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Appartement à vendre

VilleLibourne (33)
Surface137m²
Coût Total309 280€
Loyer Annuel20 089€
Rentabilité6.50%
Cashflow/mois-135€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 236 000 €
Surface : 137 m²
Prix au m² : 1 722,63 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/3 étage, Salle de bain, Cuisine équipée, 6 chambres, Entrée séparée, calme, Exposition ouest

Libourne- centre Dans immeuble en pierre, Appartement de type T5 de 137 m² env. au 3 ème étage comprenant entrée avec placards, cuisine équipée ouverte salon- séjour et mezzanine, une chambre, salle d'eau et mezzanine, 2 autres chambres , bureau, salle de bains,2 wc.

Copropriété de 8 lots (Pas de procédure en cours).

Ville : Libourne
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33500
Coordonnées : 44.914580, -0.245700
Total : 309 280€
Prix d'acquisition : 236 000€
Travaux : 54 400€
Valeur du bien : 290 400€
Frais de notaire : 18 880€
Coût estimé : 18 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 137m²
Loyer prédit : 12.22€/m²/mois
Fourchette : 9.97€ - 14.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 1674€/mois
Loyer annuel estimé : 20089€/an
Fourchette totale : 1366€ - 2051€/mois
Fourchette annuelle : 16394€ - 24617€/an
Rentabilité brute :6.50%
Fourchette de rentabilité :5.30% - 7.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 394,8 €/m²
Basé sur :124 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :328 088 €
Prix d'achat :236 000 €
Décote à l'achat :-92 088€ (-28.1%)
Marge achat-revente :18 808€ (5.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :309 280€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 551,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :90,21€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 641,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :156 214,40€
Coût de l'assurance :27 062,00€
Taxe foncière : 2 008,91€/an
Soit par mois : 167,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 674,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 809,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-135,17€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 137 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 - Sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres
Raison: État 3/5 - Mise aux normes nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger souhaitable
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le couloir
Quantité: 1 couloir (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 - Couloir nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 400 €(397 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant pose et main d'œuvre)
  • Menuiseries:14 000€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 1000€ = 14000€ (incluant pose et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant pose et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant plomberie, électricité, carrelage et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (incluant pose et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Électricité:7 200€
    Mise aux normes électricité: 6 chambres × 1200€ = 7200€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces - Peinture:400€
    Peinture murs et plafonds couloir: 10 m² × 40€/m² = 400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Libourne (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 674 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 089 €/an
Calcul : 1 674 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 751 €/an
Base de calcul : Emprunt de 309 280 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 082 €/an
Calcul : 90 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 009 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 68 242 €
Revenus locatifs : +20 089 €
Charges déductibles : -68 242 €
Résultat foncier Année 1 : -48 153 €(Déficit de 48 153 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 753 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 842 €/an
Revenus locatifs : +20 089 €
Charges déductibles : -13 842 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 247 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26752.83 € reporté.
Prix d'achat du bien : 236 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 153 400 €(65% de 236 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 578 €/an
Calcul : 153 400 € × 3,636% = 5 578 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 089 €68 252 €10 761 €-48 163 €21 400 €26 763 €26 763 €
220 491 €13 571 €10 480 €6 920 €--19 843 €
320 901 €13 280 €10 188 €7 621 €--12 222 €
421 319 €12 978 €9 887 €8 341 €--3 881 €
521 745 €12 666 €9 574 €9 079 €---
622 180 €12 342 €9 251 €9 838 €---
722 624 €12 007 €8 916 €10 617 €---
823 076 €11 660 €8 568 €11 416 €---
923 538 €11 300 €8 209 €12 237 €---
1024 008 €10 928 €7 836 €13 081 €---
1124 489 €10 542 €7 451 €13 947 €---
1224 978 €10 142 €7 051 €14 836 €---
1325 478 €9 729 €6 637 €15 749 €---
1425 987 €9 300 €6 209 €16 687 €---
1526 507 €8 856 €5 765 €17 651 €---
1627 037 €8 396 €5 305 €18 641 €---
1727 578 €7 920 €4 828 €19 658 €---
1828 130 €7 426 €4 335 €20 703 €---
1928 692 €6 915 €3 824 €21 777 €---
2029 266 €6 386 €3 295 €22 880 €---
2129 851 €5 838 €2 746 €24 014 €---
2230 448 €5 270 €2 179 €25 178 €---
2331 057 €4 682 €1 590 €26 376 €---
2431 679 €4 073 €981 €27 606 €---
2532 312 €3 442 €350 €28 870 €---
TOTAL643 460 €287 899 €156 214 €355 561 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 355 561 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 089 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 219 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 219 €-6 420 €+10 639 €
2+4 219 €0 €+4 219 €
3+4 219 €0 €+4 219 €
4+4 219 €0 €+4 219 €
5+4 219 €+1 559 €+2 660 €
6+4 219 €+2 951 €+1 268 €
7+4 219 €+3 185 €+1 034 €
8+4 219 €+3 425 €+794 €
9+4 219 €+3 671 €+548 €
10+4 219 €+3 924 €+295 €
11+4 219 €+4 184 €+35 €
12+4 219 €+4 451 €-232 €
13+4 219 €+4 725 €-506 €
14+4 219 €+5 006 €-787 €
15+4 219 €+5 295 €-1 076 €
16+4 219 €+5 592 €-1 373 €
17+4 219 €+5 897 €-1 678 €
18+4 219 €+6 211 €-1 992 €
19+4 219 €+6 533 €-2 314 €
20+4 219 €+6 864 €-2 645 €
21+4 219 €+7 204 €-2 985 €
22+4 219 €+7 554 €-3 335 €
23+4 219 €+7 913 €-3 694 €
24+4 219 €+8 282 €-4 063 €
25+4 219 €+8 661 €-4 442 €
Total+105 475 €+106 668 €+-1 193 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 42 jours
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