Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement 2 pièces 55 m²

Bien expiré
VilleRomans-sur-Isère (26)
Surface55m²
Coût Total95 600€
Loyer Annuel8 028€
Rentabilité8.40%
Cashflow/mois+69€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 40 000 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 727,27 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 55 m² - EXCLUSIVITE

Réf 5098 ROMANS-SUR-ISÈRE -SPECIAL INVESTISSEUR DANS PETITE COPROPRIETE GRAND T1 BIS VENDU LOUE - 55 M² - Il se décompose ainsi : Une entrée avec coin bureau - Une pièce principale de 27 m² ( séjour + espace nuit) - Cuisine 13 M² - Une salle d'eau avec WC - Chauffage individuel électrique - VENDU LOUE bail du 15/11/2001 - Loyer hors charges : 322.43 euros A VISITER EXCLUSIVEMENT AVEC L'AGENCE VIC IMMOBILIER AU [Coordonnées masquées]

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : 5098-5606957 Date de réalisation du diagnostic : 25/01/2022 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 13 Charges prévisionnelles annuelles : 480 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 830 € et 2 540 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2023 (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Romans-sur-Isère
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26100
Coordonnées : 45.060860, 5.029940
Total : 95 600€
Prix d'acquisition : 40 000€
Travaux : 52 400€
Valeur du bien : 92 400€
Frais de notaire : 3 200€
Coût estimé : 3 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55m²
Loyer prédit : 12.16€/m²/mois
Fourchette : 9.29€ - 15.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 669€/mois
Loyer annuel estimé : 8028€/an
Fourchette totale : 511€ - 876€/mois
Fourchette annuelle : 6131€ - 10512€/an
Rentabilité brute :8.40%
Fourchette de rentabilité :6.41% - 11.00%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :95 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :466,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :27,09€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 493,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 313,84€
Coût de l'assurance :8 126,00€
Taxe foncière : 802,78€/an
Soit par mois : 66,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 40,00€/mois
Soit par an : 480,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 668,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 600,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :68,62€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique individuel
Quantité: 1 système pour 55 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, remplacement de l'électroménager si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé, nécessite rénovation lourde
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 salon (environ 27 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé, nécessite rénovation lourde

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 400 €(953 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation lourde chambres: 20 m² × 300€/m² = 6000€ (incluant peinture, électricité, revêtement et main d'œuvre)
  • Salon:8 100€
    Rénovation lourde salon: 27 m² × 300€/m² = 8100€ (incluant peinture, électricité, revêtement et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Romans-sur-Isère (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 669 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 028 €/an
Calcul : 669 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 076 €/an
Base de calcul : Emprunt de 95 600 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 325 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 803 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 480 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 084 €
Revenus locatifs : +8 028 €
Charges déductibles : -57 084 €
Résultat foncier Année 1 : -49 056 €(Déficit de 49 056 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 656 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 684 €/an
Revenus locatifs : +8 028 €
Charges déductibles : -4 684 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 344 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27656.19 € reporté.
Prix d'achat du bien : 40 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 26 000 €(65% de 40 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 945 €/an
Calcul : 26 000 € × 3,636% = 945 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 028 €57 087 €3 079 €-49 059 €21 400 €27 659 €27 659 €
28 188 €4 604 €2 996 €3 585 €--24 075 €
38 352 €4 518 €2 910 €3 834 €--20 240 €
48 519 €4 429 €2 821 €4 090 €--16 150 €
58 690 €4 337 €2 729 €4 353 €--11 797 €
68 863 €4 242 €2 634 €4 621 €--7 176 €
79 041 €4 144 €2 536 €4 897 €--2 279 €
89 221 €4 043 €2 435 €5 179 €---
99 406 €3 938 €2 330 €5 468 €---
109 594 €3 830 €2 222 €5 764 €---
119 786 €3 718 €2 110 €6 068 €---
129 982 €3 603 €1 995 €6 379 €---
1310 181 €3 484 €1 876 €6 697 €---
1410 385 €3 361 €1 753 €7 024 €---
1510 592 €3 233 €1 626 €7 359 €---
1610 804 €3 102 €1 494 €7 702 €---
1711 020 €2 966 €1 358 €8 054 €---
1811 241 €2 826 €1 218 €8 415 €---
1911 466 €2 681 €1 073 €8 784 €---
2011 695 €2 531 €924 €9 163 €---
2111 929 €2 377 €769 €9 552 €---
2212 167 €2 217 €609 €9 950 €---
2312 411 €2 052 €444 €10 359 €---
2412 659 €1 882 €274 €10 777 €---
2512 912 €1 705 €98 €11 207 €---
TOTAL257 132 €136 909 €44 314 €120 223 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 120 223 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 028 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 686 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 686 €-6 420 €+8 106 €
2+1 686 €0 €+1 686 €
3+1 686 €0 €+1 686 €
4+1 686 €0 €+1 686 €
5+1 686 €0 €+1 686 €
6+1 686 €0 €+1 686 €
7+1 686 €0 €+1 686 €
8+1 686 €+870 €+816 €
9+1 686 €+1 640 €+46 €
10+1 686 €+1 729 €-43 €
11+1 686 €+1 820 €-134 €
12+1 686 €+1 914 €-228 €
13+1 686 €+2 009 €-323 €
14+1 686 €+2 107 €-421 €
15+1 686 €+2 208 €-522 €
16+1 686 €+2 311 €-625 €
17+1 686 €+2 416 €-730 €
18+1 686 €+2 524 €-838 €
19+1 686 €+2 635 €-949 €
20+1 686 €+2 749 €-1 063 €
21+1 686 €+2 866 €-1 180 €
22+1 686 €+2 985 €-1 299 €
23+1 686 €+3 108 €-1 422 €
24+1 686 €+3 233 €-1 547 €
25+1 686 €+3 362 €-1 676 €
Total+42 150 €+36 067 €+6 083 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 255 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →