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Charmant T3 avec terrasse et parking - Proche Saint-Geniez (

VilleSaint-Geniez-d'Olt (12)
Surface33.74m²
Coût Total66 261€
Loyer Annuel2 769€
Rentabilité4.18%
Cashflow/mois-135€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 33 890 €
Surface : 33.74 m²
Prix au m² : 1 004,45 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

À deux minutes de Saint-Geniez, venez découvrir cet appartement T3, en bon état général. L'ensemble se compose d'une pièce de vie avec un coin cuisine, de deux chambres et d'une salle de bains. Vous pourrez également profiter de l'extérieur grâce à une agréable terrasse. Un emplacement de parking vient compléter ce bien pour plus de praticité. Le bien est vendu sous convention Goélia, ce qui en fait une opportunité idéale pour un investissement locatif. Contactez-nous rapidement pour découvrir cette opportunité ! Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - https://immobilier12.fr/wp-content/uploads/2021/04/Honoraires-transaction-MAJ-21.04.2021-1.pdf

Ville : Saint-Geniez-d'Olt
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12130
Coordonnées : 44.464669, 2.953347
Total : 66 261€
Prix d'acquisition : 33 890€
Travaux : 29 660€
Valeur du bien : 63 550€
Frais de notaire : 2 711€
Coût estimé : 2 711€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 33.74m²
Loyer prédit : 6.84€/m²/mois
Fourchette : 5.31€ - 8.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 231€/mois
Loyer annuel estimé : 2769€/an
Fourchette totale : 179€ - 297€/mois
Fourchette annuelle : 2148€ - 3568€/an
Rentabilité brute :4.18%
Fourchette de rentabilité :3.24% - 5.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 351,2 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :45 589 €
Prix d'achat :33 890 €
Décote à l'achat :-11 699€ (-25.7%)
Marge achat-revente :-20 672€ (-45.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :66 261€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :326,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :16,57€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 342,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :31 662,49€
Coût de l'assurance :4 969,58€
Taxe foncière : 276,86€/an
Soit par mois : 23,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 230,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 366,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-135,33€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 276 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 33.74 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée vétuste
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - cuisine sans photo, état moyen nécessitant rénovation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible - salle de bain en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 660 €(879 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:2 100€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 700€ = 2100€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:600€
    Carrelage murs et sol: 5 m² × 120€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Geniez-d'Olt (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 231 €/mois
Revenus locatifs annuels : 2 769 €/an
Calcul : 231 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 191 €/an
Base de calcul : Emprunt de 66 261 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 199 €/an
Calcul : 17 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 277 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 660 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 327 €
Revenus locatifs : +2 769 €
Charges déductibles : -32 327 €
Résultat foncier Année 1 : -29 558 €(Déficit de 29 558 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 158 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 667 €/an
Revenus locatifs : +2 769 €
Charges déductibles : -2 667 €
Résultat foncier Années 2+ : 102 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8158.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 33 890 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 22 029 €(65% de 33 890 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 801 €/an
Calcul : 22 029 € × 3,636% = 801 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
12 769 €32 329 €2 193 €-29 560 €21 400 €8 160 €8 160 €
22 824 €2 610 €2 135 €214 €--7 947 €
32 880 €2 550 €2 074 €331 €--7 616 €
42 938 €2 487 €2 011 €451 €--7 165 €
52 997 €2 422 €1 947 €575 €--6 591 €
63 057 €2 355 €1 880 €701 €--5 889 €
73 118 €2 286 €1 810 €832 €--5 058 €
83 180 €2 214 €1 739 €966 €--4 092 €
93 244 €2 140 €1 665 €1 104 €--2 988 €
103 309 €2 064 €1 588 €1 245 €--1 743 €
113 375 €1 984 €1 509 €1 391 €--352 €
123 442 €1 902 €1 427 €1 540 €---
133 511 €1 818 €1 342 €1 694 €---
143 581 €1 730 €1 254 €1 851 €---
153 653 €1 640 €1 164 €2 014 €---
163 726 €1 546 €1 070 €2 180 €---
173 801 €1 449 €973 €2 352 €---
183 877 €1 349 €873 €2 528 €---
193 954 €1 245 €770 €2 709 €---
204 033 €1 138 €663 €2 895 €---
214 114 €1 028 €552 €3 086 €---
224 196 €913 €437 €3 283 €---
234 280 €795 €319 €3 485 €---
244 366 €672 €197 €3 693 €---
254 453 €546 €70 €3 907 €---
TOTAL88 679 €73 214 €31 662 €15 465 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 15 465 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 2 769 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +581 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+581 €-6 420 €+7 001 €
2+581 €0 €+581 €
3+581 €0 €+581 €
4+581 €0 €+581 €
5+581 €0 €+581 €
6+581 €0 €+581 €
7+581 €0 €+581 €
8+581 €0 €+581 €
9+581 €0 €+581 €
10+581 €0 €+581 €
11+581 €0 €+581 €
12+581 €+462 €+119 €
13+581 €+508 €+73 €
14+581 €+555 €+26 €
15+581 €+604 €-23 €
16+581 €+654 €-73 €
17+581 €+705 €-124 €
18+581 €+758 €-177 €
19+581 €+813 €-232 €
20+581 €+869 €-288 €
21+581 €+926 €-345 €
22+581 €+985 €-404 €
23+581 €+1 046 €-465 €
24+581 €+1 108 €-527 €
25+581 €+1 172 €-591 €
Total+14 525 €+4 745 €+9 780 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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