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T4 centre ville AURILLAC

Bien expiré
VilleAurillac (15)
Surface93m²
Coût Total145 340€
Loyer Annuel10 877€
Rentabilité7.48%
Cashflow/mois+64€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 108 000 €
Surface : 93 m²
Prix au m² : 1 161,29 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz collectif, Cave, Nombre de WC : 1

Idéalement situé en plein coeur d'Aurillac, cet appartement T4 de 93 m2 offre un cadre de vie confortable, à proximité immédiate des commerces, écoles et commodités. Situé au 2e étage d'une résidence avec ascenseur, il se compose actuellement de trois chambres et d'un séjour lumineux. Un véritable atout : la possibilité d'ouvrir le séjour sur l'une des chambres afin de créer une superbe pièce de vie d'environ 35 m2, idéale pour un espace convivial et moderne. Vous bénéficierez également d'un balcon agréable, d'une cave et d'un garage privatif, un confort rare en centre-ville. Volumes généreux, fort potentiel d'aménagement et emplacement recherché : cet appartement réunit tous les critères pour un projet familial ou un investissement patrimonial de qualité. À découvrir sans tarder.

  • https://www.benet-immobilier.com/honoraires_fr.html
Ville : Aurillac
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15000
Coordonnées : 44.928082, 2.443381
Total : 145 340€
Prix d'acquisition : 108 000€
Travaux : 28 700€
Valeur du bien : 136 700€
Frais de notaire : 8 640€
Coût estimé : 8 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 93m²
Loyer prédit : 9.75€/m²/mois
Fourchette : 7.49€ - 12.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 906€/mois
Loyer annuel estimé : 10877€/an
Fourchette totale : 697€ - 1180€/mois
Fourchette annuelle : 8358€ - 14155€/an
Rentabilité brute :7.48%
Fourchette de rentabilité :5.75% - 9.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :145 340€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :709,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :42,39€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 751,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 370,02€
Coût de l'assurance :12 717,25€
Taxe foncière : 1 087,70€/an
Soit par mois : 90,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 906,42€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 842,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :64,35€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 210 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet des murs et du sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite des rénovations
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais installations datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de parquet flottant et peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - peinture un peu usée dans certaines chambres
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 700 €(309 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1200€/m² = 7200€, Plomberie: 1500€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 1000€/m² = 10000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 500€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres:5 400€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Peinture murs et plafonds: 90 m² × 30€/m² = 2700€, Main d'œuvre: 540€
  • Électricité générale:1 300€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1300€ = 1300€, Main d'œuvre incluse.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aurillac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 906 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 877 €/an
Calcul : 906 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 677 €/an
Base de calcul : Emprunt de 145 340 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 509 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 088 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 973 €
Revenus locatifs : +10 877 €
Charges déductibles : -34 973 €
Résultat foncier Année 1 : -24 096 €(Déficit de 24 096 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 13 396 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 273 €/an
Revenus locatifs : +10 877 €
Charges déductibles : -6 273 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 604 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 13395.99 € reporté.
Prix d'achat du bien : 108 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 200 €(65% de 108 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 553 €/an
Calcul : 70 200 € × 3,636% = 2 553 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 877 €34 978 €4 681 €-24 101 €10 700 €13 401 €13 401 €
211 095 €6 151 €4 555 €4 944 €--8 457 €
311 316 €6 020 €4 424 €5 296 €--3 161 €
411 543 €5 885 €4 289 €5 658 €---
511 774 €5 745 €4 149 €6 028 €---
612 009 €5 601 €4 005 €6 408 €---
712 249 €5 452 €3 856 €6 797 €---
812 494 €5 298 €3 702 €7 196 €---
912 744 €5 139 €3 543 €7 605 €---
1012 999 €4 975 €3 378 €8 024 €---
1113 259 €4 805 €3 209 €8 454 €---
1213 524 €4 630 €3 033 €8 895 €---
1313 795 €4 448 €2 852 €9 346 €---
1414 071 €4 261 €2 665 €9 809 €---
1514 352 €4 068 €2 471 €10 284 €---
1614 639 €3 868 €2 272 €10 771 €---
1714 932 €3 662 €2 065 €11 270 €---
1815 230 €3 448 €1 852 €11 782 €---
1915 535 €3 228 €1 632 €12 307 €---
2015 846 €3 001 €1 404 €12 845 €---
2116 163 €2 766 €1 169 €13 397 €---
2216 486 €2 523 €926 €13 963 €---
2316 816 €2 272 €675 €14 544 €---
2417 152 €2 013 €416 €15 139 €---
2517 495 €1 745 €148 €15 750 €---
TOTAL348 395 €135 980 €67 370 €212 415 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 212 415 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 877 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 284 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 284 €-3 210 €+5 494 €
2+2 284 €0 €+2 284 €
3+2 284 €0 €+2 284 €
4+2 284 €+749 €+1 535 €
5+2 284 €+1 808 €+476 €
6+2 284 €+1 922 €+362 €
7+2 284 €+2 039 €+245 €
8+2 284 €+2 159 €+125 €
9+2 284 €+2 282 €+2 €
10+2 284 €+2 407 €-123 €
11+2 284 €+2 536 €-252 €
12+2 284 €+2 668 €-384 €
13+2 284 €+2 804 €-520 €
14+2 284 €+2 943 €-659 €
15+2 284 €+3 085 €-801 €
16+2 284 €+3 231 €-947 €
17+2 284 €+3 381 €-1 097 €
18+2 284 €+3 535 €-1 251 €
19+2 284 €+3 692 €-1 408 €
20+2 284 €+3 854 €-1 570 €
21+2 284 €+4 019 €-1 735 €
22+2 284 €+4 189 €-1 905 €
23+2 284 €+4 363 €-2 079 €
24+2 284 €+4 542 €-2 258 €
25+2 284 €+4 725 €-2 441 €
Total+57 100 €+63 724 €+-6 624 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 232 jours
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