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Achat : Maison Montmorillon (86500)

Bien expiré
VilleMontmorillon (86)
Surface232m²
Coût Total197 270€
Loyer Annuel24 088€
Rentabilité12.21%
Cashflow/mois+786€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 128 000 €
Surface : 232 m²
Prix au m² : 551,72 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 8
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 232 m², 8 pièces, 5 chambres, 3 salles de bain, 362 m² de terrain, Cheminée, Cave, Parquet, 1 garage, 1 place de parking

Maison À Vendre sur Montmorillon. Vous êtes à la recherche d’une maison spacieuse située à Montmorillon, à quelques pas du centre-ville et de la gare ?

Venez découvrir cette propriété de 232 m², qui fut autrefois divisée en trois appartements et qui offre aujourd’hui de nombreuses possibilités : résidence familiale, investissement locatif ou création de plusieurs logements.

Au rez-de-chaussée, une entrée dessert un espace de plain-pied comprenant une cuisine, un salon, une pièce pouvant faire office de chambre ou de bureau, une arrière-cuisine ainsi que deux salles d’eau avec WC. Plusieurs accès permettent de rejoindre le jardinet.

Au premier étage, vous trouverez une salle à manger, deux chambres, une salle de bains, un WC indépendant, une arrière-cuisine ainsi qu’un grenier.

Le deuxième étage se compose de deux chambres, d’un bureau et d’un grenier aménageable selon vos envies.

La maison dispose également d’une cave.

Vous rêvez d’une grange et d’un garage en plein centre de Montmorillon ? Cette maison répondra à vos attentes. Elle bénéficie de deux granges : la première, non accessible en véhicule, offre un beau potentiel d’agrandissement ou de création de logements et ou d’atelier.

La seconde permet de stationner plusieurs véhicules et peut également servir d’atelier ou d’espace de stockage.

Les amateurs d’ancien seront séduits par son parquet en bois authentique, ses moulures, sa cuisine atypique et l’ensemble des éléments de caractère qui rappellent l’histoire de cette demeure.

Côté technique, la maison est raccordée au tout-à-l’égout. Elle est équipée de deux chaudières au gaz, dont une récente. La fibre est disponible dans la rue.

La majorité des ouvertures est en simple vitrage et la maison nécessite un important rafraîchissement. Un bien plein de charme et de potentiel, idéal pour un projet familial ou d’investissement. Une visite s’impose

Ville : Montmorillon
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86500
Coordonnées : 46.425850, 0.868780
Total : 197 270€
Prix d'acquisition : 128 000€
Travaux : 59 030€
Valeur du bien : 187 030€
Frais de notaire : 10 240€
Coût estimé : 10 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 232m²
Loyer prédit : 8.65€/m²/mois
Fourchette : 6.88€ - 10.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 2007€/mois
Loyer annuel estimé : 24088€/an
Fourchette totale : 1597€ - 2523€/mois
Fourchette annuelle : 19166€ - 30276€/an
Rentabilité brute :12.21%
Fourchette de rentabilité :9.72% - 15.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :901,56 €/m²
Basé sur :88 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :209 162 €
Prix d'achat :128 000 €
Décote à l'achat :-81 162€ (-38.8%)
Marge achat-revente :11 892€ (5.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :197 270€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :971,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :49,32€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 021,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :94 264,48€
Coût de l'assurance :14 795,25€
Taxe foncière : 2 408,84€/an
Soit par mois : 200,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 007,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 221,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :785,53€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 232 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer les chaudières au gaz anciennes
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres en simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 29 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs)
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, léger rafraîchissement recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds, vérification de l'électroménager
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 030 €(254 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:13 920€
    Isolation combles: 232 m² × 60€/m² = 13920€ (prix moyen), Main d'œuvre incluse
  • Chauffage:11 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11000€ = 11000€ (prix moyen), Main d'œuvre incluse
  • Menuiseries:17 400€
    Fenêtres double vitrage: 29 fenêtres × 600€ = 17400€ (prix moyen), Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:7 750€
    Rénovation chambres: 75 m² × 60€/m² = 4500€ (revêtement sol), Peinture murs: 75 m² × 30€/m² = 2250€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:600€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:360€
    Peinture cuisine: 12 m² × 30€/m² = 360€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montmorillon (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 42 320€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 007 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 088 €/an
Calcul : 2 007 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 524 €/an
Base de calcul : Emprunt de 197 270 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 592 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 409 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 030 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 68 555 €
Revenus locatifs : +24 088 €
Charges déductibles : -68 555 €
Résultat foncier Année 1 : -44 466 €(Déficit de 44 466 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 066 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 525 €/an
Revenus locatifs : +24 088 €
Charges déductibles : -9 525 €
Résultat foncier Années 2+ : 14 564 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23066.19 € reporté.
Prix d'achat du bien : 128 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 200 €(65% de 128 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 025 €/an
Calcul : 83 200 € × 3,636% = 3 025 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 088 €68 561 €6 530 €-44 473 €21 400 €23 073 €23 073 €
224 570 €9 356 €6 356 €15 214 €--7 859 €
325 062 €9 176 €6 175 €15 886 €---
425 563 €8 989 €5 989 €16 574 €---
526 074 €8 796 €5 796 €17 278 €---
626 596 €8 597 €5 596 €17 999 €---
727 127 €8 390 €5 390 €18 737 €---
827 670 €8 177 €5 176 €19 493 €---
928 223 €7 956 €4 956 €20 267 €---
1028 788 €7 728 €4 728 €21 060 €---
1129 364 €7 492 €4 492 €21 871 €---
1229 951 €7 248 €4 248 €22 702 €---
1330 550 €6 996 €3 996 €23 554 €---
1431 161 €6 735 €3 735 €24 425 €---
1531 784 €6 466 €3 465 €25 318 €---
1632 420 €6 187 €3 186 €26 233 €---
1733 068 €5 899 €2 898 €27 170 €---
1833 730 €5 601 €2 600 €28 129 €---
1934 404 €5 292 €2 292 €29 112 €---
2035 092 €4 974 €1 973 €30 119 €---
2135 794 €4 644 €1 643 €31 150 €---
2236 510 €4 303 €1 302 €32 207 €---
2337 240 €3 951 €950 €33 289 €---
2437 985 €3 586 €586 €34 399 €---
2538 745 €3 210 €209 €35 535 €---
TOTAL771 558 €228 311 €94 264 €543 247 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 543 247 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 088 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 059 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 059 €-6 420 €+11 479 €
2+5 059 €0 €+5 059 €
3+5 059 €+2 408 €+2 651 €
4+5 059 €+4 972 €+87 €
5+5 059 €+5 183 €-124 €
6+5 059 €+5 400 €-341 €
7+5 059 €+5 621 €-562 €
8+5 059 €+5 848 €-789 €
9+5 059 €+6 080 €-1 021 €
10+5 059 €+6 318 €-1 259 €
11+5 059 €+6 561 €-1 502 €
12+5 059 €+6 811 €-1 752 €
13+5 059 €+7 066 €-2 007 €
14+5 059 €+7 328 €-2 269 €
15+5 059 €+7 595 €-2 536 €
16+5 059 €+7 870 €-2 811 €
17+5 059 €+8 151 €-3 092 €
18+5 059 €+8 439 €-3 380 €
19+5 059 €+8 734 €-3 675 €
20+5 059 €+9 036 €-3 977 €
21+5 059 €+9 345 €-4 286 €
22+5 059 €+9 662 €-4 603 €
23+5 059 €+9 987 €-4 928 €
24+5 059 €+10 320 €-5 261 €
25+5 059 €+10 661 €-5 602 €
Total+126 475 €+162 974 €+-36 499 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 71 jours
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