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Maison de village 5 pièces 106 m²

VilleBollène-Vésubie (06)
Surface106
Coût Total251 060
Loyer Annuel20 789
Rentabilité8.28%
Cashflow/mois+391
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 185 000 €
Surface : 106 m²
Prix au m² : 1 745,28 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de village 5 pièces 106 m²

EXCLUSIVITE   Dans le magnifique village de La Bollène Vésubie   Une maison de village 5 pièces d'environ 106m2(hors carrez) composée : Rez de Rue : Une chambre, une salle de douche/wc, un dressing/buanderie Rez de chaussée : Une cuisine/salle à manger, un cellier, un séjour donnant sur un balcon 1er étage : 2 chambres (dont une mansardé), un dressing(mansardé), une salle de douche/wc 2e étage : Une chambre en mezzanine

  • 2 caves (12,7m2 et 12,5m2) et une terrasse d'environ 8m2   Le tout en très bon état général. Double vitrage, rénovation récente, poêle à pellets Expo Sud-Est/Sud-Ouest, proche parking et commodités, école primaire, piscine municipale   Ce bien est idéal pour une famille (4 chambres et 2 salle de douche/wc), à visiter sans attendre !!!   Taxe foncière : 300 euros/an Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponible sur le site Géorisques http://georisques.gouv.fr Honoraires charges vendeurs   Bien proposé par Grégory Ludwig Agent commercial [Coordonnées masquées]

Surface : 106 m²

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Ville : Bollène-Vésubie
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06450
Coordonnées : 43.991505, 7.330570
Total : 251 060
Prix d'acquisition : 185 000
Travaux : 51 260
Valeur du bien : 236 260
Frais de notaire : 14 800
Coût estimé : 14 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 106
Loyer prédit : 16.34€/m²/mois
Fourchette : 9.79€ - 27.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 1732€/mois
Loyer annuel estimé : 20789€/an
Fourchette totale : 1038€ - 2892€/mois
Fourchette annuelle : 12454€ - 34701€/an
Rentabilité brute :8.28%
Fourchette de rentabilité :4.96% - 13.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 135,4 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :226 352
Prix d'achat :185 000
Décote à l'achat :-41 352 (-18.3%)
Marge achat-revente :-24 708€ (-10.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :251 060
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 243,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :73,23€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 316,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :121 972,34
Coût de l'assurance :21 967,75
Taxe foncière : 300,00€/an
Soit par mois : 25,00€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 732,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 341,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :390,72€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 106 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au poêle à pellets
Quantité: 1 système pour 106 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur performance énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état mais peut nécessiter une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais peut nécessiter une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 260(484 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 360
    Isolation toiture: 106 m² × 60€/m² = 6360€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:10 400
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:9 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol parquet flottant:1 800
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 200
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bollène-Vésubie (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 732 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 789 €/an
Calcul : 1 732 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 427 €/an
Base de calcul : Emprunt de 251 060 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 879 €/an
Calcul : 73 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 300 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 260
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 866
Revenus locatifs : +20 789
Charges déductibles : -60 866
Résultat foncier Année 1 : -40 078(Déficit de 40 078 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 678
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 606 €/an
Revenus locatifs : +20 789
Charges déductibles : -9 606
Résultat foncier Années 2+ : 11 182 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18677.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 185 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 120 250(65% de 185 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 373 €/an
Calcul : 120 250 € × 3,636% = 4 373
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 78960 8748 436-40 08621 400 €18 686 €18 686 €
221 2049 3908 21211 814--6 872 €
321 6289 1597 98012 470---
422 0618 9197 74013 142---
522 5028 6717 49213 831---
622 9528 4147 23614 538---
723 4118 1496 97015 262---
823 8807 8746 69616 005---
924 3577 5906 41216 767---
1024 8447 2966 11817 548---
1125 3416 9925 81418 349---
1225 8486 6785 49919 170---
1326 3656 3525 17420 013---
1426 8926 0164 83720 877---
1527 4305 6674 48921 763---
1627 9795 3074 12822 672---
1728 5384 9343 75623 604---
1829 1094 5493 37024 560---
1929 6914 1502 97125 541---
2030 2853 7372 55926 548---
2130 8913 3102 13227 580---
2231 5092 8691 69028 640---
2332 1392 4121 23329 727---
2432 7821 93976030 843---
2533 4371 45027131 987---
TOTAL665 865202 700121 972463 16521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 463 165
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 789 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 366 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 366-6 420+10 786
2+4 3660+4 366
3+4 366+1 679+2 687
4+4 366+3 943+423
5+4 366+4 149+217
6+4 366+4 361+5
7+4 366+4 579-213
8+4 366+4 802-436
9+4 366+5 030-664
10+4 366+5 264-898
11+4 366+5 505-1 139
12+4 366+5 751-1 385
13+4 366+6 004-1 638
14+4 366+6 263-1 897
15+4 366+6 529-2 163
16+4 366+6 801-2 435
17+4 366+7 081-2 715
18+4 366+7 368-3 002
19+4 366+7 662-3 296
20+4 366+7 964-3 598
21+4 366+8 274-3 908
22+4 366+8 592-4 226
23+4 366+8 918-4 552
24+4 366+9 253-4 887
25+4 366+9 596-5 230
Total+109 150+138 949+-29 799
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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