Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Dans bourg thermal

Bien expiré
VilleÉvaux-les-Bains (23)
Surface84m²
Coût Total126 520€
Loyer Annuel6 711€
Rentabilité5.30%
Cashflow/mois-150€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 61 500 €
Surface : 84 m²
Prix au m² : 732,14 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Dans bourg thermal - En Creuse- dans un bourg thermal- tous commerces MAISON  de 84 m² le tout sur  88m²-  Au rez-de-chaussée : entrée, cuisine, salle à manger, salle de bain avec WC. Au premier étage: palier,  trois chambres Grenier aménageable. Cours, chaufferie Chauffage central électrique Toiture tuiles en bon état  Tout à l'égout  Electricité à remettre aux normes  Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix hors frais de notaire, d'enregistrement et de publicité foncière. Renseignements et visites: Agence Immobilière TRANSAXIA 1, place de la République  23700 AUZANCES   -  tél.: [Coordonnées masquées]/ [Coordonnées masquées]  -  bien visible sur  "[URL masquée pour votre sécurité]"  Yves EMPSON et  Alexandra BONGIOANNI    Agent commercial immatriculé au R.S.A.C de Guéret sous le numéro 752 942 284                                                                             RCS : Guéret A 801 899 774 Transaxia AUZANCES, EMPSON Yves et BONGIOANNI Alexandra (EI) « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques www.georisques.gouv.fr ». Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Évaux-les-Bains
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23110
Coordonnées : 46.129932, 2.523045
Total : 126 520€
Prix d'acquisition : 61 500€
Travaux : 60 100€
Valeur du bien : 121 600€
Frais de notaire : 4 920€
Coût estimé : 4 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84m²
Loyer prédit : 6.66€/m²/mois
Fourchette : 5.18€ - 8.56€/m²/mois
Loyer total estimé : 559€/mois
Loyer annuel estimé : 6711€/an
Fourchette totale : 435€ - 719€/mois
Fourchette annuelle : 5223€ - 8624€/an
Rentabilité brute :5.30%
Fourchette de rentabilité :4.13% - 6.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :812,4 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :68 241 €
Prix d'achat :61 500 €
Décote à l'achat :-6 741€ (-9.9%)
Marge achat-revente :-58 279€ (-85.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :126 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :617,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :35,85€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 653,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 847,00€
Coût de l'assurance :10 754,20€
Taxe foncière : 671,15€/an
Soit par mois : 55,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 559,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 709,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-150,38€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central électrique ancien
Quantité: 1 système pour 84 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage et la plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le couloir et la salle à manger
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - couloir et salle à manger nécessitent un rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale dans toute la maison
Quantité: 1 installation
Raison: Électricité à remettre aux normes - sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 100 €(715 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds couloir et salle à manger: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:8 000€
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Évaux-les-Bains (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 26 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 559 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 711 €/an
Calcul : 559 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 084 €/an
Base de calcul : Emprunt de 126 520 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 430 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 671 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 285 €
Revenus locatifs : +6 711 €
Charges déductibles : -65 285 €
Résultat foncier Année 1 : -58 573 €(Déficit de 58 573 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 173 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 185 €/an
Revenus locatifs : +6 711 €
Charges déductibles : -5 185 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 527 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37173.46 € reporté.
Prix d'achat du bien : 61 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 975 €(65% de 61 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 454 €/an
Calcul : 39 975 € × 3,636% = 1 454 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 711 €65 289 €4 088 €-58 577 €21 400 €37 177 €37 177 €
26 846 €5 079 €3 977 €1 767 €--35 410 €
36 983 €4 964 €3 863 €2 018 €--33 392 €
47 122 €4 847 €3 745 €2 276 €--31 116 €
57 265 €4 725 €3 623 €2 540 €--28 576 €
67 410 €4 599 €3 498 €2 811 €--25 765 €
77 558 €4 469 €3 368 €3 089 €--22 676 €
87 709 €4 334 €3 233 €3 375 €--19 301 €
97 864 €4 196 €3 094 €3 668 €--15 633 €
108 021 €4 052 €2 951 €3 969 €--11 664 €
118 181 €3 904 €2 803 €4 277 €--7 387 €
128 345 €3 751 €2 650 €4 594 €---
138 512 €3 593 €2 492 €4 919 €---
148 682 €3 429 €2 328 €5 253 €---
158 856 €3 261 €2 159 €5 595 €---
169 033 €3 086 €1 985 €5 947 €---
179 213 €2 906 €1 805 €6 308 €---
189 398 €2 720 €1 618 €6 678 €---
199 586 €2 527 €1 426 €7 058 €---
209 777 €2 328 €1 227 €7 449 €---
219 973 €2 123 €1 022 €7 850 €---
2210 172 €1 911 €810 €8 262 €---
2310 376 €1 692 €590 €8 684 €---
2410 583 €1 465 €364 €9 118 €---
2510 795 €1 231 €130 €9 564 €---
TOTAL214 971 €146 480 €58 847 €68 491 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 68 491 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 711 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 409 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 409 €-6 420 €+7 829 €
2+1 409 €0 €+1 409 €
3+1 409 €0 €+1 409 €
4+1 409 €0 €+1 409 €
5+1 409 €0 €+1 409 €
6+1 409 €0 €+1 409 €
7+1 409 €0 €+1 409 €
8+1 409 €0 €+1 409 €
9+1 409 €0 €+1 409 €
10+1 409 €0 €+1 409 €
11+1 409 €0 €+1 409 €
12+1 409 €+1 378 €+31 €
13+1 409 €+1 476 €-67 €
14+1 409 €+1 576 €-167 €
15+1 409 €+1 679 €-270 €
16+1 409 €+1 784 €-375 €
17+1 409 €+1 892 €-483 €
18+1 409 €+2 003 €-594 €
19+1 409 €+2 118 €-709 €
20+1 409 €+2 235 €-826 €
21+1 409 €+2 355 €-946 €
22+1 409 €+2 478 €-1 069 €
23+1 409 €+2 605 €-1 196 €
24+1 409 €+2 735 €-1 326 €
25+1 409 €+2 869 €-1 460 €
Total+35 225 €+22 763 €+12 462 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 163 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →