 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 700€
    Isolation combles: 195 m² × 60€/m² = 11700€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 9 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 11 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 340 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 084 €/an
Calcul : 1 340 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 725 €/an
Base de calcul : Emprunt de 173 106 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 519 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 608 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 552 €
Revenus locatifs : +16 084 €
Charges déductibles : -19 552 €
Résultat foncier Année 1 : -3 469 €(Déficit de 3 469 €)
Imputable sur revenu global : 3 469 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 852 €/an
Revenus locatifs : +16 084 €
Charges déductibles : -7 852 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 231 €/an
Prix d'achat du bien : 149 450 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 143 €(65% de 149 450 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 532 €/an
Calcul : 97 143 € × 3,636% = 3 532 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 084 €19 558 €5 730 €-3 474 €3 474 €--
216 405 €7 705 €5 577 €8 701 €---
316 733 €7 546 €5 419 €9 187 €---
417 068 €7 383 €5 255 €9 685 €---
517 409 €7 213 €5 086 €10 196 €---
617 758 €7 038 €4 911 €10 719 €---
718 113 €6 857 €4 729 €11 256 €---
818 475 €6 670 €4 542 €11 805 €---
918 845 €6 476 €4 349 €12 368 €---
1019 221 €6 276 €4 148 €12 945 €---
1119 606 €6 069 €3 941 €13 537 €---
1219 998 €5 855 €3 727 €14 143 €---
1320 398 €5 634 €3 506 €14 764 €---
1420 806 €5 405 €3 277 €15 401 €---
1521 222 €5 168 €3 041 €16 054 €---
1621 647 €4 924 €2 796 €16 723 €---
1722 079 €4 671 €2 543 €17 409 €---
1822 521 €4 409 €2 281 €18 112 €---
1922 971 €4 139 €2 011 €18 833 €---
2023 431 €3 859 €1 731 €19 572 €---
2123 900 €3 570 €1 442 €20 330 €---
2224 378 €3 271 €1 143 €21 107 €---
2324 865 €2 961 €834 €21 904 €---
2425 362 €2 642 €514 €22 721 €---
2525 870 €2 311 €183 €23 559 €---
TOTAL515 165 €147 610 €82 718 €367 555 €3 474 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 042 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 367 555 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 084 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 378 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 378 €-1 042 €+4 420 €
2+3 378 €+2 610 €+768 €
3+3 378 €+2 756 €+622 €
4+3 378 €+2 906 €+472 €
5+3 378 €+3 059 €+319 €
6+3 378 €+3 216 €+162 €
7+3 378 €+3 377 €+1 €
8+3 378 €+3 542 €-164 €
9+3 378 €+3 710 €-332 €
10+3 378 €+3 884 €-506 €
11+3 378 €+4 061 €-683 €
12+3 378 €+4 243 €-865 €
13+3 378 €+4 429 €-1 051 €
14+3 378 €+4 620 €-1 242 €
15+3 378 €+4 816 €-1 438 €
16+3 378 €+5 017 €-1 639 €
17+3 378 €+5 223 €-1 845 €
18+3 378 €+5 434 €-2 056 €
19+3 378 €+5 650 €-2 272 €
20+3 378 €+5 872 €-2 494 €
21+3 378 €+6 099 €-2 721 €
22+3 378 €+6 332 €-2 954 €
23+3 378 €+6 571 €-3 193 €
24+3 378 €+6 816 €-3 438 €
25+3 378 €+7 068 €-3 690 €
Total+84 450 €+110 267 €+-25 817 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 71 jours
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