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Détails du bien

VilleMazamet (81)
Surface107m²
Coût Total104 300€
Loyer Annuel9 573€
Rentabilité9.18%
Cashflow/mois+178€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 000 €
Surface : 107 m²
Prix au m² : 794,39 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Une exclusivité 3G immo à Mazamet appartement T5 dans une résidence proche du centre ville à pieds comprenant cuisine, espace salon, 4 chambres, salle d'eau. chaudière individuelle électrique, double vitrage. Parking. Bon diagnostic énergétique Idéal pour un investissement locatif. A découvrir !

Honoraires à la charge du vendeur Votre agent commercial 3G IMMO sur place EI - Jérôme DAYDE inscrit au RSAC de CASTRES n° 414 030 262 Selon l'article L.561.5 du Code Monétaire et Financier, pour l'organisation de la visite, la présentation d'une pièce d'identité vous sera demandée. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Mazamet
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81200
Total : 104 300€
Prix d'acquisition : 85 000€
Travaux : 12 500€
Valeur du bien : 97 500€
Frais de notaire : 6 800€
Coût estimé : 6 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 107m²
Loyer prédit : 7.46€/m²/mois
Fourchette : 6.10€ - 9.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 798€/mois
Loyer annuel estimé : 9573€/an
Fourchette totale : 652€ - 975€/mois
Fourchette annuelle : 7829€ - 11704€/an
Rentabilité brute :9.18%
Fourchette de rentabilité :7.51% - 11.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 021,13 €/m²
Basé sur :38 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :109 260 €
Prix d'achat :85 000 €
Décote à l'achat :-24 260€ (-22.2%)
Marge achat-revente :4 960€ (4.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :104 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :509,37€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :30,42€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 539,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 512,03€
Coût de l'assurance :9 126,25€
Taxe foncière : 957,26€/an
Soit par mois : 79,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 797,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 619,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :178,15€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 176 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement de la chaudière individuelle électrique par une pompe à chaleur air/eau
Quantité: 1 système pour 107 m²
Raison: DPE C - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE C - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments vétustes
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour moderniser l'espace
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs vieillissants nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 500 €(117 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Remplacement chaudière par pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 798 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 573 €/an
Calcul : 798 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 366 €/an
Base de calcul : Emprunt de 104 300 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 365 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 957 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 189 €
Revenus locatifs : +9 573 €
Charges déductibles : -17 189 €
Résultat foncier Année 1 : -7 616 €(Déficit de 7 616 €)
Imputable sur revenu global : 7 616 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 689 €/an
Revenus locatifs : +9 573 €
Charges déductibles : -4 689 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 884 €/an
Prix d'achat du bien : 85 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250 €(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 573 €17 192 €3 370 €-7 619 €7 619 €--
29 764 €4 601 €3 279 €5 163 €---
39 959 €4 507 €3 185 €5 452 €---
410 158 €4 410 €3 087 €5 749 €---
510 362 €4 309 €2 987 €6 052 €---
610 569 €4 206 €2 883 €6 363 €---
710 780 €4 098 €2 776 €6 682 €---
810 996 €3 988 €2 665 €7 008 €---
911 216 €3 873 €2 551 €7 343 €---
1011 440 €3 755 €2 433 €7 685 €---
1111 669 €3 633 €2 311 €8 036 €---
1211 902 €3 507 €2 184 €8 396 €---
1312 140 €3 376 €2 054 €8 764 €---
1412 383 €3 242 €1 919 €9 142 €---
1512 631 €3 102 €1 780 €9 528 €---
1612 883 €2 959 €1 636 €9 925 €---
1713 141 €2 810 €1 488 €10 331 €---
1813 404 €2 656 €1 334 €10 747 €---
1913 672 €2 498 €1 175 €11 174 €---
2013 945 €2 334 €1 012 €11 612 €---
2114 224 €2 165 €842 €12 060 €---
2214 509 €1 990 €667 €12 519 €---
2314 799 €1 809 €487 €12 990 €---
2415 095 €1 622 €300 €13 473 €---
2515 397 €1 429 €107 €13 968 €---
TOTAL306 612 €94 070 €48 512 €212 542 €7 619 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 286 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 212 542 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 573 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 010 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 010 €-2 286 €+4 296 €
2+2 010 €+1 549 €+461 €
3+2 010 €+1 636 €+374 €
4+2 010 €+1 725 €+285 €
5+2 010 €+1 816 €+194 €
6+2 010 €+1 909 €+101 €
7+2 010 €+2 005 €+5 €
8+2 010 €+2 102 €-92 €
9+2 010 €+2 203 €-193 €
10+2 010 €+2 306 €-296 €
11+2 010 €+2 411 €-401 €
12+2 010 €+2 519 €-509 €
13+2 010 €+2 629 €-619 €
14+2 010 €+2 742 €-732 €
15+2 010 €+2 859 €-849 €
16+2 010 €+2 977 €-967 €
17+2 010 €+3 099 €-1 089 €
18+2 010 €+3 224 €-1 214 €
19+2 010 €+3 352 €-1 342 €
20+2 010 €+3 483 €-1 473 €
21+2 010 €+3 618 €-1 608 €
22+2 010 €+3 756 €-1 746 €
23+2 010 €+3 897 €-1 887 €
24+2 010 €+4 042 €-2 032 €
25+2 010 €+4 190 €-2 180 €
Total+50 250 €+63 763 €+-13 513 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 18 jours
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