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Elbeuf proche Seine : Appt 80 m² avec jardin 80 m², 2 CH et PK intérieurs ... Prix attractif !

Bien expiré
VilleElbeuf (76)
Surface80m²
Coût Total117 000€
Loyer Annuel8 308€
Rentabilité7.10%
Cashflow/mois-19€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 937,5 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 80 m², 4 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, Terrasse, Salon, Cave, Sans vis-à-vis, 1 garage, 2 places de parking, 2 étages, Chauffage central au gaz, Étage 2 sur 2

A proximité de la Seine, sur Elbeuf - Orival, Appartement rénové récemment de 80 m² (75 Carrez), offrant un jardin privatif de 80 m² environ, un cadre de villégiature entouré d'une forêt et 2 parkings intérieurs. En intérieur, Espace de vie lumineux de 25 m², Cuisine, 2 CH (poss 3), Salle de Bains, WC séparé et rangements divers.

Autres atouts : DV, petite cave, grand grenier privatif de 50 m² ! , pas de travaux à prévoir, Fibre, aucun vis-à-vis et toutes commodités à proximité.

Belle opportunité à saisir ! Nombre de lots de la copropriété: 4, Montant moyen de la quote-part annuelle de charges (budget prévisionnel) (Ensemble Charges Copro.) : 480€ soit 40€ par mois. Les honoraires sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr.

Contactez Laurent DUTOT Entrepreneur Individuel, Agent commercial (RSAC N°503 513 301 Greffe de ROUEN) (réf. 612437 )

Ville : Elbeuf
Département : Seine-Maritime
Région : Normandie
Code postal : 76500
Coordonnées : 49.305797, 0.994168
Total : 117 000€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 36 000€
Valeur du bien : 111 000€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 8.65€/m²/mois
Fourchette : 6.86€ - 10.91€/m²/mois
Loyer total estimé : 692€/mois
Loyer annuel estimé : 8308€/an
Fourchette totale : 549€ - 873€/mois
Fourchette annuelle : 6590€ - 10474€/an
Rentabilité brute :7.10%
Fourchette de rentabilité :5.63% - 8.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 012,5 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :81 000 €
Prix d'achat :75 000 €
Décote à l'achat :-6 000€ (-7.4%)
Marge achat-revente :-36 000€ (-44.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :117 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :573,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :29,25€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 602,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 976,51€
Coût de l'assurance :8 775,00€
Taxe foncière : 830,84€/an
Soit par mois : 69,24€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 40,00€/mois
Soit par an : 480,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 692,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 711,74€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-19,37€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 80 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de la plomberie et électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires si nécessaire
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et vérification de l'électricité
Quantité: salon complet (25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 000 €(450 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 900€ = 7200€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 800€ = 8000€ (plomberie, électricité, peinture, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 6 m² × 1000€ = 6000€ (éléments sanitaires, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€ = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 500€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 60€ = 1500€ (peinture, vérification électricité, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Elbeuf (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 692 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 308 €/an
Calcul : 692 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 811 €/an
Base de calcul : Emprunt de 117 000 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 351 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 831 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 480 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 473 €
Revenus locatifs : +8 308 €
Charges déductibles : -41 473 €
Résultat foncier Année 1 : -33 165 €(Déficit de 33 165 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 765 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 473 €/an
Revenus locatifs : +8 308 €
Charges déductibles : -5 473 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 835 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11764.62 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 308 €41 477 €3 815 €-33 168 €21 400 €11 768 €11 768 €
28 475 €5 374 €3 712 €3 100 €--8 668 €
38 644 €5 268 €3 606 €3 376 €--5 292 €
48 817 €5 158 €3 497 €3 659 €--1 633 €
58 993 €5 045 €3 383 €3 948 €---
69 173 €4 928 €3 266 €4 245 €---
79 357 €4 807 €3 145 €4 550 €---
89 544 €4 682 €3 020 €4 862 €---
99 735 €4 552 €2 891 €5 182 €---
109 929 €4 419 €2 757 €5 510 €---
1110 128 €4 281 €2 619 €5 847 €---
1210 330 €4 138 €2 476 €6 192 €---
1310 537 €3 990 €2 329 €6 547 €---
1410 748 €3 838 €2 176 €6 910 €---
1510 963 €3 680 €2 019 €7 282 €---
1611 182 €3 518 €1 856 €7 664 €---
1711 406 €3 349 €1 687 €8 056 €---
1811 634 €3 175 €1 514 €8 458 €---
1911 866 €2 996 €1 334 €8 871 €---
2012 104 €2 810 €1 148 €9 294 €---
2112 346 €2 618 €956 €9 728 €---
2212 593 €2 419 €758 €10 173 €---
2312 845 €2 214 €552 €10 630 €---
2413 102 €2 002 €340 €11 099 €---
2513 364 €1 783 €121 €11 580 €---
TOTAL266 121 €132 523 €54 977 €133 599 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 133 599 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 308 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 745 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 745 €-6 420 €+8 165 €
2+1 745 €0 €+1 745 €
3+1 745 €0 €+1 745 €
4+1 745 €0 €+1 745 €
5+1 745 €+695 €+1 050 €
6+1 745 €+1 274 €+471 €
7+1 745 €+1 365 €+380 €
8+1 745 €+1 459 €+286 €
9+1 745 €+1 555 €+190 €
10+1 745 €+1 653 €+92 €
11+1 745 €+1 754 €-9 €
12+1 745 €+1 858 €-113 €
13+1 745 €+1 964 €-219 €
14+1 745 €+2 073 €-328 €
15+1 745 €+2 185 €-440 €
16+1 745 €+2 299 €-554 €
17+1 745 €+2 417 €-672 €
18+1 745 €+2 538 €-793 €
19+1 745 €+2 661 €-916 €
20+1 745 €+2 788 €-1 043 €
21+1 745 €+2 918 €-1 173 €
22+1 745 €+3 052 €-1 307 €
23+1 745 €+3 189 €-1 444 €
24+1 745 €+3 330 €-1 585 €
25+1 745 €+3 474 €-1 729 €
Total+43 625 €+40 080 €+3 545 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 82 jours
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