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Achat : Maison Montmorillon (86500)

VilleMontmorillon (86)
Surface232
Coût Total197 270
Loyer Annuel24 088
Rentabilité12.21%
Cashflow/mois+786
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 128 000 €
Surface : 232 m²
Prix au m² : 551,72 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 8
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 232 m², 8 pièces, 5 chambres, 3 salles de bain, 362 m² de terrain, Cheminée, Cave, Parquet, 1 garage, 1 place de parking

Maison À Vendre sur Montmorillon. Vous êtes à la recherche d’une maison spacieuse située à Montmorillon, à quelques pas du centre-ville et de la gare ?

Venez découvrir cette propriété de 232 m², qui fut autrefois divisée en trois appartements et qui offre aujourd’hui de nombreuses possibilités : résidence familiale, investissement locatif ou création de plusieurs logements.

Au rez-de-chaussée, une entrée dessert un espace de plain-pied comprenant une cuisine, un salon, une pièce pouvant faire office de chambre ou de bureau, une arrière-cuisine ainsi que deux salles d’eau avec WC. Plusieurs accès permettent de rejoindre le jardinet.

Au premier étage, vous trouverez une salle à manger, deux chambres, une salle de bains, un WC indépendant, une arrière-cuisine ainsi qu’un grenier.

Le deuxième étage se compose de deux chambres, d’un bureau et d’un grenier aménageable selon vos envies.

La maison dispose également d’une cave.

Vous rêvez d’une grange et d’un garage en plein centre de Montmorillon ? Cette maison répondra à vos attentes. Elle bénéficie de deux granges : la première, non accessible en véhicule, offre un beau potentiel d’agrandissement ou de création de logements et ou d’atelier.

La seconde permet de stationner plusieurs véhicules et peut également servir d’atelier ou d’espace de stockage.

Les amateurs d’ancien seront séduits par son parquet en bois authentique, ses moulures, sa cuisine atypique et l’ensemble des éléments de caractère qui rappellent l’histoire de cette demeure.

Côté technique, la maison est raccordée au tout-à-l’égout. Elle est équipée de deux chaudières au gaz, dont une récente. La fibre est disponible dans la rue.

La majorité des ouvertures est en simple vitrage et la maison nécessite un important rafraîchissement. Un bien plein de charme et de potentiel, idéal pour un projet familial ou d’investissement. Une visite s’impose

Ville : Montmorillon
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86500
Coordonnées : 46.425850, 0.868780
Total : 197 270
Prix d'acquisition : 128 000
Travaux : 59 030
Valeur du bien : 187 030
Frais de notaire : 10 240
Coût estimé : 10 240
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 232
Loyer prédit : 8.65€/m²/mois
Fourchette : 6.88€ - 10.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 2007€/mois
Loyer annuel estimé : 24088€/an
Fourchette totale : 1597€ - 2523€/mois
Fourchette annuelle : 19166€ - 30276€/an
Rentabilité brute :12.21%
Fourchette de rentabilité :9.72% - 15.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :901,56 €/m²
Basé sur :88 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :209 162
Prix d'achat :128 000
Décote à l'achat :-81 162 (-38.8%)
Marge achat-revente :11 892€ (5.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :197 270
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :971,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :49,32€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 021,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :94 264,48
Coût de l'assurance :14 795,25
Taxe foncière : 2 408,84€/an
Soit par mois : 200,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 007,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 221,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :785,53€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 232 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer les chaudières au gaz anciennes
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres en simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 29 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs)
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, léger rafraîchissement recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds, vérification de l'électroménager
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 030(254 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:13 920
    Isolation combles: 232 m² × 60€/m² = 13920€ (prix moyen), Main d'œuvre incluse
  • Chauffage:11 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11000€ = 11000€ (prix moyen), Main d'œuvre incluse
  • Menuiseries:17 400
    Fenêtres double vitrage: 29 fenêtres × 600€ = 17400€ (prix moyen), Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:7 750
    Rénovation chambres: 75 m² × 60€/m² = 4500€ (revêtement sol), Peinture murs: 75 m² × 30€/m² = 2250€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:600
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:360
    Peinture cuisine: 12 m² × 30€/m² = 360€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montmorillon (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 42 320✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 007 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 088 €/an
Calcul : 2 007 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 524 €/an
Base de calcul : Emprunt de 197 270 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 592 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 409 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 030
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 68 555
Revenus locatifs : +24 088
Charges déductibles : -68 555
Résultat foncier Année 1 : -44 466(Déficit de 44 466 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 066
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 525 €/an
Revenus locatifs : +24 088
Charges déductibles : -9 525
Résultat foncier Années 2+ : 14 564 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23066.19 € reporté.
Prix d'achat du bien : 128 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 200(65% de 128 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 025 €/an
Calcul : 83 200 € × 3,636% = 3 025
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 08868 5616 530-44 47321 400 €23 073 €23 073 €
224 5709 3566 35615 214--7 859 €
325 0629 1766 17515 886---
425 5638 9895 98916 574---
526 0748 7965 79617 278---
626 5968 5975 59617 999---
727 1278 3905 39018 737---
827 6708 1775 17619 493---
928 2237 9564 95620 267---
1028 7887 7284 72821 060---
1129 3647 4924 49221 871---
1229 9517 2484 24822 702---
1330 5506 9963 99623 554---
1431 1616 7353 73524 425---
1531 7846 4663 46525 318---
1632 4206 1873 18626 233---
1733 0685 8992 89827 170---
1833 7305 6012 60028 129---
1934 4045 2922 29229 112---
2035 0924 9741 97330 119---
2135 7944 6441 64331 150---
2236 5104 3031 30232 207---
2337 2403 95195033 289---
2437 9853 58658634 399---
2538 7453 21020935 535---
TOTAL771 558228 31194 264543 24721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 543 247
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 088 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 059 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 059-6 420+11 479
2+5 0590+5 059
3+5 059+2 408+2 651
4+5 059+4 972+87
5+5 059+5 183-124
6+5 059+5 400-341
7+5 059+5 621-562
8+5 059+5 848-789
9+5 059+6 080-1 021
10+5 059+6 318-1 259
11+5 059+6 561-1 502
12+5 059+6 811-1 752
13+5 059+7 066-2 007
14+5 059+7 328-2 269
15+5 059+7 595-2 536
16+5 059+7 870-2 811
17+5 059+8 151-3 092
18+5 059+8 439-3 380
19+5 059+8 734-3 675
20+5 059+9 036-3 977
21+5 059+9 345-4 286
22+5 059+9 662-4 603
23+5 059+9 987-4 928
24+5 059+10 320-5 261
25+5 059+10 661-5 602
Total+126 475+162 974+-36 499
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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