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Appartement 5 pièces 108 m²

VilleBoulogne-sur-Mer (62)
Surface108
Coût Total169 216
Loyer Annuel12 698
Rentabilité7.50%
Cashflow/mois+65
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 117 700 €
Surface : 108 m²
Prix au m² : 1 089,81 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 5 pièces 108 m²

Situé dans la charmante ville côtière de Boulogne-sur-Mer, connue pour son port pittoresque, ses plages de sable fin et son riche patrimoine culturel, Boulogne-sur-Mer est une ville dynamique proposant toutes les commodités nécessaires au quotidien, telles que des commerces, des écoles et des espaces verts, tout en étant à proximité des transports en commun facilitant les déplacements. Les habitants pourront également profiter d'une vie culturelle et artisanale animée, ainsi que d'une atmosphère conviviale.

Cet appartement de 108 m² à rafraîchir, se distingue par ses 5 pièces, dont 3 chambres offrant confort et espace à ses occupants. Idéal pour une famille ou un couple en quête de tranquillité, ce bien dispose d'une surface habitable généreuse permettant d'aménager des espaces de vie harmonieux. Lumineux, l'appartement saura séduire par ses nombreuses possibilités de rafraîchissement.

Le bien comprend 2 lots, et il est situé dans une copropriété de 5 lots (il n'y a pas de charges courantes liées à la copropriété et le syndicat des copropriétaires ne fait pas l'objet d'une procédure citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 117 700 € Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Aurélie MAYOLLE, Tél. : [Coordonnées masquées], E-mail : [Coordonnées masquées] - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Arras sous le numéro 942802943

Surface : 108 m² Non soumis au DPE

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 5

Consommation énergie primaire : NS kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Boulogne-sur-Mer
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62200
Coordonnées : 50.722640, 1.601454
Total : 169 216
Prix d'acquisition : 117 700
Travaux : 42 100
Valeur du bien : 159 800
Frais de notaire : 9 416
Coût estimé : 9 416
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 108
Loyer prédit : 9.80€/m²/mois
Fourchette : 7.87€ - 12.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 1058€/mois
Loyer annuel estimé : 12698€/an
Fourchette totale : 850€ - 1318€/mois
Fourchette annuelle : 10196€ - 15814€/an
Rentabilité brute :7.50%
Fourchette de rentabilité :6.03% - 9.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 576,44 €/m²
Basé sur :298 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :170 255
Prix d'achat :117 700
Décote à l'achat :-52 555 (-30.9%)
Marge achat-revente :1 039€ (0.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :169 216
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :838,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :49,35€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 887,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 210,11
Coût de l'assurance :14 806,40
Taxe foncière : 1 269,80€/an
Soit par mois : 105,82€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 058,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 993,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :64,91€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 108 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 108 m²
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 supposé - cuisine à rénover entièrement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la robinetterie et peinture des murs
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Réparation des murs et peinture dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs en mauvais état nécessitant des travaux

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 100(390 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 800
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine:18 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:800
    Rafraîchissement salle de bain: 1 salle de bain × 800€ = 800€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres:1 800
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salon:1 200
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Boulogne-sur-Mer. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés à la région avec un coefficient de 0.9 appliqué.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 058 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 698 €/an
Calcul : 1 058 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 680 €/an
Base de calcul : Emprunt de 169 216 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 592 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 270 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 100
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 642
Revenus locatifs : +12 698
Charges déductibles : -49 642
Résultat foncier Année 1 : -36 944(Déficit de 36 944 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 544
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 542 €/an
Revenus locatifs : +12 698
Charges déductibles : -7 542
Résultat foncier Années 2+ : 5 156 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15544.20 € reporté.
Prix d'achat du bien : 117 700
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 505(65% de 117 700 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 782 €/an
Calcul : 76 505 € × 3,636% = 2 782
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 69849 6485 686-36 95021 400 €15 550 €15 550 €
212 9527 3975 5355 555--9 994 €
313 2117 2415 3785 970--4 024 €
413 4757 0795 2176 396---
513 7456 9125 0506 833---
614 0206 7394 8777 281---
714 3006 5604 6987 740---
814 5866 3754 5138 211---
914 8786 1834 3218 694---
1015 1755 9854 1239 190---
1115 4795 7803 9189 698---
1215 7885 5683 70610 220---
1316 1045 3493 48710 755---
1416 4265 1223 26011 304---
1516 7554 8883 02511 867---
1617 0904 6452 78312 445---
1717 4324 3932 53113 038---
1817 7804 1342 27213 647---
1918 1363 8652 00314 271---
2018 4993 5871 72414 912---
2118 8693 2991 43715 570---
2219 2463 0011 13916 245---
2319 6312 69383116 938---
2420 0242 37451217 649---
2520 4242 04518318 379---
TOTAL406 722170 86282 210235 86021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 235 860
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 698 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 667 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 667-6 420+9 087
2+2 6670+2 667
3+2 6670+2 667
4+2 667+712+1 955
5+2 667+2 050+617
6+2 667+2 184+483
7+2 667+2 322+345
8+2 667+2 463+204
9+2 667+2 608+59
10+2 667+2 757-90
11+2 667+2 910-243
12+2 667+3 066-399
13+2 667+3 227-560
14+2 667+3 391-724
15+2 667+3 560-893
16+2 667+3 734-1 067
17+2 667+3 911-1 244
18+2 667+4 094-1 427
19+2 667+4 281-1 614
20+2 667+4 474-1 807
21+2 667+4 671-2 004
22+2 667+4 873-2 206
23+2 667+5 081-2 414
24+2 667+5 295-2 628
25+2 667+5 514-2 847
Total+66 675+70 758+-4 083
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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