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Appartement T3 AVEC BALCON - 2ème étage - Auterive - Cité Moderne

VilleAuterive (31)
Surface62
Coût Total120 160
Loyer Annuel7 437
Rentabilité6.19%
Cashflow/mois-187
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 86 000 €
Surface : 62 m²
Prix au m² : 1 387,1 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A vendre, bel appartement situé dans le quartier recherché de la Cité Moderne à Auterive, proche de toutes commodités (écoles, commerces, transport, accès rapide à la gareet aux axes routiers). 174 lots de copropriété soumis dont 134 lots principaux. L'appartemenet se compose de : oUn séjour lumineux donnant accès au baclon oUne cuisine séparée o2 chambres oUne salle d'eau oWC séparés oRangement oCellier Surface : 61 m2 env. Situé au 2ème étage (sans ascenseur) Parking commun Balcon Appartement agréable, bien agencé et idéal pour un couple, une petite famille ou un investissement locatif (libre) Quartier calme, environnement agréable Présentation des prix : 86 000 € Honoraires Agence Inclus (à la charge du vendeur) Soumis au statut de la copropriété : Charges de copropriété annuelles : 1483.52 € soit 937.29 € de charges locatives Pour plus d'informations ou pour organiser une visite, merci de me contacter. Les photos proposés ont pour but de faciliter la projection des visiteurs - elles ont été retravaillées avec Gemini. L'IMMOBILIERE PAUVERT, L'IMMOBILIER AUTREMENT CLAIRE A VOTRE ECOUTE [Coordonnées masquées] L'IMMOBILIERE PAUVERTA VOTRE ECOUTE,[Coordonnées masquées] - [Coordonnées masquées]

Ville : Auterive
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31190
Coordonnées : 43.354880, 1.491338
Total : 120 160
Prix d'acquisition : 86 000
Travaux : 27 280
Valeur du bien : 113 280
Frais de notaire : 6 880
Coût estimé : 6 880
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62
Loyer prédit : 10.00€/m²/mois
Fourchette : 8.14€ - 12.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 620€/mois
Loyer annuel estimé : 7437€/an
Fourchette totale : 505€ - 761€/mois
Fourchette annuelle : 6056€ - 9133€/an
Rentabilité brute :6.19%
Fourchette de rentabilité :5.04% - 7.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 822,22 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :112 978
Prix d'achat :86 000
Décote à l'achat :-26 978 (-23.9%)
Marge achat-revente :-7 182€ (-6.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :120 160
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :586,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :34,05€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 620,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 888,84
Coût de l'assurance :10 213,60
Taxe foncière : 743,70€/an
Soit par mois : 61,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 123,65€/mois
Soit par an : 1 483,80€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 619,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 806,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-186,75€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec électroménager fonctionnel mais daté
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 38 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 280(440 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:15 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète: 10000€ + Électroménager: 3000€ + Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète: 6000€ + Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 360€
  • Chambres - Peinture:960
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€
  • Salon - Peinture:1 520
    Peinture murs et plafonds: 38 m² × 40€/m² = 1520€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Auterive (coefficient 1 appliqué, pas d'ajustement). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 620 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 437 €/an
Calcul : 620 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 878 €/an
Base de calcul : Emprunt de 120 160 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 409 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 744 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 484 €/an
Calcul : 124 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 280
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 794
Revenus locatifs : +7 437
Charges déductibles : -33 794
Résultat foncier Année 1 : -26 357(Déficit de 26 357 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 15 657
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 514 €/an
Revenus locatifs : +7 437
Charges déductibles : -6 514
Résultat foncier Années 2+ : 923 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 15657.39 € reporté.
Prix d'achat du bien : 86 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 900(65% de 86 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 033 €/an
Calcul : 55 900 € × 3,636% = 2 033
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 43733 7983 882-26 36110 700 €15 661 €15 661 €
27 5866 4133 7771 172--14 489 €
37 7376 3053 6691 433--13 056 €
47 8926 1933 5571 699--11 357 €
58 0506 0773 4411 973--9 384 €
68 2115 9583 3222 253--7 131 €
78 3755 8343 1982 541--4 590 €
88 5435 7073 0712 836--1 754 €
98 7145 5752 9393 139---
108 8885 4392 8033 449---
119 0665 2982 6623 768---
129 2475 1532 5164 094---
139 4325 0022 3664 430---
149 6214 8472 2114 773---
159 8134 6872 0515 126---
1610 0094 5211 8855 488---
1710 2094 3501 7145 860---
1810 4144 1731 5376 241---
1910 6223 9901 3546 632---
2010 8343 8011 1657 033---
2111 0513 6069707 445---
2211 2723 4057697 867---
2311 4973 1975618 301---
2411 7272 9813458 746---
2511 9622 7591239 203---
TOTAL238 209149 07055 88989 13910 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 89 139
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 437 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 562 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 562-3 210+4 772
2+1 5620+1 562
3+1 5620+1 562
4+1 5620+1 562
5+1 5620+1 562
6+1 5620+1 562
7+1 5620+1 562
8+1 5620+1 562
9+1 562+415+1 147
10+1 562+1 035+527
11+1 562+1 130+432
12+1 562+1 228+334
13+1 562+1 329+233
14+1 562+1 432+130
15+1 562+1 538+24
16+1 562+1 646-84
17+1 562+1 758-196
18+1 562+1 872-310
19+1 562+1 989-427
20+1 562+2 110-548
21+1 562+2 233-671
22+1 562+2 360-798
23+1 562+2 490-928
24+1 562+2 624-1 062
25+1 562+2 761-1 199
Total+39 050+26 742+12 308
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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