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Maison à vendre

VilleMoustey (40)
Surface160m²
Coût Total294 180€
Loyer Annuel25 032€
Rentabilité8.51%
Cashflow/mois+355€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 232 000 €
Surface : 160 m²
Prix au m² : 1 450 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4 chambres, Entrée séparée

Dans le bourg de MOUSTEY, visitez cette maison de charme, dans une impasse; chauffage central gaz, double vitrage pvc, tout à l'égout, une très bonne base pour un projet familial. Vous serez séduits par ses volumes et ses grandes chambres. dont une en rez de chaussée. Une entrée distibue salon, salle manger et cuisine. A l'étage, un pallier dessert les trois autres chambres dont une avec accès direct à la salle d'eau Terrain clis d'environ 550m² visitez la au plus vite.

Ville : Moustey
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40410
Coordonnées : 44.380969, -0.762395
Total : 294 180€
Prix d'acquisition : 232 000€
Travaux : 43 620€
Valeur du bien : 275 620€
Frais de notaire : 18 560€
Coût estimé : 18 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 160m²
Loyer prédit : 13.04€/m²/mois
Fourchette : 10.43€ - 16.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 2086€/mois
Loyer annuel estimé : 25032€/an
Fourchette totale : 1669€ - 2608€/mois
Fourchette annuelle : 20025€ - 31291€/an
Rentabilité brute :8.51%
Fourchette de rentabilité :6.81% - 10.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 174,58 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :347 933 €
Prix d'achat :232 000 €
Décote à l'achat :-115 933€ (-33.3%)
Marge achat-revente :53 753€ (15.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :294 180€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 436,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :85,80€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 522,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :136 829,05€
Coût de l'assurance :25 740,75€
Taxe foncière : 2 503,19€/an
Soit par mois : 208,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 085,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 731,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :354,90€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 164 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 160 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise à jour du système de chauffage central au gaz
Quantité: 1 système pour 160 m²
Raison: DPE D - Maison - Assurer le bon fonctionnement du chauffage
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et entretien des fenêtres en double vitrage PVC
Quantité: nombre de fenêtres à estimer selon surface
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, réfection des murs et du sol
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du sol
Quantité: 38 m² (20 m² + 18 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement des murs et du sol dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 620 €(273 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:9 600€
    Isolation toiture/combles: 160 m² × 60€/m² = 9600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:6 000€
    Remplacement système chauffage central gaz: 1 système × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 8 m² × 1500€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 140€
    Peinture murs salon: 38 m² × 30€/m² = 1140€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:2 880€
    Rafraîchissement chambres: 48 m² × 60€/m² = 2880€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Moustey (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 15 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 086 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 032 €/an
Calcul : 2 086 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 495 €/an
Base de calcul : Emprunt de 294 180 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 030 €/an
Calcul : 86 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 503 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 620 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 648 €
Revenus locatifs : +25 032 €
Charges déductibles : -56 648 €
Résultat foncier Année 1 : -31 616 €(Déficit de 31 616 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 216 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 028 €/an
Revenus locatifs : +25 032 €
Charges déductibles : -13 028 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 004 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10215.98 € reporté.
Prix d'achat du bien : 232 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 150 800 €(65% de 232 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 484 €/an
Calcul : 150 800 € × 3,636% = 5 484 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 032 €56 657 €9 504 €-31 625 €21 400 €10 225 €10 225 €
225 533 €12 780 €9 248 €12 752 €---
326 043 €12 515 €8 982 €13 528 €---
426 564 €12 241 €8 708 €14 323 €---
527 095 €11 958 €8 425 €15 138 €---
627 637 €11 665 €8 132 €15 972 €---
728 190 €11 363 €7 830 €16 827 €---
828 754 €11 050 €7 518 €17 703 €---
929 329 €10 728 €7 195 €18 601 €---
1029 915 €10 394 €6 861 €19 521 €---
1130 514 €10 050 €6 517 €20 464 €---
1231 124 €9 694 €6 161 €21 430 €---
1331 747 €9 326 €5 793 €22 421 €---
1432 381 €8 946 €5 413 €23 435 €---
1533 029 €8 553 €5 021 €24 476 €---
1633 690 €8 148 €4 615 €25 542 €---
1734 363 €7 729 €4 196 €26 635 €---
1835 051 €7 296 €3 763 €27 755 €---
1935 752 €6 848 €3 316 €28 903 €---
2036 467 €6 386 €2 853 €30 081 €---
2137 196 €5 909 €2 376 €31 288 €---
2237 940 €5 415 €1 882 €32 525 €---
2338 699 €4 905 €1 372 €33 794 €---
2439 473 €4 379 €846 €35 094 €---
2540 262 €3 834 €302 €36 428 €---
TOTAL801 780 €268 770 €136 829 €533 011 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 533 011 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 032 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 257 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 257 €-6 420 €+11 677 €
2+5 257 €+758 €+4 499 €
3+5 257 €+4 058 €+1 199 €
4+5 257 €+4 297 €+960 €
5+5 257 €+4 541 €+716 €
6+5 257 €+4 792 €+465 €
7+5 257 €+5 048 €+209 €
8+5 257 €+5 311 €-54 €
9+5 257 €+5 580 €-323 €
10+5 257 €+5 856 €-599 €
11+5 257 €+6 139 €-882 €
12+5 257 €+6 429 €-1 172 €
13+5 257 €+6 726 €-1 469 €
14+5 257 €+7 031 €-1 774 €
15+5 257 €+7 343 €-2 086 €
16+5 257 €+7 663 €-2 406 €
17+5 257 €+7 990 €-2 733 €
18+5 257 €+8 327 €-3 070 €
19+5 257 €+8 671 €-3 414 €
20+5 257 €+9 024 €-3 767 €
21+5 257 €+9 386 €-4 129 €
22+5 257 €+9 757 €-4 500 €
23+5 257 €+10 138 €-4 881 €
24+5 257 €+10 528 €-5 271 €
25+5 257 €+10 928 €-5 671 €
Total+131 425 €+159 903 €+-28 478 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
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