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Maison de ville à vendre

Bien expiré
VilleSaint-Hippolyte-du-Fort (30)
Surface98m²
Coût Total118 920€
Loyer Annuel10 388€
Rentabilité8.74%
Cashflow/mois+100€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 98 m²
Prix au m² : 1 010,2 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, 3 salles de bain, Toilettes séparées, Cuisine ouverte, Cave, Grenier aménageable, 4 chambres, Terrasse, Pas de balcon, Non meublé

Situé rue Écu de France à Saint-Hippolyte-du-Fort, en plein cœur du centre-ville et à proximité immédiate des commerces, des services et des commodités, cet immeuble de rapport constitue une excellente opportunité pour les investisseurs à la recherche d'un bien offrant une forte rentabilité.

L'immeuble se compose de deux appartements, d'un studio, de plusieurs caves ainsi que d'une agréable cour privative, apportant un véritable atout pour les occupants. Une terrasse complète également l'ensemble, offrant un espace extérieur apprécié.

L'ensemble immobilier bénéficie d'un bon potentiel locatif et affiche une rentabilité supérieure à 10 %, faisant de ce bien un investissement particulièrement attractif.

Grâce à son emplacement central et à la diversité de ses logements, cet immeuble conviendra aussi bien à un investisseur souhaitant développer un patrimoine immobilier qu'à un projet de location à long terme.

Une belle opportunité d'investissement à découvrir rapidement.

Caractéristiques techniques

  • Taxe foncière : 1 €600 €
  • DPE : non soumis au DPE

Mentions légales :

Les informations présentées dans cette annonce ont été recueillies avec soin par Zefir à partir des éléments disponibles au moment de sa rédaction. Elles sont fournies à titre indicatif et complètent les diagnostics réglementaires ainsi que les vérifications techniques et administratives usuelles réalisées dans le cadre d'une acquisition immobilière, comme l'examen des règles d'urbanisme ou des documents cadastraux. Pour obtenir les données officielles relatives aux risques naturels, miniers ou technologiques, il est recommandé de consulter le service public Géorisques. Zefir a pour objectif d'accompagner chaque acquéreur avec transparence et rigueur tout au long de son projet, en restant disponible pour expliquer les étapes et les documents nécessaires. Pour toute question, contactez Zefir

Ville : Saint-Hippolyte-du-Fort
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30170
Coordonnées : 43.958179, 3.849422
Total : 118 920€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 111 000€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 98m²
Loyer prédit : 8.83€/m²/mois
Fourchette : 6.87€ - 11.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 866€/mois
Loyer annuel estimé : 10388€/an
Fourchette totale : 673€ - 1114€/mois
Fourchette annuelle : 8074€ - 13365€/an
Rentabilité brute :8.74%
Fourchette de rentabilité :6.79% - 11.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 306,55 €/m²
Basé sur :30 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :226 042 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :-127 042€ (-56.2%)
Marge achat-revente :107 122€ (47.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :118 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :597,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :34,68€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 631,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 256,99€
Coût de l'assurance :10 405,50€
Taxe foncière : 1 600,00€/an
Soit par mois : 133,33€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 865,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 765,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :100,39€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 98 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (4 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage) pour toutes les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - pas de photos fournies
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture murs et plafonds pour toutes les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - pas de photos fournies
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (15 m²)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(122 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 866 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 388 €/an
Calcul : 866 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 145 €/an
Base de calcul : Emprunt de 118 920 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 416 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 600 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 162 €
Revenus locatifs : +10 388 €
Charges déductibles : -18 162 €
Résultat foncier Année 1 : -7 774 €(Déficit de 7 774 €)
Imputable sur revenu global : 7 774 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 162 €/an
Revenus locatifs : +10 388 €
Charges déductibles : -6 162 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 226 €/an
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 388 €18 166 €4 149 €-7 778 €7 778 €--
210 596 €6 057 €4 041 €4 538 €---
310 808 €5 945 €3 929 €4 862 €---
411 024 €5 829 €3 813 €5 195 €---
511 244 €5 709 €3 692 €5 536 €---
611 469 €5 584 €3 568 €5 885 €---
711 699 €5 455 €3 439 €6 244 €---
811 932 €5 321 €3 305 €6 611 €---
912 171 €5 183 €3 166 €6 989 €---
1012 415 €5 039 €3 023 €7 376 €---
1112 663 €4 890 €2 874 €7 773 €---
1212 916 €4 736 €2 720 €8 180 €---
1313 174 €4 577 €2 561 €8 598 €---
1413 438 €4 411 €2 395 €9 026 €---
1513 707 €4 240 €2 224 €9 466 €---
1613 981 €4 063 €2 047 €9 918 €---
1714 260 €3 879 €1 863 €10 381 €---
1814 546 €3 689 €1 673 €10 857 €---
1914 837 €3 492 €1 476 €11 345 €---
2015 133 €3 288 €1 271 €11 846 €---
2115 436 €3 076 €1 060 €12 360 €---
2215 745 €2 857 €841 €12 888 €---
2316 060 €2 630 €614 €13 430 €---
2416 381 €2 395 €379 €13 986 €---
2516 708 €2 151 €135 €14 557 €---
TOTAL332 729 €122 662 €60 257 €210 067 €7 778 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 333 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 210 067 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 388 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 181 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 181 €-2 333 €+4 514 €
2+2 181 €+1 362 €+819 €
3+2 181 €+1 459 €+722 €
4+2 181 €+1 558 €+623 €
5+2 181 €+1 661 €+520 €
6+2 181 €+1 766 €+415 €
7+2 181 €+1 873 €+308 €
8+2 181 €+1 983 €+198 €
9+2 181 €+2 097 €+84 €
10+2 181 €+2 213 €-32 €
11+2 181 €+2 332 €-151 €
12+2 181 €+2 454 €-273 €
13+2 181 €+2 579 €-398 €
14+2 181 €+2 708 €-527 €
15+2 181 €+2 840 €-659 €
16+2 181 €+2 975 €-794 €
17+2 181 €+3 114 €-933 €
18+2 181 €+3 257 €-1 076 €
19+2 181 €+3 403 €-1 222 €
20+2 181 €+3 554 €-1 373 €
21+2 181 €+3 708 €-1 527 €
22+2 181 €+3 866 €-1 685 €
23+2 181 €+4 029 €-1 848 €
24+2 181 €+4 196 €-2 015 €
25+2 181 €+4 367 €-2 186 €
Total+54 525 €+63 020 €+-8 495 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 104 jours
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