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Maison Traditionnelle avec dépendances

Bien expiré
VilleThérondels (12)
Surface140
Coût Total188 860
Loyer Annuel11 341
Rentabilité6.00%
Cashflow/mois-153
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 122 000 €
Surface : 140 m²
Prix au m² : 871,43 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 140 m², 7 pièces, 6 chambres, 1 salle de bain, 5000 m² de terrain, Mandat exclusif, 1 salle de douche, 5 garages

Très belle bâtisse en pierres de pays et couverture en ardoises avec ses dépendances. La maison est composée en rez de chaussée d'un hall d'entrée desservant une très belle pièce cuisine séjour de 35m², 2 grandes chambres, salle d'eau wc , au 1ier étage 4 belles chambres, salle de bains et wc, au 2ième étage un grand grenier de 70m² pouvant être aménagé , au 3ième étage un autre grenier de plus de 50m². Attenant à la maison chaufferie avec cuve à fioul, atelier de plus de 110m² plus un étage de même surface, appentis de 30m². Une annexe anciennes loges à cochon et poulailler complète ce bien . Le tout sur une parcelle de 1500m² avec possibilité d'acquérir de la surface supplémentaire.

Ville : Thérondels
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12600
Coordonnées : 44.919990, 2.736416
Total : 188 860
Prix d'acquisition : 122 000
Travaux : 57 100
Valeur du bien : 179 100
Frais de notaire : 9 760
Coût estimé : 9 760
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 140
Loyer prédit : 6.75€/m²/mois
Fourchette : 4.80€ - 9.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 945€/mois
Loyer annuel estimé : 11341€/an
Fourchette totale : 672€ - 1329€/mois
Fourchette annuelle : 8063€ - 15949€/an
Rentabilité brute :6.00%
Fourchette de rentabilité :4.27% - 8.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 095,24 €/m²
Basé sur :21 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :153 334
Prix d'achat :122 000
Décote à l'achat :-31 334 (-20.4%)
Marge achat-revente :-35 526€ (-23.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :188 860
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :948,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :55,08€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 003,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :95 695,71
Coût de l'assurance :16 525,25
Taxe foncière : 1 134,05€/an
Soit par mois : 94,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 945,04€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 098,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-153,06€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 140 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul
Quantité: 1 système pour 140 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - mise aux normes nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes de l'électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - besoin de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 100(408 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 400
    Isolation toiture/combles: 140 m² × 60€/m² = 8400€ (main d'œuvre incluse)
  • Pompe à chaleur air/eau:12 000
    Installation pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Remplacement fenêtres:11 900
    Remplacement fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 700€ = 11900€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation salle de bain complète:8 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Rafraîchissement cuisine:9 000
    Rafraîchissement cuisine complète: 1 cuisine × 9000€ = 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Pose parquet flottant:5 400
    Pose parquet flottant: 72 m² × 75€/m² = 5400€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture chambres:1 800
    Peinture murs et plafonds chambres: 72 m² × 25€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture salon:600
    Peinture murs et plafonds salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Thérondels (coefficient 0.85 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 300✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air/eau, Remplacement fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 945 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 341 €/an
Calcul : 945 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 584 €/an
Base de calcul : Emprunt de 188 860 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 661 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 134 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 100
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 479
Revenus locatifs : +11 341
Charges déductibles : -65 479
Résultat foncier Année 1 : -54 138(Déficit de 54 138 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 738
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 379 €/an
Revenus locatifs : +11 341
Charges déductibles : -8 379
Résultat foncier Années 2+ : 2 962 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32738.07 € reporté.
Prix d'achat du bien : 122 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 79 300(65% de 122 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 884 €/an
Calcul : 79 300 € × 3,636% = 2 884
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 34165 4856 590-54 14421 400 €32 744 €32 744 €
211 5678 2136 4183 354--29 390 €
311 7998 0356 2403 764--25 626 €
412 0357 8506 0554 184--21 441 €
512 2757 6595 8644 616--16 825 €
612 5217 4615 6665 060--11 765 €
712 7717 2565 4615 515--6 250 €
813 0277 0445 2495 983--267 €
913 2876 8245 0296 464---
1013 5536 5964 8016 957---
1113 8246 3594 5647 465---
1214 1016 1154 3207 986---
1314 3835 8624 0668 521---
1414 6705 5993 8049 071---
1514 9645 3273 5329 636---
1615 2635 0463 25010 217---
1715 5684 7542 95910 814---
1815 8794 4522 65711 428---
1916 1974 1392 34312 059---
2016 5213 8142 01912 707---
2116 8513 4781 68313 373---
2217 1883 1301 33514 058---
2317 5322 77097514 762---
2417 8832 39760115 486---
2518 2412 01021516 231---
TOTAL363 240197 67295 696165 56821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 165 568
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 341 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 382 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 382-6 420+8 802
2+2 3820+2 382
3+2 3820+2 382
4+2 3820+2 382
5+2 3820+2 382
6+2 3820+2 382
7+2 3820+2 382
8+2 3820+2 382
9+2 382+1 859+523
10+2 382+2 087+295
11+2 382+2 239+143
12+2 382+2 396-14
13+2 382+2 556-174
14+2 382+2 721-339
15+2 382+2 891-509
16+2 382+3 065-683
17+2 382+3 244-862
18+2 382+3 428-1 046
19+2 382+3 618-1 236
20+2 382+3 812-1 430
21+2 382+4 012-1 630
22+2 382+4 217-1 835
23+2 382+4 429-2 047
24+2 382+4 646-2 264
25+2 382+4 869-2 487
Total+59 550+49 670+9 880
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 65 jours
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