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Appartement 4 pièces 124 m²

Bien expiré
VilleMende (48)
Surface125m²
Coût Total196 700€
Loyer Annuel13 542€
Rentabilité6.88%
Cashflow/mois+0€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 125 000 €
Surface : 125 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 124 m²

Situé en plein centre-ville de Mende, en Lozère, au premier étage d'une petite copropriété, découvrez ce bel appartement T4 d'environ 124 m². Baigné de lumière et bénéficiant d'un emplacement privilégié à proximité immédiate des commerces et des services, il est actuellement loué, garantissant une rentabilité immédiate. Ses beaux volumes et sa situation centrale en font une opportunité idéale pour un investissement. Votre conseiller immobilier ORPI Lozère Olivier MALGOIRE Référence agence : 5825

Ville : Mende
Département : Lozère
Région : Occitanie
Code postal : 48000
Coordonnées : 44.518730, 3.500480
Total : 196 700€
Prix d'acquisition : 125 000€
Travaux : 61 700€
Valeur du bien : 186 700€
Frais de notaire : 10 000€
Coût estimé : 10 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 125m²
Loyer prédit : 9.03€/m²/mois
Fourchette : 7.16€ - 11.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 1128€/mois
Loyer annuel estimé : 13542€/an
Fourchette totale : 895€ - 1423€/mois
Fourchette annuelle : 10736€ - 17081€/an
Rentabilité brute :6.88%
Fourchette de rentabilité :5.46% - 8.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :196 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :959,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :55,73€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 015,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 177,13€
Coût de l'assurance :16 719,50€
Taxe foncière : 1 354,19€/an
Soit par mois : 112,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 128,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 128,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :0,32€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant adapté à l'appartement
Quantité: 1 système pour 125 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 12 fenêtres (estimation 1 fenêtre par 10m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour l'eau chaude sanitaire
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo et WC
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 50 m² total)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 700 €(494 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 500€ = 12 500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 600€ = 7200€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20 000€ = 20 000€ (fourniture et pose, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12 000€ = 12 000€ (fourniture et pose, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 32 m² × 60€/m² = 1920€, Main d'œuvre: 480€
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 32 m² × 50€/m² = 1600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:2 500€
    Peinture murs et plafonds salon: 50 m² × 50€/m² = 2500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mende (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 128 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 542 €/an
Calcul : 1 128 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 329 €/an
Base de calcul : Emprunt de 196 700 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 669 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 354 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 052 €
Revenus locatifs : +13 542 €
Charges déductibles : -70 052 €
Résultat foncier Année 1 : -56 510 €(Déficit de 56 510 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 110 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 352 €/an
Revenus locatifs : +13 542 €
Charges déductibles : -8 352 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 190 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35110.28 € reporté.
Prix d'achat du bien : 125 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 250 €(65% de 125 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 955 €/an
Calcul : 81 250 € × 3,636% = 2 955 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 542 €70 058 €6 335 €-56 517 €21 400 €35 117 €35 117 €
213 813 €8 187 €6 164 €5 626 €--29 491 €
314 089 €8 010 €5 987 €6 079 €--23 412 €
414 371 €7 827 €5 804 €6 544 €--16 868 €
514 658 €7 638 €5 615 €7 020 €--9 848 €
614 951 €7 443 €5 420 €7 509 €--2 339 €
715 250 €7 241 €5 218 €8 009 €---
815 555 €7 033 €5 010 €8 523 €---
915 867 €6 817 €4 795 €9 049 €---
1016 184 €6 595 €4 572 €9 589 €---
1116 508 €6 365 €4 342 €10 142 €---
1216 838 €6 128 €4 105 €10 710 €---
1317 174 €5 883 €3 860 €11 292 €---
1417 518 €5 629 €3 606 €11 889 €---
1517 868 €5 368 €3 345 €12 501 €---
1618 226 €5 097 €3 074 €13 128 €---
1718 590 €4 818 €2 795 €13 772 €---
1818 962 €4 529 €2 507 €14 433 €---
1919 341 €4 231 €2 208 €15 110 €---
2019 728 €3 923 €1 900 €15 805 €---
2120 123 €3 605 €1 582 €16 517 €---
2220 525 €3 277 €1 254 €17 249 €---
2320 936 €2 937 €914 €17 999 €---
2421 354 €2 586 €563 €18 768 €---
2521 781 €2 224 €201 €19 558 €---
TOTAL433 753 €203 451 €91 177 €230 301 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 230 301 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 542 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 844 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 844 €-6 420 €+9 264 €
2+2 844 €0 €+2 844 €
3+2 844 €0 €+2 844 €
4+2 844 €0 €+2 844 €
5+2 844 €0 €+2 844 €
6+2 844 €0 €+2 844 €
7+2 844 €+1 701 €+1 143 €
8+2 844 €+2 557 €+287 €
9+2 844 €+2 715 €+129 €
10+2 844 €+2 877 €-33 €
11+2 844 €+3 043 €-199 €
12+2 844 €+3 213 €-369 €
13+2 844 €+3 388 €-544 €
14+2 844 €+3 567 €-723 €
15+2 844 €+3 750 €-906 €
16+2 844 €+3 938 €-1 094 €
17+2 844 €+4 132 €-1 288 €
18+2 844 €+4 330 €-1 486 €
19+2 844 €+4 533 €-1 689 €
20+2 844 €+4 741 €-1 897 €
21+2 844 €+4 955 €-2 111 €
22+2 844 €+5 175 €-2 331 €
23+2 844 €+5 400 €-2 556 €
24+2 844 €+5 630 €-2 786 €
25+2 844 €+5 867 €-3 023 €
Total+71 100 €+69 090 €+2 010 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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