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Appartement 3 pièces 61 m²

Bien expiré
VilleGrenoble (38)
Surface61
Coût Total104 760
Loyer Annuel8 740
Rentabilité8.34%
Cashflow/mois-91
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 500 €
Surface : 61 m²
Prix au m² : 1 139,34 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Charmant T3 à visiter

Secteur Claude Kogan, charmant T3 en parfait état au 1er étage sur 4 sans ascenseur, comprenant, séjour double orienté Sud/Ouest, ouvrant sur balcon carrelé à l'Ouest et climatisé, cuisine indépendante complètement équipée donnant également sur balcon avec stores bannes en bon état, une vaste chambre avec large placard mural équipé et parquet au sol, salle de bain avec baignoire d'angle, toilettes séparées, cellier avec emplacement machine à laver et rangement. Le séjour peut être séparé pour création d'une chambres supplémentaire. Cave en sous-sol. Les plus de ce bien : Vue dégagée, parc en bas de l'immeuble, porte blindée, climatisation dans la pièce de vie, volets roulants électriques dans la cuisine et la pièce de vie.

Cette annonce référence 322888 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier MARIE-CHRISTINE BAUDET (EI) immatriculé au RSAC de GRENOBLE (38000) sous le numéro 83009922200010.

Prix du bien : 69 500,00 € Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours. Nombre de lots : 2 Charges prévisionnelles annuelles : 2 380,00 €

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : 322888 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 2 Charges prévisionnelles annuelles : 2380 €

Ville : Grenoble
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38100
Coordonnées : 45.163030, 5.728314
Total : 104 760
Prix d'acquisition : 69 500
Travaux : 29 700
Valeur du bien : 99 200
Frais de notaire : 5 560
Coût estimé : 5 560
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 61
Loyer prédit : 11.94€/m²/mois
Fourchette : 9.30€ - 15.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 728€/mois
Loyer annuel estimé : 8740€/an
Fourchette totale : 568€ - 935€/mois
Fourchette annuelle : 6811€ - 11216€/an
Rentabilité brute :8.34%
Fourchette de rentabilité :6.50% - 10.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :104 760
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :517,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :30,55€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 548,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 560,61
Coût de l'assurance :9 166,50
Taxe foncière : 874,03€/an
Soit par mois : 72,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 198,33€/mois
Soit par an : 2 379,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 728,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 819,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-91,09€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant, comme une pompe à chaleur air/air, pour remplacer le chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 61 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire d'angle, lavabo et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol.
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture des murs et plafonds pour toutes les chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé, nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 700(487 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:4 800
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 600€ = 3600€, Main d'œuvre: 1200€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:4 900
    Revêtement sol (parquet flottant): 20 m² × 70€/m² = 1400€, Peinture murs et plafonds: 50 m² × 30€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 2000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grenoble (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 728 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 740 €/an
Calcul : 728 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 496 €/an
Base de calcul : Emprunt de 104 760 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 367 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 874 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 380 €/an
Calcul : 198 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 700
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 816
Revenus locatifs : +8 740
Charges déductibles : -36 816
Résultat foncier Année 1 : -28 076(Déficit de 28 076 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 676
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 116 €/an
Revenus locatifs : +8 740
Charges déductibles : -7 116
Résultat foncier Années 2+ : 1 624 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6676.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 175(65% de 69 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 643 €/an
Calcul : 45 175 € × 3,636% = 1 643
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 74036 8203 499-28 07921 400 €6 679 €6 679 €
28 9157 0273 4061 889--4 791 €
39 0936 9303 3102 163--2 628 €
49 2756 8313 2102 445--183 €
59 4616 7273 1072 733---
69 6506 6213 0003 029---
79 8436 5112 8903 332---
810 0406 3972 7763 643---
910 2416 2792 6583 962---
1010 4466 1562 5364 289---
1110 6546 0302 4104 624---
1210 8685 9002 2794 968---
1311 0855 7652 1445 320---
1411 3075 6252 0045 682---
1511 5335 4811 8606 052---
1611 7635 3311 7106 432---
1711 9995 1771 5566 822---
1812 2395 0171 3967 222---
1912 4834 8511 2317 632---
2012 7334 6801 0608 053---
2112 9884 5038838 484---
2213 2474 3207008 927---
2313 5124 1315109 381---
2413 7833 9353159 847---
2514 0583 73311210 325---
TOTAL279 956170 77750 561109 17921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 109 179
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 740 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 835 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 835-6 420+8 255
2+1 8350+1 835
3+1 8350+1 835
4+1 8350+1 835
5+1 835+765+1 070
6+1 835+909+926
7+1 835+1 000+835
8+1 835+1 093+742
9+1 835+1 189+646
10+1 835+1 287+548
11+1 835+1 387+448
12+1 835+1 490+345
13+1 835+1 596+239
14+1 835+1 704+131
15+1 835+1 816+19
16+1 835+1 930-95
17+1 835+2 047-212
18+1 835+2 167-332
19+1 835+2 290-455
20+1 835+2 416-581
21+1 835+2 545-710
22+1 835+2 678-843
23+1 835+2 814-979
24+1 835+2 954-1 119
25+1 835+3 098-1 263
Total+45 875+32 754+13 121
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 89 jours
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