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Dans bourg thermal

VilleÉvaux-les-Bains (23)
Surface84
Coût Total126 520
Loyer Annuel6 711
Rentabilité5.30%
Cashflow/mois-150
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 61 500 €
Surface : 84 m²
Prix au m² : 732,14 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Dans bourg thermal - En Creuse- dans un bourg thermal- tous commerces MAISON  de 84 m² le tout sur  88m²-  Au rez-de-chaussée : entrée, cuisine, salle à manger, salle de bain avec WC. Au premier étage: palier,  trois chambres Grenier aménageable. Cours, chaufferie Chauffage central électrique Toiture tuiles en bon état  Tout à l'égout  Electricité à remettre aux normes  Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix hors frais de notaire, d'enregistrement et de publicité foncière. Renseignements et visites: Agence Immobilière TRANSAXIA 1, place de la République  23700 AUZANCES   -  tél.: [Coordonnées masquées]/ [Coordonnées masquées]  -  bien visible sur  "[URL masquée pour votre sécurité]"  Yves EMPSON et  Alexandra BONGIOANNI    Agent commercial immatriculé au R.S.A.C de Guéret sous le numéro 752 942 284                                                                             RCS : Guéret A 801 899 774 Transaxia AUZANCES, EMPSON Yves et BONGIOANNI Alexandra (EI) « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques www.georisques.gouv.fr ». Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Évaux-les-Bains
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23110
Coordonnées : 46.129932, 2.523045
Total : 126 520
Prix d'acquisition : 61 500
Travaux : 60 100
Valeur du bien : 121 600
Frais de notaire : 4 920
Coût estimé : 4 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84
Loyer prédit : 6.66€/m²/mois
Fourchette : 5.18€ - 8.56€/m²/mois
Loyer total estimé : 559€/mois
Loyer annuel estimé : 6711€/an
Fourchette totale : 435€ - 719€/mois
Fourchette annuelle : 5223€ - 8624€/an
Rentabilité brute :5.30%
Fourchette de rentabilité :4.13% - 6.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :812,4 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :68 241
Prix d'achat :61 500
Décote à l'achat :-6 741 (-9.9%)
Marge achat-revente :-58 279€ (-85.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :126 520
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :617,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :35,85€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 653,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 847,00
Coût de l'assurance :10 754,20
Taxe foncière : 671,15€/an
Soit par mois : 55,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 559,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 709,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-150,38€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central électrique ancien
Quantité: 1 système pour 84 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage et la plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le couloir et la salle à manger
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - couloir et salle à manger nécessitent un rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale dans toute la maison
Quantité: 1 installation
Raison: Électricité à remettre aux normes - sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 100(715 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 000
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces - Peinture:1 000
    Peinture murs et plafonds couloir et salle à manger: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:8 000
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Évaux-les-Bains (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GE(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 26 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 559 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 711 €/an
Calcul : 559 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 084 €/an
Base de calcul : Emprunt de 126 520 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 430 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 671 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 100
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 285
Revenus locatifs : +6 711
Charges déductibles : -65 285
Résultat foncier Année 1 : -58 573(Déficit de 58 573 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 173
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 185 €/an
Revenus locatifs : +6 711
Charges déductibles : -5 185
Résultat foncier Années 2+ : 1 527 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37173.46 € reporté.
Prix d'achat du bien : 61 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 975(65% de 61 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 454 €/an
Calcul : 39 975 € × 3,636% = 1 454
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 71165 2894 088-58 57721 400 €37 177 €37 177 €
26 8465 0793 9771 767--35 410 €
36 9834 9643 8632 018--33 392 €
47 1224 8473 7452 276--31 116 €
57 2654 7253 6232 540--28 576 €
67 4104 5993 4982 811--25 765 €
77 5584 4693 3683 089--22 676 €
87 7094 3343 2333 375--19 301 €
97 8644 1963 0943 668--15 633 €
108 0214 0522 9513 969--11 664 €
118 1813 9042 8034 277--7 387 €
128 3453 7512 6504 594---
138 5123 5932 4924 919---
148 6823 4292 3285 253---
158 8563 2612 1595 595---
169 0333 0861 9855 947---
179 2132 9061 8056 308---
189 3982 7201 6186 678---
199 5862 5271 4267 058---
209 7772 3281 2277 449---
219 9732 1231 0227 850---
2210 1721 9118108 262---
2310 3761 6925908 684---
2410 5831 4653649 118---
2510 7951 2311309 564---
TOTAL214 971146 48058 84768 49121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 68 491
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 711 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 409 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 409-6 420+7 829
2+1 4090+1 409
3+1 4090+1 409
4+1 4090+1 409
5+1 4090+1 409
6+1 4090+1 409
7+1 4090+1 409
8+1 4090+1 409
9+1 4090+1 409
10+1 4090+1 409
11+1 4090+1 409
12+1 409+1 378+31
13+1 409+1 476-67
14+1 409+1 576-167
15+1 409+1 679-270
16+1 409+1 784-375
17+1 409+1 892-483
18+1 409+2 003-594
19+1 409+2 118-709
20+1 409+2 235-826
21+1 409+2 355-946
22+1 409+2 478-1 069
23+1 409+2 605-1 196
24+1 409+2 735-1 326
25+1 409+2 869-1 460
Total+35 225+22 763+12 462
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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