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Maison familliale aux encheres

Bien expiré
VilleLencouacq (40)
Surface179m²
Coût Total234 440€
Loyer Annuel18 617€
Rentabilité7.94%
Cashflow/mois+182€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 185 000 €
Surface : 179 m²
Prix au m² : 1 033,52 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison a vendre au plus offrant. prix de départ 185 000e. début des enchères le 19 février 2026 au matin et fin des enchères le 19 mars 2026 a 21h. juste prévoir un crépis et aménagement extérieur. A découvrir sur la commune de Lencouacq sur un terrain de 1760m2 entièrement rénovée a l'intérieur. La maison se compose d'une belle pièce a vivre de 47m2 avec sa cheminée équipée d'un insert, d'une grande cuisine aménagée indépendante avec son arrière cuisine. coté nuit, vous trouverez au rez de chaussée d'une belle suite parentale avec son dressing et sa salle d'eau, a l'étage vous trouverez 3 belles chambres dont une de plus de 20m2, une salle de bain avec douche , baignoire et un wc indépendant. Une terrasse couverte de 16m2 complète la maison. Sur le terrain vous trouverez une belle grange de 78m2 Idéale pour une famille avec ses grands espaces. Situé a 30 mn de mont de Marsan,25 mn de Captieux, 10mn de Roquefort et 5 mn de l'A65

Ville : Lencouacq
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40120
Coordonnées : 44.097450, -0.402970
Total : 234 440€
Prix d'acquisition : 185 000€
Travaux : 34 640€
Valeur du bien : 219 640€
Frais de notaire : 14 800€
Coût estimé : 14 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 179m²
Loyer prédit : 8.67€/m²/mois
Fourchette : 6.91€ - 10.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 1551€/mois
Loyer annuel estimé : 18617€/an
Fourchette totale : 1237€ - 1946€/mois
Fourchette annuelle : 14842€ - 23351€/an
Rentabilité brute :7.94%
Fourchette de rentabilité :6.33% - 9.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :234 440€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 143,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :70,33€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 214,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :108 670,90€
Coût de l'assurance :21 099,60€
Taxe foncière : 1 861,65€/an
Soit par mois : 155,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 551,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 369,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :182,20€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Gros œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Crépis
Application d'un crépis extérieur pour la finition de la façade
Quantité: surface totale à estimer
Raison: Prévu dans la description pour l'aménagement extérieur
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: 1 salle de bain (environ 10 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 640 €(194 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Gros œuvre - Crépis:14 440€
    Crépis extérieur: 179 m² × 80€/m² = 14320€, Main d'œuvre: 120€
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10 m² × 1000€/m² = 10000€ (incluant baignoire, douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 45 m² × 80€/m² = 3600€ (pose comprise)
  • Chambres - Peinture:3 600€
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 80€/m² = 3600€
  • Électricité générale - Mise aux normes:3 000€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique = 3000€ (incluant vérification et mise aux normes)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Lencouacq (coefficient 0.9 appliqué pour les prix). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 551 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 617 €/an
Calcul : 1 551 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 544 €/an
Base de calcul : Emprunt de 234 440 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 844 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 862 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 640 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 889 €
Revenus locatifs : +18 617 €
Charges déductibles : -44 889 €
Résultat foncier Année 1 : -26 273 €(Déficit de 26 273 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 15 573 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 249 €/an
Revenus locatifs : +18 617 €
Charges déductibles : -10 249 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 367 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 15572.74 € reporté.
Prix d'achat du bien : 185 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 120 250 €(65% de 185 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 373 €/an
Calcul : 120 250 € × 3,636% = 4 373 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 617 €44 897 €7 551 €-26 280 €10 700 €15 580 €15 580 €
218 989 €10 052 €7 347 €8 936 €--6 644 €
319 369 €9 841 €7 136 €9 527 €---
419 756 €9 623 €6 918 €10 133 €---
520 151 €9 398 €6 692 €10 753 €---
620 554 €9 165 €6 460 €11 389 €---
720 965 €8 925 €6 219 €12 040 €---
821 385 €8 677 €5 971 €12 708 €---
921 812 €8 420 €5 714 €13 392 €---
1022 248 €8 155 €5 449 €14 093 €---
1122 693 €7 881 €5 176 €14 812 €---
1223 147 €7 598 €4 893 €15 549 €---
1323 610 €7 306 €4 600 €16 304 €---
1424 082 €7 004 €4 298 €17 078 €---
1524 564 €6 692 €3 986 €17 872 €---
1625 055 €6 370 €3 664 €18 685 €---
1725 556 €6 037 €3 331 €19 519 €---
1826 068 €5 693 €2 987 €20 375 €---
1926 589 €5 338 €2 632 €21 251 €---
2027 121 €4 971 €2 265 €22 150 €---
2127 663 €4 591 €1 886 €23 072 €---
2228 216 €4 200 €1 494 €24 017 €---
2328 781 €3 795 €1 089 €24 986 €---
2429 356 €3 377 €671 €25 979 €---
2529 943 €2 945 €239 €26 999 €---
TOTAL596 292 €210 952 €108 671 €385 340 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 385 340 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 617 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 909 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 909 €-3 210 €+7 119 €
2+3 909 €0 €+3 909 €
3+3 909 €+865 €+3 044 €
4+3 909 €+3 040 €+869 €
5+3 909 €+3 226 €+683 €
6+3 909 €+3 417 €+492 €
7+3 909 €+3 612 €+297 €
8+3 909 €+3 812 €+97 €
9+3 909 €+4 018 €-109 €
10+3 909 €+4 228 €-319 €
11+3 909 €+4 444 €-535 €
12+3 909 €+4 665 €-756 €
13+3 909 €+4 891 €-982 €
14+3 909 €+5 124 €-1 215 €
15+3 909 €+5 362 €-1 453 €
16+3 909 €+5 606 €-1 697 €
17+3 909 €+5 856 €-1 947 €
18+3 909 €+6 112 €-2 203 €
19+3 909 €+6 375 €-2 466 €
20+3 909 €+6 645 €-2 736 €
21+3 909 €+6 921 €-3 012 €
22+3 909 €+7 205 €-3 296 €
23+3 909 €+7 496 €-3 587 €
24+3 909 €+7 794 €-3 885 €
25+3 909 €+8 100 €-4 191 €
Total+97 725 €+115 602 €+-17 877 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 234 jours
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