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Appartement 2 pièces 38 m²

VilleMontargis (45)
Surface38m²
Coût Total100 240€
Loyer Annuel5 839€
Rentabilité5.83%
Cashflow/mois-150€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 500 €
Surface : 38 m²
Prix au m² : 1 460,53 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement

Montargis, idéalement situé à deux pas du centre ville, proche de la clinique et de la Médiathèque et à 10min à pied de la [URL masquée pour votre sécurité] premier étage d'une résidence sécurisée, Appartement T2 comprenant une entrée avec placard, une cuisine aménagée pouvant accueillir une table à manger, une salle d'eau avec WC, une chambre et un séjour.Le bien est équipé de double vitrage, pas d'anomalie électrique, un simple petit coup de peinture est à [URL masquée pour votre sécurité] résidence dispose d'un petit jardin commun, et l'appartement d'une cave et d'un grenier.charges de copropriété 600€ /an comprenant l'eau froide et l'entretien de parties communestaxe foncière 673€ Référence annonce : GB00227931 Date de réalisation du diagnostic : 11/10/2010 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 17 Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Montargis
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45200
Coordonnées : 47.997710, 2.730429
Total : 100 240€
Prix d'acquisition : 55 500€
Travaux : 40 300€
Valeur du bien : 95 800€
Frais de notaire : 4 440€
Coût estimé : 4 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 38m²
Loyer prédit : 12.81€/m²/mois
Fourchette : 10.45€ - 15.69€/m²/mois
Loyer total estimé : 487€/mois
Loyer annuel estimé : 5839€/an
Fourchette totale : 397€ - 596€/mois
Fourchette annuelle : 4766€ - 7155€/an
Rentabilité brute :5.83%
Fourchette de rentabilité :4.75% - 7.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 366,67 €/m²
Basé sur :193 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :51 933 €
Prix d'achat :55 500 €
Décote à l'achat :+3 567€ (+6.9%)
Marge achat-revente :-48 307€ (-93.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :100 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :500,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :30,07€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 530,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 985,15€
Coût de l'assurance :9 021,60€
Taxe foncière : 673,00€/an
Soit par mois : 56,08€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 50,00€/mois
Soit par an : 600,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 486,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 636,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-150,31€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 38 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec des éléments modernes et fonctionnels
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais installations datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage dans la salle de bain
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise aux normes et modernisation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé - sol nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 300 €(1 061 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 400€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 400€
  • Menuiseries:3 600€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 800€ = 3200€, Main d'œuvre: 400€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète: 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation salle de bain complète: 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€, Main d'œuvre: 480€
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montargis (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 487 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 839 €/an
Calcul : 487 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 444 €/an
Base de calcul : Emprunt de 100 240 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 361 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 673 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 600 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 378 €
Revenus locatifs : +5 839 €
Charges déductibles : -45 378 €
Résultat foncier Année 1 : -39 539 €(Déficit de 39 539 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 139 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 078 €/an
Revenus locatifs : +5 839 €
Charges déductibles : -5 078 €
Résultat foncier Années 2+ : 761 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18139.21 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 36 075 €(65% de 55 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 312 €/an
Calcul : 36 075 € × 3,636% = 1 312 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 839 €45 382 €3 448 €-39 542 €21 400 €18 142 €18 142 €
25 956 €4 991 €3 357 €965 €--17 178 €
36 075 €4 897 €3 263 €1 178 €--16 000 €
46 197 €4 800 €3 166 €1 396 €--14 603 €
56 320 €4 700 €3 066 €1 621 €--12 983 €
66 447 €4 596 €2 962 €1 851 €--11 131 €
76 576 €4 488 €2 854 €2 088 €--9 043 €
86 707 €4 376 €2 742 €2 331 €--6 712 €
96 841 €4 261 €2 627 €2 581 €--4 132 €
106 978 €4 141 €2 507 €2 837 €--1 295 €
117 118 €4 017 €2 384 €3 101 €---
127 260 €3 889 €2 255 €3 371 €---
137 405 €3 756 €2 123 €3 649 €---
147 554 €3 619 €1 985 €3 935 €---
157 705 €3 477 €1 843 €4 228 €---
167 859 €3 329 €1 696 €4 529 €---
178 016 €3 177 €1 543 €4 839 €---
188 176 €3 019 €1 385 €5 157 €---
198 340 €2 855 €1 222 €5 484 €---
208 507 €2 686 €1 052 €5 820 €---
218 677 €2 511 €877 €6 166 €---
228 850 €2 329 €696 €6 521 €---
239 027 €2 142 €508 €6 886 €---
249 208 €1 947 €313 €7 261 €---
259 392 €1 746 €112 €7 646 €---
TOTAL187 030 €131 132 €49 985 €55 898 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 55 898 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 839 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 226 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 226 €-6 420 €+7 646 €
2+1 226 €0 €+1 226 €
3+1 226 €0 €+1 226 €
4+1 226 €0 €+1 226 €
5+1 226 €0 €+1 226 €
6+1 226 €0 €+1 226 €
7+1 226 €0 €+1 226 €
8+1 226 €0 €+1 226 €
9+1 226 €0 €+1 226 €
10+1 226 €0 €+1 226 €
11+1 226 €+542 €+684 €
12+1 226 €+1 011 €+215 €
13+1 226 €+1 095 €+131 €
14+1 226 €+1 180 €+46 €
15+1 226 €+1 268 €-42 €
16+1 226 €+1 359 €-133 €
17+1 226 €+1 452 €-226 €
18+1 226 €+1 547 €-321 €
19+1 226 €+1 645 €-419 €
20+1 226 €+1 746 €-520 €
21+1 226 €+1 850 €-624 €
22+1 226 €+1 956 €-730 €
23+1 226 €+2 066 €-840 €
24+1 226 €+2 178 €-952 €
25+1 226 €+2 294 €-1 068 €
Total+30 650 €+16 769 €+13 881 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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