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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleMans (72)
Surface87.7m²
Coût Total175 810€
Loyer Annuel10 859€
Rentabilité6.18%
Cashflow/mois-108€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 127 000 €
Surface : 87.7 m²
Prix au m² : 1 448,12 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Ascenseur, Salle de bain, Toilettes séparées, Cave, Salon (total 30,19 m²), 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Balcon, Gardien, Digicode

Situé au 5ème étage, dans une résidence sécurisée, calme  et bien entretenue , Cet appartement d'une superficie de  87.66m² dispose d'un hall d'entrée distribuant une cuisine, une salle de séjour/salon de plus de 30 m2 avec balcon de 6.70 m2 avec vue dégagée sur le parc, espace nuit composé de 3 chambres, dont 2 avec dressing, salle de bains, WC séparé. La propriété bénéficie d'une cave et d'une place de parking. Des travaux récents d'embellissement ont été initié, la cuisine restera à aménager.  Si vous souhaitez visiter ce bien ou en découvrir d'autres, n'hésitez pas à contacter Grasteau Immobilier. Bon choix pour une famille.

Ville : Mans
Département : Sarthe
Région : Pays de la Loire
Code postal : 72000
Coordonnées : 47.989783, 0.200027
Total : 175 810€
Prix d'acquisition : 127 000€
Travaux : 38 650€
Valeur du bien : 165 650€
Frais de notaire : 10 160€
Coût estimé : 10 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 87.7m²
Loyer prédit : 10.32€/m²/mois
Fourchette : 8.24€ - 12.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 905€/mois
Loyer annuel estimé : 10859€/an
Fourchette totale : 723€ - 1133€/mois
Fourchette annuelle : 8671€ - 13598€/an
Rentabilité brute :6.18%
Fourchette de rentabilité :4.93% - 7.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 849,38 €/m²
Basé sur :352 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :162 190 €
Prix d'achat :127 000 €
Décote à l'achat :-35 190€ (-21.7%)
Marge achat-revente :-13 620€ (-8.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :175 810€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :870,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :51,28€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 922,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 413,67€
Coût de l'assurance :15 383,37€
Taxe foncière : 1 085,86€/an
Soit par mois : 90,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 904,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 012,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-107,63€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 295 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 88 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Aménagement
Aménagement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine à rénover
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 650 €(441 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6500€ = 6500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Aménagement cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 30€/m² = 900€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mans (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 905 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 859 €/an
Calcul : 905 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 902 €/an
Base de calcul : Emprunt de 175 810 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 615 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 086 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 650 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 253 €
Revenus locatifs : +10 859 €
Charges déductibles : -46 253 €
Résultat foncier Année 1 : -35 394 €(Déficit de 35 394 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 994 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 603 €/an
Revenus locatifs : +10 859 €
Charges déductibles : -7 603 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 256 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13994.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 127 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 82 550 €(65% de 127 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 002 €/an
Calcul : 82 550 € × 3,636% = 3 002 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 859 €46 258 €5 907 €-35 400 €21 400 €14 000 €14 000 €
211 076 €7 452 €5 750 €3 624 €--10 375 €
311 297 €7 289 €5 588 €4 008 €--6 367 €
411 523 €7 121 €5 420 €4 402 €--1 966 €
511 754 €6 948 €5 247 €4 806 €---
611 989 €6 768 €5 067 €5 221 €---
712 229 €6 582 €4 881 €5 646 €---
812 473 €6 390 €4 689 €6 083 €---
912 723 €6 191 €4 490 €6 532 €---
1012 977 €5 985 €4 284 €6 992 €---
1113 237 €5 772 €4 071 €7 464 €---
1213 501 €5 552 €3 851 €7 949 €---
1313 771 €5 324 €3 623 €8 447 €---
1414 047 €5 088 €3 387 €8 958 €---
1514 328 €4 845 €3 143 €9 483 €---
1614 614 €4 592 €2 891 €10 022 €---
1714 907 €4 331 €2 630 €10 575 €---
1815 205 €4 061 €2 360 €11 143 €---
1915 509 €3 782 €2 081 €11 727 €---
2015 819 €3 493 €1 792 €12 326 €---
2116 135 €3 194 €1 493 €12 941 €---
2216 458 €2 885 €1 183 €13 573 €---
2316 787 €2 565 €863 €14 223 €---
2417 123 €2 234 €532 €14 889 €---
2517 465 €1 891 €190 €15 574 €---
TOTAL347 806 €166 594 €85 414 €181 212 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 181 212 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 859 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 280 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 280 €-6 420 €+8 700 €
2+2 280 €0 €+2 280 €
3+2 280 €0 €+2 280 €
4+2 280 €0 €+2 280 €
5+2 280 €+852 €+1 428 €
6+2 280 €+1 566 €+714 €
7+2 280 €+1 694 €+586 €
8+2 280 €+1 825 €+455 €
9+2 280 €+1 959 €+321 €
10+2 280 €+2 098 €+182 €
11+2 280 €+2 239 €+41 €
12+2 280 €+2 385 €-105 €
13+2 280 €+2 534 €-254 €
14+2 280 €+2 688 €-408 €
15+2 280 €+2 845 €-565 €
16+2 280 €+3 007 €-727 €
17+2 280 €+3 173 €-893 €
18+2 280 €+3 343 €-1 063 €
19+2 280 €+3 518 €-1 238 €
20+2 280 €+3 698 €-1 418 €
21+2 280 €+3 882 €-1 602 €
22+2 280 €+4 072 €-1 792 €
23+2 280 €+4 267 €-1 987 €
24+2 280 €+4 467 €-2 187 €
25+2 280 €+4 672 €-2 392 €
Total+57 000 €+54 364 €+2 636 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 197 jours
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