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Achat : Appartement (55000)

VilleBar-le-Duc (55)
Surface56m²
Coût Total75 490€
Loyer Annuel6 722€
Rentabilité8.90%
Cashflow/mois-149€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 68 000 €
Surface : 56 m²
Prix au m² : 1 214,29 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 56 m², 2 pièces, 1 chambre, 1 salle de bain, 1 place de parking, Structure/extérieur à restaurer, Cuisine américaine équipée, Rez-de-chaussée

''Nouvelle Exclusivité'' Quartier historique de Bar-Le-Duc, proche du Conseil Départemental, dans un immeuble remarquable rénové, APPARTEMENT de 57 m² en rez de chaussée, plein de charme, trés lumineux, vous offrant de plain-pied: un joli séjour avec cuisine équipée ouverte, 1 chambre, 1 salle de bains. Acun travaux à prévoir, stationnement facile, bien trés rare à visiter. Idéal en 1ère acquisition ou investissement locatif! - Charges de copropriété: 244€/mois comprenant le chauffage 102€ - Le batiment n° 1 comprend 11 appartements - Pas de procédure en cours Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie de ce logement pour un usage standard est compris entre 1120 € et 1570 € sur les années de références 2021, 2022 et 2023.

Ville : Bar-le-Duc
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55000
Coordonnées : 48.781440, 5.166770
Total : 75 490€
Prix d'acquisition : 68 000€
Travaux : 2 050€
Valeur du bien : 70 050€
Frais de notaire : 5 440€
Coût estimé : 5 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 56m²
Loyer prédit : 10.00€/m²/mois
Fourchette : 7.98€ - 12.54€/m²/mois
Loyer total estimé : 560€/mois
Loyer annuel estimé : 6722€/an
Fourchette totale : 447€ - 702€/mois
Fourchette annuelle : 5364€ - 8424€/an
Rentabilité brute :8.90%
Fourchette de rentabilité :7.11% - 11.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 032,79 €/m²
Basé sur :35 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :57 836 €
Prix d'achat :68 000 €
Décote à l'achat :+10 164€ (+17.6%)
Marge achat-revente :-17 654€ (-30.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :75 490€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :379,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :30,20€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 409,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :38 250,92€
Coût de l'assurance :9 058,80€
Taxe foncière : 672,20€/an
Soit par mois : 56,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 244,00€/mois
Soit par an : 2 928,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 560,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 709,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-149,18€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire, le chauffage est inclus dans les charges de copropriété.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration esthétique souhaitable
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: 14 m²
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration esthétique souhaitable
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la salle de bain.
Quantité: 5 m²
Raison: État 4/5 assumé - légère amélioration esthétique souhaitable
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 assumé - légère amélioration esthétique souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :2 050 €(37 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Peinture:500€
    Peinture cuisine: 10 m² × 50€/m² = 500€
  • Salon - Peinture:700€
    Peinture salon: 14 m² × 50€/m² = 700€
  • Salle de bain - Peinture:250€
    Peinture salle de bain: 5 m² × 50€/m² = 250€
  • Chambre - Peinture:600€
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bar-le-Duc. Les prix incluent la main d'œuvre. Les tarifs de peinture intérieure varient entre 20 et 45 €/m², j'ai utilisé un prix moyen de 50 €/m² pour le calcul. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 560 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 722 €/an
Calcul : 560 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 632 €/an
Base de calcul : Emprunt de 75 490 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 362 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 672 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 928 €/an
Calcul : 244 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 2 050 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 8 644 €
Revenus locatifs : +6 722 €
Charges déductibles : -8 644 €
Résultat foncier Année 1 : -1 922 €(Déficit de 1 922 €)
Imputable sur revenu global : 1 922 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 594 €/an
Revenus locatifs : +6 722 €
Charges déductibles : -6 594 €
Résultat foncier Années 2+ : 128 €/an
Prix d'achat du bien : 68 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 200 €(65% de 68 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 607 €/an
Calcul : 44 200 € × 3,636% = 1 607 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 722 €8 647 €2 634 €-1 925 €1 925 €--
26 856 €6 528 €2 565 €329 €---
36 994 €6 457 €2 494 €537 €---
47 133 €6 383 €2 420 €751 €---
57 276 €6 306 €2 344 €970 €---
67 422 €6 227 €2 265 €1 194 €---
77 570 €6 145 €2 183 €1 425 €---
87 721 €6 060 €2 098 €1 661 €---
97 876 €5 973 €2 010 €1 903 €---
108 033 €5 881 €1 919 €2 152 €---
118 194 €5 787 €1 824 €2 407 €---
128 358 €5 689 €1 727 €2 669 €---
138 525 €5 588 €1 625 €2 937 €---
148 696 €5 483 €1 521 €3 213 €---
158 870 €5 374 €1 412 €3 495 €---
169 047 €5 262 €1 299 €3 785 €---
179 228 €5 145 €1 183 €4 083 €---
189 412 €5 024 €1 062 €4 388 €---
199 601 €4 899 €937 €4 701 €---
209 793 €4 770 €807 €5 023 €---
219 989 €4 635 €673 €5 353 €---
2210 188 €4 496 €534 €5 692 €---
2310 392 €4 352 €390 €6 040 €---
2410 600 €4 203 €240 €6 397 €---
2510 812 €4 048 €86 €6 764 €---
TOTAL215 308 €139 365 €38 251 €75 943 €1 925 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 577 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 75 943 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 722 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 412 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 412 €-577 €+1 989 €
2+1 412 €+99 €+1 313 €
3+1 412 €+161 €+1 251 €
4+1 412 €+225 €+1 187 €
5+1 412 €+291 €+1 121 €
6+1 412 €+358 €+1 054 €
7+1 412 €+427 €+985 €
8+1 412 €+498 €+914 €
9+1 412 €+571 €+841 €
10+1 412 €+646 €+766 €
11+1 412 €+722 €+690 €
12+1 412 €+801 €+611 €
13+1 412 €+881 €+531 €
14+1 412 €+964 €+448 €
15+1 412 €+1 049 €+363 €
16+1 412 €+1 136 €+276 €
17+1 412 €+1 225 €+187 €
18+1 412 €+1 316 €+96 €
19+1 412 €+1 410 €+2 €
20+1 412 €+1 507 €-95 €
21+1 412 €+1 606 €-194 €
22+1 412 €+1 708 €-296 €
23+1 412 €+1 812 €-400 €
24+1 412 €+1 919 €-507 €
25+1 412 €+2 029 €-617 €
Total+35 300 €+22 783 €+12 517 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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