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Maison 8 pièces 195 m²

Bien expiré
VilleLocmalo (56)
Surface195
Coût Total255 092
Loyer Annuel19 519
Rentabilité7.65%
Cashflow/mois+128
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 174 900 €
Surface : 195 m²
Prix au m² : 896,92 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 8
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 8 pièces 195 m²

Locmalo - Une propriété au cœur d’un village tranquille, deux maisons en pierres sous ardoises autour d’un jardin à l’abri des regards. De la rénovation à prévoir et de nombreuses possibilités pour les amoureux de la pierre. Une première maison en pierres avec planchers bois articulée sur 3 niveaux et une véranda donnant sur le jardin. Une longère authentique avec une toiture ardoise récente. Une grande pièce de vie avec cheminée et cuisine aménagée, une salle d’eau avec wc au rez-de-chaussée puis deux chambres à l’étage. Une pièce annexe de 25 m² au sol avec un grenier au-dessus. Le tout sur un terrain de 539 m² avec petite annexe. Tout à l’égout. Beaucoup de potentiel ! Maison de famille, gîte, locatif. Un lieu à découvrir et à faire revivre au gré de vos projets ! Sextant France - Isabelle Botuha agent basé à BAUD - [Coordonnées masquées] - Plus d'informations sur [URL masquée pour votre sécurité] réf. 24582 Honoraires : 4,11 % TTC inclus charge acquéreur (168 000 € hors honoraires) Agent commercial

Surface : 195 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 22/10/2019

Consommation énergie primaire : 0 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Locmalo
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56160
Coordonnées : 48.053500, -3.205540
Total : 255 092
Prix d'acquisition : 174 900
Travaux : 66 200
Valeur du bien : 241 100
Frais de notaire : 13 992
Coût estimé : 13 992
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 195
Loyer prédit : 8.34€/m²/mois
Fourchette : 6.37€ - 10.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 1627€/mois
Loyer annuel estimé : 19519€/an
Fourchette totale : 1242€ - 2131€/mois
Fourchette annuelle : 14903€ - 25566€/an
Rentabilité brute :7.65%
Fourchette de rentabilité :5.84% - 10.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :255 092
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 263,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :72,28€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 335,69€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :123 931,20
Coût de l'assurance :21 682,82
Taxe foncière : 1 951,93€/an
Soit par mois : 162,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 626,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 498,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :128,26€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
0
Source : Déduit de la consommationConfiance : Moyenne
Consommation d'énergie primaire indiquée comme 0 kWh/m²/an, ce qui peut être interprété comme une passoire énergétique.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 195 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 195 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 24 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable sans accord copropriété, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et vérification de l'électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 1 salon (environ 50 m² estimé)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé, nécessite rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 200(339 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 700
    Isolation toiture/combles: 195 m² × 60€/m² = 11700€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:9 600
    Fenêtres double vitrage: 24 fenêtres × 400€ = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:10 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation lourde:5 400
    Rénovation chambres: 30 m² × 180€/m² = 5400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rénovation lourde:8 500
    Rénovation salon: 50 m² × 170€/m² = 8500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Locmalo (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 34 300✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 627 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 519 €/an
Calcul : 1 627 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 563 €/an
Base de calcul : Emprunt de 255 092 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 867 €/an
Calcul : 72 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 952 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 77 582
Revenus locatifs : +19 519
Charges déductibles : -77 582
Résultat foncier Année 1 : -58 063(Déficit de 58 063 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 663
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 382 €/an
Revenus locatifs : +19 519
Charges déductibles : -11 382
Résultat foncier Années 2+ : 8 137 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36662.79 € reporté.
Prix d'achat du bien : 174 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 113 685(65% de 174 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 134 €/an
Calcul : 113 685 € × 3,636% = 4 134
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 51977 5908 571-58 07121 400 €36 671 €36 671 €
219 91011 1638 3438 747--27 924 €
320 30810 9278 1089 381--18 543 €
420 71410 6847 86410 030--8 513 €
521 12810 4327 61210 697---
621 55110 1717 35211 380---
721 9829 9017 08212 081---
822 4229 6226 80312 799---
922 8709 3346 51413 536---
1023 3279 0356 21614 292---
1123 7948 7265 90715 068---
1224 2708 4075 58715 863---
1324 7558 0765 25716 679---
1425 2507 7344 91517 516---
1525 7557 3804 56118 375---
1626 2707 0144 19519 256---
1726 7966 6353 81620 160---
1827 3326 2443 42421 088---
1927 8785 8383 01922 040---
2028 4365 4192 60023 017---
2129 0054 9852 16624 020---
2229 5854 5361 71725 048---
2330 1764 0721 25326 104---
2430 7803 59277227 188---
2531 3963 09527628 301---
TOTAL625 209260 612123 931364 59721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 364 597
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 519 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 099 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 099-6 420+10 519
2+4 0990+4 099
3+4 0990+4 099
4+4 0990+4 099
5+4 099+655+3 444
6+4 099+3 414+685
7+4 099+3 624+475
8+4 099+3 840+259
9+4 099+4 061+38
10+4 099+4 288-189
11+4 099+4 520-421
12+4 099+4 759-660
13+4 099+5 004-905
14+4 099+5 255-1 156
15+4 099+5 513-1 414
16+4 099+5 777-1 678
17+4 099+6 048-1 949
18+4 099+6 326-2 227
19+4 099+6 612-2 513
20+4 099+6 905-2 806
21+4 099+7 206-3 107
22+4 099+7 515-3 416
23+4 099+7 831-3 732
24+4 099+8 156-4 057
25+4 099+8 490-4 391
Total+102 475+109 379+-6 904
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 145 jours
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