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Maison ancienne à restaurer quai Henri IV

Bien expiré
VilleVéretz (37)
Surface96m²
Coût Total194 860€
Loyer Annuel11 976€
Rentabilité6.15%
Cashflow/mois-117€
Image de bien 1
Prix : 103 000 €
Surface : 96 m²
Prix au m² : 1 072,92 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison ancienne à restaurer sur 2 étages pour une superficie de 96 m2 + grenier. Terrain de 300 m2. 1 garage de 16m2. Beau potentiel.

Ville : Véretz
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37270
Coordonnées : 47.359920, 0.807050
Total : 194 860€
Prix d'acquisition : 103 000€
Travaux : 83 620€
Valeur du bien : 186 620€
Frais de notaire : 8 240€
Coût estimé : 8 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 96m²
Loyer prédit : 10.40€/m²/mois
Fourchette : 8.41€ - 12.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 998€/mois
Loyer annuel estimé : 11976€/an
Fourchette totale : 807€ - 1234€/mois
Fourchette annuelle : 9683€ - 14812€/an
Rentabilité brute :6.15%
Fourchette de rentabilité :4.97% - 7.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :194 860€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :958,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :56,83€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 015,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :92 802,27€
Coût de l'assurance :17 050,25€
Taxe foncière : 1 197,65€/an
Soit par mois : 99,80€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 998,04€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 115,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-117,47€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 96 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 96 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain (douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des chambres (revêtement sol, peinture, électricité, menuiseries intérieures)
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation du salon (revêtement sol, peinture, électricité, menuiseries intérieures)
Quantité: salon complet (environ 24 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - Maison ancienne à restaurer
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie (tuyauterie, évacuations)
Quantité: plomberie complète
Raison: Maison ancienne à restaurer - Assurer la fonctionnalité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :83 620 €(871 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 720€
    Isolation toiture: 96 m² × 70€/m² = 6720€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 900€ = 10800€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Rénovation des chambres:9 600€
    Rénovation chambres: 48 m² × 200€/m² = 9600€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Rénovation du salon:4 800€
    Rénovation salon: 24 m² × 200€/m² = 4800€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 plomberie complète × 3000€ = 3000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Véretz (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 998 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 976 €/an
Calcul : 998 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 425 €/an
Base de calcul : Emprunt de 194 860 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 682 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 198 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 83 620 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 91 925 €
Revenus locatifs : +11 976 €
Charges déductibles : -91 925 €
Résultat foncier Année 1 : -79 948 €(Déficit de 79 948 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 58 548 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 305 €/an
Revenus locatifs : +11 976 €
Charges déductibles : -8 305 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 672 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 58548.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 103 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 66 950 €(65% de 103 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 435 €/an
Calcul : 66 950 € × 3,636% = 2 435 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 976 €91 931 €6 431 €-79 954 €21 400 €58 554 €58 554 €
212 216 €8 139 €6 259 €4 077 €--54 477 €
312 460 €7 961 €6 081 €4 500 €--49 977 €
412 710 €7 777 €5 897 €4 933 €--45 044 €
512 964 €7 586 €5 707 €5 377 €--39 667 €
613 223 €7 390 €5 510 €5 833 €--33 834 €
713 487 €7 186 €5 307 €6 301 €--27 533 €
813 757 €6 976 €5 096 €6 781 €--20 751 €
914 032 €6 759 €4 879 €7 274 €--13 478 €
1014 313 €6 534 €4 654 €7 779 €--5 699 €
1114 599 €6 301 €4 422 €8 298 €---
1214 891 €6 061 €4 181 €8 830 €---
1315 189 €5 813 €3 933 €9 376 €---
1415 493 €5 556 €3 676 €9 937 €---
1515 803 €5 290 €3 411 €10 512 €---
1616 119 €5 016 €3 136 €11 103 €---
1716 441 €4 732 €2 852 €11 709 €---
1816 770 €4 438 €2 559 €12 332 €---
1917 105 €4 135 €2 255 €12 971 €---
2017 447 €3 821 €1 941 €13 626 €---
2117 796 €3 497 €1 617 €14 300 €---
2218 152 €3 161 €1 282 €14 991 €---
2318 515 €2 814 €935 €15 701 €---
2418 886 €2 456 €576 €16 430 €---
2519 263 €2 085 €205 €17 178 €---
TOTAL383 610 €223 414 €92 802 €160 196 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 160 196 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 976 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 515 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 515 €-6 420 €+8 935 €
2+2 515 €0 €+2 515 €
3+2 515 €0 €+2 515 €
4+2 515 €0 €+2 515 €
5+2 515 €0 €+2 515 €
6+2 515 €0 €+2 515 €
7+2 515 €0 €+2 515 €
8+2 515 €0 €+2 515 €
9+2 515 €0 €+2 515 €
10+2 515 €0 €+2 515 €
11+2 515 €+780 €+1 735 €
12+2 515 €+2 649 €-134 €
13+2 515 €+2 813 €-298 €
14+2 515 €+2 981 €-466 €
15+2 515 €+3 154 €-639 €
16+2 515 €+3 331 €-816 €
17+2 515 €+3 513 €-998 €
18+2 515 €+3 699 €-1 184 €
19+2 515 €+3 891 €-1 376 €
20+2 515 €+4 088 €-1 573 €
21+2 515 €+4 290 €-1 775 €
22+2 515 €+4 497 €-1 982 €
23+2 515 €+4 710 €-2 195 €
24+2 515 €+4 929 €-2 414 €
25+2 515 €+5 153 €-2 638 €
Total+62 875 €+48 059 €+14 816 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 206 jours
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