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Appartement 5 pièces 108 m²

Bien expiré
VilleBoulogne-sur-Mer (62)
Surface108m²
Coût Total169 216€
Loyer Annuel12 698€
Rentabilité7.50%
Cashflow/mois+65€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 117 700 €
Surface : 108 m²
Prix au m² : 1 089,81 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 5 pièces 108 m²

Situé dans la charmante ville côtière de Boulogne-sur-Mer, connue pour son port pittoresque, ses plages de sable fin et son riche patrimoine culturel, Boulogne-sur-Mer est une ville dynamique proposant toutes les commodités nécessaires au quotidien, telles que des commerces, des écoles et des espaces verts, tout en étant à proximité des transports en commun facilitant les déplacements. Les habitants pourront également profiter d'une vie culturelle et artisanale animée, ainsi que d'une atmosphère conviviale.

Cet appartement de 108 m² à rafraîchir, se distingue par ses 5 pièces, dont 3 chambres offrant confort et espace à ses occupants. Idéal pour une famille ou un couple en quête de tranquillité, ce bien dispose d'une surface habitable généreuse permettant d'aménager des espaces de vie harmonieux. Lumineux, l'appartement saura séduire par ses nombreuses possibilités de rafraîchissement.

Le bien comprend 2 lots, et il est situé dans une copropriété de 5 lots (il n'y a pas de charges courantes liées à la copropriété et le syndicat des copropriétaires ne fait pas l'objet d'une procédure citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 117 700 € Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Aurélie MAYOLLE, Tél. : [Coordonnées masquées], E-mail : [Coordonnées masquées] - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Arras sous le numéro 942802943

Surface : 108 m² Non soumis au DPE

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 5

Consommation énergie primaire : NS kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Boulogne-sur-Mer
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62200
Coordonnées : 50.722640, 1.601454
Total : 169 216€
Prix d'acquisition : 117 700€
Travaux : 42 100€
Valeur du bien : 159 800€
Frais de notaire : 9 416€
Coût estimé : 9 416€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 108m²
Loyer prédit : 9.80€/m²/mois
Fourchette : 7.87€ - 12.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 1058€/mois
Loyer annuel estimé : 12698€/an
Fourchette totale : 850€ - 1318€/mois
Fourchette annuelle : 10196€ - 15814€/an
Rentabilité brute :7.50%
Fourchette de rentabilité :6.03% - 9.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 576,44 €/m²
Basé sur :298 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :170 255 €
Prix d'achat :117 700 €
Décote à l'achat :-52 555€ (-30.9%)
Marge achat-revente :1 039€ (0.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :169 216€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :838,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :49,35€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 887,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 210,11€
Coût de l'assurance :14 806,40€
Taxe foncière : 1 269,80€/an
Soit par mois : 105,82€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 058,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 993,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :64,91€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 108 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 108 m²
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 supposé - cuisine à rénover entièrement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la robinetterie et peinture des murs
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Réparation des murs et peinture dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs en mauvais état nécessitant des travaux

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 100 €(390 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:800€
    Rafraîchissement salle de bain: 1 salle de bain × 800€ = 800€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Boulogne-sur-Mer. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés à la région avec un coefficient de 0.9 appliqué.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 058 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 698 €/an
Calcul : 1 058 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 680 €/an
Base de calcul : Emprunt de 169 216 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 592 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 270 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 642 €
Revenus locatifs : +12 698 €
Charges déductibles : -49 642 €
Résultat foncier Année 1 : -36 944 €(Déficit de 36 944 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 544 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 542 €/an
Revenus locatifs : +12 698 €
Charges déductibles : -7 542 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 156 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15544.20 € reporté.
Prix d'achat du bien : 117 700 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 505 €(65% de 117 700 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 782 €/an
Calcul : 76 505 € × 3,636% = 2 782 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 698 €49 648 €5 686 €-36 950 €21 400 €15 550 €15 550 €
212 952 €7 397 €5 535 €5 555 €--9 994 €
313 211 €7 241 €5 378 €5 970 €--4 024 €
413 475 €7 079 €5 217 €6 396 €---
513 745 €6 912 €5 050 €6 833 €---
614 020 €6 739 €4 877 €7 281 €---
714 300 €6 560 €4 698 €7 740 €---
814 586 €6 375 €4 513 €8 211 €---
914 878 €6 183 €4 321 €8 694 €---
1015 175 €5 985 €4 123 €9 190 €---
1115 479 €5 780 €3 918 €9 698 €---
1215 788 €5 568 €3 706 €10 220 €---
1316 104 €5 349 €3 487 €10 755 €---
1416 426 €5 122 €3 260 €11 304 €---
1516 755 €4 888 €3 025 €11 867 €---
1617 090 €4 645 €2 783 €12 445 €---
1717 432 €4 393 €2 531 €13 038 €---
1817 780 €4 134 €2 272 €13 647 €---
1918 136 €3 865 €2 003 €14 271 €---
2018 499 €3 587 €1 724 €14 912 €---
2118 869 €3 299 €1 437 €15 570 €---
2219 246 €3 001 €1 139 €16 245 €---
2319 631 €2 693 €831 €16 938 €---
2420 024 €2 374 €512 €17 649 €---
2520 424 €2 045 €183 €18 379 €---
TOTAL406 722 €170 862 €82 210 €235 860 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 235 860 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 698 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 667 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 667 €-6 420 €+9 087 €
2+2 667 €0 €+2 667 €
3+2 667 €0 €+2 667 €
4+2 667 €+712 €+1 955 €
5+2 667 €+2 050 €+617 €
6+2 667 €+2 184 €+483 €
7+2 667 €+2 322 €+345 €
8+2 667 €+2 463 €+204 €
9+2 667 €+2 608 €+59 €
10+2 667 €+2 757 €-90 €
11+2 667 €+2 910 €-243 €
12+2 667 €+3 066 €-399 €
13+2 667 €+3 227 €-560 €
14+2 667 €+3 391 €-724 €
15+2 667 €+3 560 €-893 €
16+2 667 €+3 734 €-1 067 €
17+2 667 €+3 911 €-1 244 €
18+2 667 €+4 094 €-1 427 €
19+2 667 €+4 281 €-1 614 €
20+2 667 €+4 474 €-1 807 €
21+2 667 €+4 671 €-2 004 €
22+2 667 €+4 873 €-2 206 €
23+2 667 €+5 081 €-2 414 €
24+2 667 €+5 295 €-2 628 €
25+2 667 €+5 514 €-2 847 €
Total+66 675 €+70 758 €+-4 083 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 196 jours
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