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Appartement sur donzenac

Bien expiré
VilleDonzenac (19)
Surface98m²
Coût Total153 412€
Loyer Annuel8 604€
Rentabilité5.61%
Cashflow/mois-170€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 108 900 €
Surface : 98 m²
Prix au m² : 1 111,22 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 98 m², 5 pièces, Cave

Exclusivité Faureimmo / Un Appartement situé dans le centre ville de Donzenac avec une belle hauteur sous plafond et le charme de l'ancien comprenant salon/séjour, cuisine, trois chambres, salle d'eau, wc, cave. Contact : [Coordonnées masquées].

Ville : Donzenac
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19270
Coordonnées : 45.227210, 1.522930
Total : 153 412€
Prix d'acquisition : 108 900€
Travaux : 35 800€
Valeur du bien : 144 700€
Frais de notaire : 8 712€
Coût estimé : 8 712€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 98m²
Loyer prédit : 7.32€/m²/mois
Fourchette : 5.63€ - 9.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 717€/mois
Loyer annuel estimé : 8604€/an
Fourchette totale : 552€ - 931€/mois
Fourchette annuelle : 6626€ - 11173€/an
Rentabilité brute :5.61%
Fourchette de rentabilité :4.32% - 7.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 368,28 €/m²
Basé sur :22 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :134 091 €
Prix d'achat :108 900 €
Décote à l'achat :-25 191€ (-18.8%)
Marge achat-revente :-19 321€ (-14.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :153 412€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :770,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :44,75€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 815,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 734,15€
Coût de l'assurance :13 423,55€
Taxe foncière : 860,41€/an
Soit par mois : 71,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 717,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 886,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-169,92€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière gaz à condensation) pour remplacer un ancien système
Quantité: 1 système pour 98 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur 98 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un ancien cumulus électrique
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise à jour de l'électroménager si nécessaire
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé, nécessite mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - chambres nécessitent un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 50 m² total)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 800 €(365 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Remplacement chaudière gaz à condensation: 1 système × 5500€ = 5500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 000€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète (10 m²) × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:1 800€
    Peinture murs et plafonds 3 chambres (36 m²): 36 m² × 50€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon (50 m²): 50 m² × 20€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Donzenac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 717 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 604 €/an
Calcul : 717 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 348 €/an
Base de calcul : Emprunt de 153 412 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 537 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 860 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 545 €
Revenus locatifs : +8 604 €
Charges déductibles : -42 545 €
Résultat foncier Année 1 : -33 941 €(Déficit de 33 941 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 541 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 745 €/an
Revenus locatifs : +8 604 €
Charges déductibles : -6 745 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 859 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12541.05 € reporté.
Prix d'achat du bien : 108 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 785 €(65% de 108 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 574 €/an
Calcul : 70 785 € × 3,636% = 2 574 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 604 €42 550 €5 353 €-33 946 €21 400 €12 546 €12 546 €
28 776 €6 611 €5 213 €2 166 €--10 380 €
38 952 €6 466 €5 069 €2 486 €--7 895 €
49 131 €6 316 €4 919 €2 815 €--5 080 €
59 313 €6 161 €4 763 €3 153 €--1 927 €
69 500 €6 000 €4 603 €3 500 €---
79 690 €5 833 €4 436 €3 856 €---
89 883 €5 661 €4 263 €4 223 €---
910 081 €5 482 €4 085 €4 599 €---
1010 283 €5 297 €3 900 €4 986 €---
1110 488 €5 105 €3 708 €5 383 €---
1210 698 €4 906 €3 509 €5 792 €---
1310 912 €4 701 €3 303 €6 212 €---
1411 130 €4 487 €3 090 €6 643 €---
1511 353 €4 266 €2 869 €7 086 €---
1611 580 €4 038 €2 640 €7 542 €---
1711 812 €3 801 €2 403 €8 011 €---
1812 048 €3 555 €2 158 €8 493 €---
1912 289 €3 301 €1 904 €8 988 €---
2012 535 €3 038 €1 640 €9 497 €---
2112 785 €2 765 €1 367 €10 021 €---
2213 041 €2 482 €1 085 €10 559 €---
2313 302 €2 189 €792 €11 113 €---
2413 568 €1 886 €489 €11 682 €---
2513 839 €1 572 €174 €12 267 €---
TOTAL275 593 €148 468 €77 734 €127 125 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 127 125 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 604 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 807 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 807 €-6 420 €+8 227 €
2+1 807 €0 €+1 807 €
3+1 807 €0 €+1 807 €
4+1 807 €0 €+1 807 €
5+1 807 €0 €+1 807 €
6+1 807 €+472 €+1 335 €
7+1 807 €+1 157 €+650 €
8+1 807 €+1 267 €+540 €
9+1 807 €+1 380 €+427 €
10+1 807 €+1 496 €+311 €
11+1 807 €+1 615 €+192 €
12+1 807 €+1 738 €+69 €
13+1 807 €+1 863 €-56 €
14+1 807 €+1 993 €-186 €
15+1 807 €+2 126 €-319 €
16+1 807 €+2 263 €-456 €
17+1 807 €+2 403 €-596 €
18+1 807 €+2 548 €-741 €
19+1 807 €+2 696 €-889 €
20+1 807 €+2 849 €-1 042 €
21+1 807 €+3 006 €-1 199 €
22+1 807 €+3 168 €-1 361 €
23+1 807 €+3 334 €-1 527 €
24+1 807 €+3 505 €-1 698 €
25+1 807 €+3 680 €-1 873 €
Total+45 175 €+38 138 €+7 037 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 104 jours
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