Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Achat appartement

Bien expiré
VilleBlois (41)
Surface74m²
Coût Total138 869€
Loyer Annuel8 579€
Rentabilité6.18%
Cashflow/mois-73€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 81 360 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 1 099,46 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 Balcon, Cave, Surface de 74 m², Bâtiment de 4 étages, 4 Pièces, 2 Chambres, Au 2ème étage, 1 Salle d'eau, 1 Toilette, Chauffage gaz collectif, Salle de séjour, Calme

Proche toutes commodités, appartement de type 4 très bien entretenu. Vous serez séduit par son séjour spacieux et lumineux avec balcon au calme et vue sur jardin.

Ville : Blois
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41000
Coordonnées : 47.592220, 1.320450
Total : 138 869€
Prix d'acquisition : 81 360€
Travaux : 51 000€
Valeur du bien : 132 360€
Frais de notaire : 6 509€
Coût estimé : 6 509€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74m²
Loyer prédit : 9.66€/m²/mois
Fourchette : 7.76€ - 12.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 715€/mois
Loyer annuel estimé : 8579€/an
Fourchette totale : 574€ - 890€/mois
Fourchette annuelle : 6891€ - 10681€/an
Rentabilité brute :6.18%
Fourchette de rentabilité :4.96% - 7.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :138 869€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :677,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :39,35€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 716,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 370,49€
Coût de l'assurance :11 803,87€
Taxe foncière : 857,91€/an
Soit par mois : 71,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 714,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 788,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-73,38€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 228 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise à niveau du système de chauffage existant pour s'assurer qu'il est conforme aux normes actuelles.
Quantité: 1 système pour 74 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de l'électroménager obsolète et mise à jour des finitions de la cuisine.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - électroménager daté
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Rafraîchissement des murs et du sol dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation de la salle de bain incluant remplacement des sanitaires, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise à jour des finitions dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour du tableau électrique et des prises pour conformité aux normes.
Quantité: 1 installation pour 74 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 000 €(689 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Remplacement système chauffage: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:3 500€
    Revêtement sol et peinture: 20 m² × 50€/m² = 1000€, Peinture murs: 20 m² × 25€/m² = 500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Rafraîchissement salon: Peinture murs: 20 m² × 25€/m² = 500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Électricité:1 000€
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 1000€ = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Blois (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 715 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 579 €/an
Calcul : 715 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 468 €/an
Base de calcul : Emprunt de 138 869 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 472 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 858 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 798 €
Revenus locatifs : +8 579 €
Charges déductibles : -56 798 €
Résultat foncier Année 1 : -48 219 €(Déficit de 48 219 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 819 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 798 €/an
Revenus locatifs : +8 579 €
Charges déductibles : -5 798 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 781 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26819.39 € reporté.
Prix d'achat du bien : 81 360 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 884 €(65% de 81 360 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 923 €/an
Calcul : 52 884 € × 3,636% = 1 923 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 579 €56 803 €4 473 €-48 224 €21 400 €26 824 €26 824 €
28 751 €5 682 €4 352 €3 069 €--23 755 €
38 926 €5 557 €4 227 €3 369 €--20 386 €
49 104 €5 428 €4 098 €3 676 €--16 710 €
59 286 €5 294 €3 964 €3 992 €--12 718 €
69 472 €5 156 €3 826 €4 316 €--8 402 €
79 661 €5 014 €3 684 €4 647 €--3 755 €
89 855 €4 867 €3 537 €4 988 €---
910 052 €4 715 €3 385 €5 337 €---
1010 253 €4 558 €3 228 €5 695 €---
1110 458 €4 396 €3 066 €6 062 €---
1210 667 €4 228 €2 898 €6 439 €---
1310 880 €4 055 €2 725 €6 825 €---
1411 098 €3 876 €2 546 €7 222 €---
1511 320 €3 691 €2 361 €7 628 €---
1611 546 €3 501 €2 170 €8 046 €---
1711 777 €3 303 €1 973 €8 474 €---
1812 013 €3 100 €1 770 €8 913 €---
1912 253 €2 889 €1 559 €9 364 €---
2012 498 €2 672 €1 342 €9 826 €---
2112 748 €2 447 €1 117 €10 301 €---
2213 003 €2 215 €885 €10 788 €---
2313 263 €1 975 €645 €11 288 €---
2413 528 €1 728 €398 €11 801 €---
2513 799 €1 472 €142 €12 327 €---
TOTAL274 791 €148 622 €64 370 €126 168 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 126 168 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 579 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 802 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 802 €-6 420 €+8 222 €
2+1 802 €0 €+1 802 €
3+1 802 €0 €+1 802 €
4+1 802 €0 €+1 802 €
5+1 802 €0 €+1 802 €
6+1 802 €0 €+1 802 €
7+1 802 €0 €+1 802 €
8+1 802 €+370 €+1 432 €
9+1 802 €+1 601 €+201 €
10+1 802 €+1 708 €+94 €
11+1 802 €+1 819 €-17 €
12+1 802 €+1 932 €-130 €
13+1 802 €+2 048 €-246 €
14+1 802 €+2 167 €-365 €
15+1 802 €+2 289 €-487 €
16+1 802 €+2 414 €-612 €
17+1 802 €+2 542 €-740 €
18+1 802 €+2 674 €-872 €
19+1 802 €+2 809 €-1 007 €
20+1 802 €+2 948 €-1 146 €
21+1 802 €+3 090 €-1 288 €
22+1 802 €+3 236 €-1 434 €
23+1 802 €+3 386 €-1 584 €
24+1 802 €+3 540 €-1 738 €
25+1 802 €+3 698 €-1 896 €
Total+45 050 €+37 851 €+7 199 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →