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Appartement - 3 pièce(s) - 50 m²

Bien expiré
VilleSaint-Gaudens (31)
Surface50m²
Coût Total94 000€
Loyer Annuel4 787€
Rentabilité5.09%
Cashflow/mois-136€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 40 000 €
Surface : 50 m²
Prix au m² : 800 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

AU PIED DES COMMERCES COEUR CENTRE VILLE AGREABLE T 3 50 M2 1ER ETAGE A RAFFRAICHIR

Détails : Nombre de chambre(s) : 2 Nombre de pièces : 3 Cuisine : Separee Mode de chauffage : AUTRE Type de chauffage : AUTRE Format de chauffage : INDIVIDUEL

Ville : Saint-Gaudens
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31800
Total : 94 000€
Prix d'acquisition : 40 000€
Travaux : 50 800€
Valeur du bien : 90 800€
Frais de notaire : 3 200€
Coût estimé : 3 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 50m²
Loyer prédit : 7.98€/m²/mois
Fourchette : 6.64€ - 9.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 399€/mois
Loyer annuel estimé : 4787€/an
Fourchette totale : 332€ - 479€/mois
Fourchette annuelle : 3986€ - 5750€/an
Rentabilité brute :5.09%
Fourchette de rentabilité :4.24% - 6.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :94 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :467,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.44%
Assurance emprunteur :27,42€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 494,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 270,03€
Coût de l'assurance :8 225,00€
Taxe foncière : 478,70€/an
Soit par mois : 39,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 398,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 534,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-135,96€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 50 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol dans les 2 chambres (parquet ou stratifié)
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 visible - besoin de rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 visible - besoin de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (tableau électrique, prises, éclairage)
Quantité: 1 installation pour l'appartement
Raison: DPE F - Appartement - Normes électriques à respecter
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Mise aux normes de la plomberie (remplacement des tuyauteries vétustes)
Quantité: 1 installation pour l'appartement
Raison: DPE F - Appartement - Plomberie à mettre aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 800 €(1 016 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système pour 50 m² × 230€/m² = 11500€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries:2 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 400€ = 2000€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète = 20000€ (inclut main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète = 8000€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon - Rénovation légère:900€
    Peinture murs et plafonds salon: 15 m² × 60€/m² = 900€ (inclut main d'œuvre)
  • Second œuvre - Électricité:3 000€
    Mise aux normes électricité: 1 installation = 3000€ (inclut main d'œuvre)
  • Second œuvre - Plomberie:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 installation = 3000€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Gaudens (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 399 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 787 €/an
Calcul : 399 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 193 €/an
Base de calcul : Emprunt de 94 000 € à 3.44% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 329 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 479 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 800 €
Revenus locatifs : +4 787 €
Charges déductibles : -54 800 €
Résultat foncier Année 1 : -50 013 €(Déficit de 50 013 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 613 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 000 €/an
Revenus locatifs : +4 787 €
Charges déductibles : -4 000 €
Résultat foncier Années 2+ : 787 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28613.39 € reporté.
Prix d'achat du bien : 40 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 26 000 €(65% de 40 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 945 €/an
Calcul : 26 000 € × 3,636% = 945 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 787 €54 803 €3 196 €-50 016 €21 400 €28 616 €28 616 €
24 883 €3 919 €3 111 €964 €--27 653 €
34 980 €3 832 €3 024 €1 149 €--26 504 €
45 080 €3 741 €2 934 €1 339 €--25 165 €
55 182 €3 648 €2 840 €1 534 €--23 631 €
65 285 €3 551 €2 743 €1 734 €--21 897 €
75 391 €3 451 €2 643 €1 940 €--19 957 €
85 499 €3 347 €2 539 €2 152 €--17 805 €
95 609 €3 240 €2 432 €2 369 €--15 436 €
105 721 €3 129 €2 321 €2 592 €--12 844 €
115 835 €3 014 €2 206 €2 822 €--10 022 €
125 952 €2 895 €2 087 €3 057 €---
136 071 €2 771 €1 964 €3 300 €---
146 193 €2 644 €1 836 €3 549 €---
156 316 €2 512 €1 704 €3 804 €---
166 443 €2 376 €1 568 €4 067 €---
176 572 €2 234 €1 427 €4 337 €---
186 703 €2 088 €1 280 €4 615 €---
196 837 €1 937 €1 129 €4 900 €---
206 974 €1 780 €972 €5 194 €---
217 113 €1 618 €810 €5 495 €---
227 256 €1 450 €642 €5 805 €---
237 401 €1 277 €469 €6 124 €---
247 549 €1 097 €289 €6 452 €---
257 700 €911 €103 €6 789 €---
TOTAL153 330 €117 263 €46 270 €36 067 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 36 067 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 787 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 005 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 005 €-6 420 €+7 425 €
2+1 005 €0 €+1 005 €
3+1 005 €0 €+1 005 €
4+1 005 €0 €+1 005 €
5+1 005 €0 €+1 005 €
6+1 005 €0 €+1 005 €
7+1 005 €0 €+1 005 €
8+1 005 €0 €+1 005 €
9+1 005 €0 €+1 005 €
10+1 005 €0 €+1 005 €
11+1 005 €0 €+1 005 €
12+1 005 €+917 €+88 €
13+1 005 €+990 €+15 €
14+1 005 €+1 065 €-60 €
15+1 005 €+1 141 €-136 €
16+1 005 €+1 220 €-215 €
17+1 005 €+1 301 €-296 €
18+1 005 €+1 384 €-379 €
19+1 005 €+1 470 €-465 €
20+1 005 €+1 558 €-553 €
21+1 005 €+1 649 €-644 €
22+1 005 €+1 742 €-737 €
23+1 005 €+1 837 €-832 €
24+1 005 €+1 936 €-931 €
25+1 005 €+2 037 €-1 032 €
Total+25 125 €+13 827 €+11 298 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 98 jours
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