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Appartement à vendre

VilleDreux (28)
Surface43m²
Coût Total85 392€
Loyer Annuel5 471€
Rentabilité6.41%
Cashflow/mois-42€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 900 €
Surface : 43 m²
Prix au m² : 1 393,02 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Salon (total 28 m²), 1 chambre, Exposition sud, Pas de balcon

Co proprieté bénévole, Appartement F3 comprenant : Séjour Double avec cuisine ouverte, Une Chambre, Salle de Bains, Wc. Un Nouveau Coin de Paradis en Exclusivité chez Eden Immobilier !

Ville : Dreux
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28100
Coordonnées : 48.745558, 1.361432
Total : 85 392€
Prix d'acquisition : 59 900€
Travaux : 20 700€
Valeur du bien : 80 600€
Frais de notaire : 4 792€
Coût estimé : 4 792€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 43m²
Loyer prédit : 10.60€/m²/mois
Fourchette : 8.79€ - 12.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 456€/mois
Loyer annuel estimé : 5471€/an
Fourchette totale : 378€ - 550€/mois
Fourchette annuelle : 4538€ - 6595€/an
Rentabilité brute :6.41%
Fourchette de rentabilité :5.31% - 7.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 093,02 €/m²
Basé sur :116 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :47 000 €
Prix d'achat :59 900 €
Décote à l'achat :+12 900€ (+27.4%)
Marge achat-revente :-38 392€ (-81.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :85 392€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :427,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :24,91€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 452,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 855,74€
Coût de l'assurance :7 471,80€
Taxe foncière : 547,09€/an
Soit par mois : 45,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 455,91€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 497,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-42,08€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 308 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 43 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec remplacement de la robinetterie et peinture
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec quelques signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambre en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 700 €(481 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 800€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système = 4800€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:2 800€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 600€ = 2400€, Main d'œuvre: 400€
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité = 2500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:4 500€
    Rénovation cuisine complète: 3000€, Électricité mise aux normes: 1000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation salle de bain complète: 2500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres:600€
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dreux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 11 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 456 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 471 €/an
Calcul : 456 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 951 €/an
Base de calcul : Emprunt de 85 392 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 299 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 547 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 497 €
Revenus locatifs : +5 471 €
Charges déductibles : -24 497 €
Résultat foncier Année 1 : -19 026 €(Déficit de 19 026 €)
Imputable sur revenu global : 19 026 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 797 €/an
Revenus locatifs : +5 471 €
Charges déductibles : -3 797 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 674 €/an
Prix d'achat du bien : 59 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 935 €(65% de 59 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 416 €/an
Calcul : 38 935 € × 3,636% = 1 416 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 471 €24 500 €2 954 €-19 029 €19 029 €--
25 580 €3 723 €2 877 €1 858 €---
35 692 €3 642 €2 797 €2 049 €---
45 806 €3 559 €2 714 €2 246 €---
55 922 €3 474 €2 628 €2 448 €---
66 040 €3 385 €2 539 €2 656 €---
76 161 €3 292 €2 446 €2 869 €---
86 284 €3 197 €2 351 €3 087 €---
96 410 €3 098 €2 252 €3 312 €---
106 538 €2 996 €2 150 €3 543 €---
116 669 €2 890 €2 044 €3 779 €---
126 802 €2 780 €1 934 €4 022 €---
136 938 €2 666 €1 820 €4 272 €---
147 077 €2 549 €1 703 €4 529 €---
157 219 €2 427 €1 581 €4 792 €---
167 363 €2 300 €1 454 €5 063 €---
177 510 €2 170 €1 324 €5 341 €---
187 661 €2 034 €1 188 €5 626 €---
197 814 €1 894 €1 048 €5 920 €---
207 970 €1 749 €903 €6 221 €---
218 129 €1 599 €753 €6 531 €---
228 292 €1 443 €597 €6 849 €---
238 458 €1 282 €436 €7 176 €---
248 627 €1 115 €269 €7 512 €---
258 800 €942 €96 €7 858 €---
TOTAL175 235 €84 705 €42 856 €90 530 €19 029 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 709 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 90 530 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 471 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 149 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 149 €-5 709 €+6 858 €
2+1 149 €+557 €+592 €
3+1 149 €+615 €+534 €
4+1 149 €+674 €+475 €
5+1 149 €+735 €+414 €
6+1 149 €+797 €+352 €
7+1 149 €+861 €+288 €
8+1 149 €+926 €+223 €
9+1 149 €+994 €+155 €
10+1 149 €+1 063 €+86 €
11+1 149 €+1 134 €+15 €
12+1 149 €+1 207 €-58 €
13+1 149 €+1 282 €-133 €
14+1 149 €+1 359 €-210 €
15+1 149 €+1 438 €-289 €
16+1 149 €+1 519 €-370 €
17+1 149 €+1 602 €-453 €
18+1 149 €+1 688 €-539 €
19+1 149 €+1 776 €-627 €
20+1 149 €+1 866 €-717 €
21+1 149 €+1 959 €-810 €
22+1 149 €+2 055 €-906 €
23+1 149 €+2 153 €-1 004 €
24+1 149 €+2 254 €-1 105 €
25+1 149 €+2 357 €-1 208 €
Total+28 725 €+27 159 €+1 566 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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