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APPARTEMENT T3 LUMINEUX A PROXIMITE DE LA SUISSE.

VilleHérimoncourt (25)
Surface76
Coût Total118 392
Loyer Annuel7 566
Rentabilité6.39%
Cashflow/mois-62
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 92 400 €
Surface : 76 m²
Prix au m² : 1 215,79 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Nombre d'égages : 3, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

SECTEUR HERIMONCOURT : Idéalement situé au 1er étage d'une petite copropriété de trois étages, cet appartement lumineux et fonctionnel saura vous séduire par son agencement et sa situation privilégiée à proximité immédiate de la frontière suisse. Il se compose d'une agréable pièce de vie baignée de lumière, ouverte sur une cuisine équipée, offrant un espace convivial et chaleureux. L'espace nuit comprend deux chambres confortables, une salle de bains, un dégagement avec rangements, ainsi qu'un WC indépendant. Un cellier apporte un espace de stockage supplémentaire très appréciable au quotidien. Une cave privative complète également ce bien. Vous apprécierez les faibles charges de copropriété ainsi que la proximité des commodités , des transports et des axes menant vers la Suisse, faisant de cet appartement un choix idéal pour les frontaliers, un premier achat ou un investissement. locatif. A découvrir sans tarder! Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - https://www.allianceimmobilier.com/i/redac/honoraires?honofor=3

Ville : Hérimoncourt
Département : Doubs
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 25310
Coordonnées : 47.447333, 6.878636
Total : 118 392
Prix d'acquisition : 92 400
Travaux : 18 600
Valeur du bien : 111 000
Frais de notaire : 7 392
Coût estimé : 7 392
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76
Loyer prédit : 8.30€/m²/mois
Fourchette : 6.52€ - 10.55€/m²/mois
Loyer total estimé : 631€/mois
Loyer annuel estimé : 7566€/an
Fourchette totale : 496€ - 802€/mois
Fourchette annuelle : 5951€ - 9621€/an
Rentabilité brute :6.39%
Fourchette de rentabilité :5.03% - 8.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :895,83 €/m²
Basé sur :19 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :68 083
Prix d'achat :92 400
Décote à l'achat :+24 317 (+35.7%)
Marge achat-revente :-50 309€ (-73.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :118 392
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :594,60€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :34,53€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 629,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 989,45
Coût de l'assurance :10 359,30
Taxe foncière : 756,65€/an
Soit par mois : 63,05€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 630,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 692,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-61,65€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 175 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine datés et mise à jour des finitions
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires vieillissants et mise à jour des finitions
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état moyen nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet et peinture des murs dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - chambres en état moyen nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du parquet dans le salon
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état moyen nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 600(245 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:6 000
    Cuisine complète: 10 m² × 600€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000
    Salle de bain complète: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:3 600
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Peinture murs: 24 m² × 30€/m² = 720€, Main d'œuvre: 1440€ (60% du total matériaux)
  • Salon:3 000
    Parquet flottant: 25 m² × 60€/m² = 1500€, Peinture murs: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 750€ (50% du total matériaux)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Hérimoncourt (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 631 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 566 €/an
Calcul : 631 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 127 €/an
Base de calcul : Emprunt de 118 392 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 414 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 757 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 898
Revenus locatifs : +7 566
Charges déductibles : -23 898
Résultat foncier Année 1 : -16 332(Déficit de 16 332 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 5 632
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 298 €/an
Revenus locatifs : +7 566
Charges déductibles : -5 298
Résultat foncier Années 2+ : 2 268 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 5631.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 92 400
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 60 060(65% de 92 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 184 €/an
Calcul : 60 060 € × 3,636% = 2 184
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 56623 9024 131-16 33510 700 €5 635 €5 635 €
27 7185 1944 0232 524--3 112 €
37 8725 0833 9122 790--322 €
48 0304 9673 7963 063---
58 1904 8473 6763 343---
68 3544 7233 5523 631---
78 5214 5943 4233 927---
88 6924 4613 2904 230---
98 8654 3233 1524 542---
109 0434 1803 0094 862---
119 2234 0322 8615 191---
129 4083 8792 7085 529---
139 5963 7202 5495 876---
149 7883 5562 3856 232---
159 9843 3852 2146 599---
1610 1833 2092 0386 975---
1710 3873 0261 8557 361---
1810 5952 8361 6657 759---
1910 8072 6401 4698 167---
2011 0232 4371 2668 586---
2111 2432 2261 0559 017---
2211 4682 0088379 460---
2311 6981 7826119 915---
2411 9321 54837710 384---
2512 1701 30613510 865---
TOTAL242 357107 86559 989134 49210 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 134 492
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 566 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 589 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 589-3 210+4 799
2+1 5890+1 589
3+1 5890+1 589
4+1 589+822+767
5+1 589+1 003+586
6+1 589+1 089+500
7+1 589+1 178+411
8+1 589+1 269+320
9+1 589+1 363+226
10+1 589+1 459+130
11+1 589+1 557+32
12+1 589+1 659-70
13+1 589+1 763-174
14+1 589+1 870-281
15+1 589+1 980-391
16+1 589+2 092-503
17+1 589+2 208-619
18+1 589+2 328-739
19+1 589+2 450-861
20+1 589+2 576-987
21+1 589+2 705-1 116
22+1 589+2 838-1 249
23+1 589+2 975-1 386
24+1 589+3 115-1 526
25+1 589+3 259-1 670
Total+39 725+40 347+-622
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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