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Duplex 11 pièces 278 m²

Bien expiré
VilleCrozon (29)
Surface278m²
Coût Total432 486€
Loyer Annuel33 516€
Rentabilité7.75%
Cashflow/mois+279€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 339 200 €
Surface : 278 m²
Prix au m² : 1 220,14 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 11
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Duplex de 11 pièces principales

En centre ville , face à la place du marché , ce duplex vous offre plusieurs possibilités d'aménagement . Parfait pour recevoir une grande famille , il vous sera également possible de le diviser en 2 ou 3 appartements indépendants . Sa surface et ses 7 chambres , se préteront parfaitement à une maison d'hôtes dans une ambiance cosy Honoraires à charge acquéreur : 5.6%. Logement à consommation énergétique excessive : classe F Référence annonce : 206-6953C Date de réalisation du diagnostic : 12/08/2021 Prix hors honoraires : 321 212 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 5 090 € et 6 910 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Crozon
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29160
Coordonnées : 48.277763, -4.507389
Total : 432 486€
Prix d'acquisition : 339 200€
Travaux : 66 150€
Valeur du bien : 405 350€
Frais de notaire : 27 136€
Coût estimé : 27 136€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 278m²
Loyer prédit : 10.05€/m²/mois
Fourchette : 7.99€ - 12.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 2793€/mois
Loyer annuel estimé : 33516€/an
Fourchette totale : 2221€ - 3512€/mois
Fourchette annuelle : 26657€ - 42142€/an
Rentabilité brute :7.75%
Fourchette de rentabilité :6.16% - 9.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 357,14 €/m²
Basé sur :46 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :655 285 €
Prix d'achat :339 200 €
Décote à l'achat :-316 085€ (-48.2%)
Marge achat-revente :222 799€ (34.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :432 486€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 112,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :122,54€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 2 234,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :201 157,96€
Coût de l'assurance :36 761,31€
Taxe foncière : 3 351,65€/an
Soit par mois : 279,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 793,04€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 513,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :279,05€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 278 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 28 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine, électroménager et peinture
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 84 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger (20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 150 €(238 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:28 000€
    Fenêtres double vitrage: 28 fenêtres × 1000€ = 28000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète (10 m²) × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 84 m² × 50€/m² = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 100€
    Peinture chambres: 7 chambres × 300€ = 2100€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture salon: 1 salon (25 m²) × 30€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces - Peinture:600€
    Peinture salle à manger: 1 salle à manger (20 m²) × 30€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Crozon (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 44 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 793 €/mois
Revenus locatifs annuels : 33 516 €/an
Calcul : 2 793 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 959 €/an
Base de calcul : Emprunt de 432 486 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 470 €/an
Calcul : 123 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 352 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 150 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 84 931 €
Revenus locatifs : +33 516 €
Charges déductibles : -84 931 €
Résultat foncier Année 1 : -51 415 €(Déficit de 51 415 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 015 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 18 781 €/an
Revenus locatifs : +33 516 €
Charges déductibles : -18 781 €
Résultat foncier Années 2+ : 14 735 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30014.75 € reporté.
Prix d'achat du bien : 339 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 220 480 €(65% de 339 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 017 €/an
Calcul : 220 480 € × 3,636% = 8 017 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
133 516 €84 945 €13 973 €-51 428 €21 400 €30 028 €30 028 €
234 187 €18 417 €13 595 €15 769 €--14 259 €
334 871 €18 027 €13 205 €16 843 €---
435 568 €17 624 €12 802 €17 944 €---
536 279 €17 208 €12 386 €19 071 €---
637 005 €16 778 €11 956 €20 227 €---
737 745 €16 333 €11 511 €21 412 €---
838 500 €15 874 €11 052 €22 626 €---
939 270 €15 400 €10 578 €23 870 €---
1040 055 €14 909 €10 087 €25 146 €---
1140 856 €14 403 €9 581 €26 453 €---
1241 674 €13 880 €9 057 €27 794 €---
1342 507 €13 339 €8 517 €29 168 €---
1443 357 €12 780 €7 958 €30 577 €---
1544 224 €12 203 €7 381 €32 021 €---
1645 109 €11 607 €6 785 €33 502 €---
1746 011 €10 991 €6 169 €35 020 €---
1846 931 €10 354 €5 532 €36 577 €---
1947 870 €9 696 €4 874 €38 173 €---
2048 827 €9 017 €4 195 €39 810 €---
2149 804 €8 315 €3 493 €41 489 €---
2250 800 €7 589 €2 767 €43 210 €---
2351 816 €6 840 €2 018 €44 976 €---
2452 852 €6 065 €1 243 €46 787 €---
2553 909 €5 265 €443 €48 644 €---
TOTAL1 073 543 €387 860 €201 158 €685 682 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 685 682 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 33 516 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 038 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 038 €-6 420 €+13 458 €
2+7 038 €0 €+7 038 €
3+7 038 €+775 €+6 263 €
4+7 038 €+5 383 €+1 655 €
5+7 038 €+5 721 €+1 317 €
6+7 038 €+6 068 €+970 €
7+7 038 €+6 423 €+615 €
8+7 038 €+6 788 €+250 €
9+7 038 €+7 161 €-123 €
10+7 038 €+7 544 €-506 €
11+7 038 €+7 936 €-898 €
12+7 038 €+8 338 €-1 300 €
13+7 038 €+8 750 €-1 712 €
14+7 038 €+9 173 €-2 135 €
15+7 038 €+9 606 €-2 568 €
16+7 038 €+10 051 €-3 013 €
17+7 038 €+10 506 €-3 468 €
18+7 038 €+10 973 €-3 935 €
19+7 038 €+11 452 €-4 414 €
20+7 038 €+11 943 €-4 905 €
21+7 038 €+12 447 €-5 409 €
22+7 038 €+12 963 €-5 925 €
23+7 038 €+13 493 €-6 455 €
24+7 038 €+14 036 €-6 998 €
25+7 038 €+14 593 €-7 555 €
Total+175 950 €+205 705 €+-29 755 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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