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Propriété 5 pièces 112 m²

VilleMirandol-Bourgnounac (81)
Surface112m²
Coût Total161 800€
Loyer Annuel9 326€
Rentabilité5.76%
Cashflow/mois-138€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 90 000 €
Surface : 112 m²
Prix au m² : 803,57 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Propriété 5 pièces 112 m²

En exclusivité, Propriété composée de 2 habitations indépendantes. Tout le gros oeuvre est en bon état, raccodées au tout à l'égout, disposant chacune d'un exterieur et situées au coeur du village. Idéal pour un investissement locatif. La propriété peut être scindée en 2 lots, le lot 1 pouvant parfaitement convenir à un commerce voire deux.

Votre conseiller Sabine HENRI Immobilier Rural : Frederic SALM Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 511905184 RCP 251006187953. Visite virtuelle et/ou plans sur demande. Nous restons à votre disposition pour plus d'information ou pour une visite.

Surface : 112 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 29/11/2023

Consommation énergie primaire : 285 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0.00 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 700 € et 2 340 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Mirandol-Bourgnounac
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81190
Coordonnées : 44.140915, 2.167997
Total : 161 800€
Prix d'acquisition : 90 000€
Travaux : 64 600€
Valeur du bien : 154 600€
Frais de notaire : 7 200€
Coût estimé : 7 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 112m²
Loyer prédit : 6.94€/m²/mois
Fourchette : 5.56€ - 8.67€/m²/mois
Loyer total estimé : 777€/mois
Loyer annuel estimé : 9326€/an
Fourchette totale : 622€ - 971€/mois
Fourchette annuelle : 7466€ - 11649€/an
Rentabilité brute :5.76%
Fourchette de rentabilité :4.61% - 7.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 635,78 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :183 207 €
Prix d'achat :90 000 €
Décote à l'achat :-93 207€ (-50.9%)
Marge achat-revente :21 407€ (11.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :161 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :790,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :47,19€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 837,38€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 256,44€
Coût de l'assurance :14 157,50€
Taxe foncière : 932,62€/an
Soit par mois : 77,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 777,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 915,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-137,92€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 112 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - cuisine sans photo, état vétuste
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain vétuste
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon (revêtement sol, peinture, électricité)
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon vétuste
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des 3 chambres (peinture, revêtement sol)
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - chambres en état correct
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation de la salle à manger (revêtement sol, peinture, électricité)
Quantité: 18 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle à manger en état correct

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 600 €(577 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13 000€ = 13 000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:11 000€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 1 000€ = 11 000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3 500€ = 3 500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20 000€ = 20 000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1 000€/m² = 5 000€ (incluant matériaux, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salon:4 000€
    Rénovation complète salon: 20 m² × 200€/m² = 4 000€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres:4 500€
    Rafraîchissement 3 chambres: 45 m² × 100€/m² = 4 500€ (incluant peinture, revêtement sol et main d'œuvre)
  • Salle à manger:3 600€
    Rénovation complète salle à manger: 18 m² × 200€/m² = 3 600€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Mirandol-Bourgnounac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 777 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 326 €/an
Calcul : 777 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 222 €/an
Base de calcul : Emprunt de 161 800 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 566 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 933 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 321 €
Revenus locatifs : +9 326 €
Charges déductibles : -71 321 €
Résultat foncier Année 1 : -61 995 €(Déficit de 61 995 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 595 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 721 €/an
Revenus locatifs : +9 326 €
Charges déductibles : -6 721 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 605 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40595.08 € reporté.
Prix d'achat du bien : 90 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 500 €(65% de 90 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 500 € × 3,636% = 2 127 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 326 €71 326 €5 227 €-62 000 €21 400 €40 600 €40 600 €
29 513 €6 585 €5 086 €2 928 €--37 673 €
39 703 €6 439 €4 940 €3 264 €--34 409 €
49 897 €6 288 €4 790 €3 609 €--30 800 €
510 095 €6 133 €4 634 €3 962 €--26 838 €
610 297 €5 972 €4 473 €4 325 €--22 513 €
710 503 €5 805 €4 307 €4 697 €--17 816 €
810 713 €5 634 €4 135 €5 079 €--12 737 €
910 927 €5 456 €3 957 €5 471 €--7 266 €
1011 146 €5 273 €3 774 €5 873 €--1 393 €
1111 369 €5 083 €3 584 €6 285 €---
1211 596 €4 887 €3 389 €6 708 €---
1311 828 €4 685 €3 186 €7 143 €---
1412 064 €4 476 €2 977 €7 588 €---
1512 306 €4 260 €2 761 €8 045 €---
1612 552 €4 037 €2 538 €8 515 €---
1712 803 €3 807 €2 308 €8 996 €---
1813 059 €3 569 €2 070 €9 490 €---
1913 320 €3 322 €1 824 €9 998 €---
2013 586 €3 068 €1 569 €10 518 €---
2113 858 €2 806 €1 307 €11 053 €---
2214 135 €2 534 €1 035 €11 601 €---
2314 418 €2 254 €755 €12 164 €---
2414 706 €1 964 €465 €12 742 €---
2515 001 €1 665 €166 €13 336 €---
TOTAL298 720 €177 329 €75 256 €121 391 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 121 391 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 326 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 958 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 958 €-6 420 €+8 378 €
2+1 958 €0 €+1 958 €
3+1 958 €0 €+1 958 €
4+1 958 €0 €+1 958 €
5+1 958 €0 €+1 958 €
6+1 958 €0 €+1 958 €
7+1 958 €0 €+1 958 €
8+1 958 €0 €+1 958 €
9+1 958 €0 €+1 958 €
10+1 958 €0 €+1 958 €
11+1 958 €+1 468 €+490 €
12+1 958 €+2 013 €-55 €
13+1 958 €+2 143 €-185 €
14+1 958 €+2 276 €-318 €
15+1 958 €+2 414 €-456 €
16+1 958 €+2 554 €-596 €
17+1 958 €+2 699 €-741 €
18+1 958 €+2 847 €-889 €
19+1 958 €+2 999 €-1 041 €
20+1 958 €+3 155 €-1 197 €
21+1 958 €+3 316 €-1 358 €
22+1 958 €+3 480 €-1 522 €
23+1 958 €+3 649 €-1 691 €
24+1 958 €+3 823 €-1 865 €
25+1 958 €+4 001 €-2 043 €
Total+48 950 €+36 417 €+12 533 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 15 jours
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