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Maison à vendre

VilleKremlin-Bicêtre (94)
Surface146m²
Coût Total322 056€
Loyer Annuel38 166€
Rentabilité11.85%
Cashflow/mois+1 352€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 298 200 €
Surface : 146 m²
Prix au m² : 2 042,47 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Accessible aux personne à mobilité réduite, 3 chambres, Jardin, Exposition sud-est, Piscine, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains

COUP DE CŒUR. Au cœur du Kremlin-Bicêtre, à proximité immédiate de la Mairie et du centre commercial Okabe, à seulement 6 minutes à pied du métro. Le Cabinet Br-immobilier vous propose ce CHARMANT STUDIO de 21 m² ENTIEREMENT RÉNOVÉ avec des matériaux de qualité. Il comprend une pièce de vie LUMINEUSE et bien agencée, une salle d’eau moderne. Quatre caves rénovées complètent ce bien. Isolation optimal, aucun espace perdu, CALME et LUMINEUX. Idéal PREMIER ACHAT ou INVESTISSEMENT LOCATIF, aucun travaux à prévoir. Proche de tous commerces, écoles et services accessibles à pied. DPE-E / charge environ 900€/An et Taxe fonciére 1070€.

   

Cette annonce vous est proposée par Evan NGOM PRISO - - N°RSAC: , Enregistré à de

Ville : Kremlin-Bicêtre
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94270
Coordonnées : 48.814111, 2.358844
Total : 322 056€
Prix d'acquisition : 298 200€
Valeur du bien : 298 200€
Frais de notaire : 23 856€
Coût estimé : 23 856€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 146m²
Loyer prédit : 21.78€/m²/mois
Fourchette : 14.60€ - 32.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 3180€/mois
Loyer annuel estimé : 38166€/an
Fourchette totale : 2132€ - 4744€/mois
Fourchette annuelle : 25586€ - 56931€/an
Rentabilité brute :11.85%
Fourchette de rentabilité :7.94% - 17.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :6 000 €/m²
Basé sur :18 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :876 000 €
Prix d'achat :298 200 €
Décote à l'achat :-577 800€ (-66.0%)
Marge achat-revente :553 944€ (63.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :322 056€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 572,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :91,25€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 664,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :149 794,74€
Coût de l'assurance :27 374,76€
Taxe foncière : 1 070,00€/an
Soit par mois : 89,17€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 75,00€/mois
Soit par an : 900,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 3 180,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 828,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 352,24€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 144 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 180 €/mois
Revenus locatifs annuels : 38 166 €/an
Calcul : 3 180 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 395 €/an
Base de calcul : Emprunt de 322 056 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 095 €/an
Calcul : 91 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 070 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 900 €/an
Calcul : 75 €/mois × 12 mois

⚖️ Résultat Foncier

Travaux et entretien : 0 €/an
Non estimé (ajustable selon vos projets de rénovation)
TOTAL Charges déductibles : 13 460 €/an
Revenus locatifs : +38 166 €
Charges déductibles : -13 460 €
Résultat foncier : 24 706 €/an
Prix d'achat du bien : 298 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 193 830 €(65% de 298 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 048 €/an
Calcul : 193 830 € × 3,636% = 7 048 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
138 166 €13 470 €10 405 €24 696 €---
238 929 €13 189 €10 124 €25 740 €---
339 708 €12 898 €9 833 €26 809 €---
440 502 €12 598 €9 533 €27 904 €---
541 312 €12 288 €9 223 €29 024 €---
642 138 €11 968 €8 903 €30 170 €---
742 981 €11 637 €8 572 €31 344 €---
843 841 €11 295 €8 230 €32 546 €---
944 717 €10 942 €7 877 €33 776 €---
1045 612 €10 577 €7 512 €35 035 €---
1146 524 €10 199 €7 134 €36 325 €---
1247 455 €9 810 €6 745 €37 645 €---
1348 404 €9 407 €6 342 €38 996 €---
1449 372 €8 991 €5 926 €40 381 €---
1550 359 €8 561 €5 496 €41 798 €---
1651 366 €8 117 €5 052 €43 249 €---
1752 394 €7 658 €4 593 €44 735 €---
1853 441 €7 184 €4 119 €46 257 €---
1954 510 €6 695 €3 630 €47 816 €---
2055 601 €6 189 €3 124 €49 412 €---
2156 713 €5 666 €2 601 €51 047 €---
2257 847 €5 126 €2 061 €52 721 €---
2359 004 €4 568 €1 503 €54 436 €---
2460 184 €3 991 €926 €56 193 €---
2561 387 €3 395 €330 €57 992 €---
TOTAL1 222 466 €226 420 €149 795 €996 046 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 996 046 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 38 166 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 015 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 015 €+7 409 €+606 €
2+8 015 €+7 722 €+293 €
3+8 015 €+8 043 €-28 €
4+8 015 €+8 371 €-356 €
5+8 015 €+8 707 €-692 €
6+8 015 €+9 051 €-1 036 €
7+8 015 €+9 403 €-1 388 €
8+8 015 €+9 764 €-1 749 €
9+8 015 €+10 133 €-2 118 €
10+8 015 €+10 511 €-2 496 €
11+8 015 €+10 897 €-2 882 €
12+8 015 €+11 293 €-3 278 €
13+8 015 €+11 699 €-3 684 €
14+8 015 €+12 114 €-4 099 €
15+8 015 €+12 539 €-4 524 €
16+8 015 €+12 975 €-4 960 €
17+8 015 €+13 421 €-5 406 €
18+8 015 €+13 877 €-5 862 €
19+8 015 €+14 345 €-6 330 €
20+8 015 €+14 824 €-6 809 €
21+8 015 €+15 314 €-7 299 €
22+8 015 €+15 816 €-7 801 €
23+8 015 €+16 331 €-8 316 €
24+8 015 €+16 858 €-8 843 €
25+8 015 €+17 398 €-9 383 €
Total+200 375 €+298 814 €+-98 439 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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