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Appartement 5 pièces - 104 m2 - Hôtel de ville La Courneuve

Bien expiré
VilleCourneuve (93)
Surface104
Coût Total303 080
Loyer Annuel21 077
Rentabilité6.95%
Cashflow/mois-30
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 231 000 €
Surface : 104 m²
Prix au m² : 2 221,15 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : sol, Nombre d'égages : 10

M. BHANDARI Ramchandra vous propose ce bel appartement de 5 pièces d’une superficie de 104 m² (hors balcon de 5 m²), idéalement situé en plein centre-ville de La Courneuve. Il se compose d’un spacieux séjour, d’une cuisine indépendante, de quatre chambres, d’une salle de bains, d’une salle d’eau, d’un WC séparé, ainsi que d’une entrée, couloir et dégagement. Vous profiterez également d’un balcon agréable et d’une place de parking en sous-sol. L’immeuble, bien entretenu, date de 1981. Le bien bénéficie d’un emplacement privilégié, à proximité immédiate de la grande bibliothèque, de la mairie, de la Banque Postale, du commissariat de police, ainsi que de nombreux commerces et établissements scolaires, tous accessibles à pied. Côté transports, l’appartement est parfaitement desservi : tramway T1 et arrêt de bus au pied de l’immeuble, gare RER B et future station de métro “Six Routes” à moins de 10 minutes à pied. Enfin, le parc départemental de Seine-Saint-Denis se situe à seulement 15 minutes de marche. Ce bien vous est présenté par Ramchandra Bhandari, votre conseiller indépendant Dr House Immo. - https://www.ledoc.immo/medias/baremes/265.pdf

Ville : Courneuve
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93120
Coordonnées : 48.930074, 2.394349
Total : 303 080
Prix d'acquisition : 231 000
Travaux : 53 600
Valeur du bien : 284 600
Frais de notaire : 18 480
Coût estimé : 18 480
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 104
Loyer prédit : 16.89€/m²/mois
Fourchette : 13.15€ - 21.69€/m²/mois
Loyer total estimé : 1756€/mois
Loyer annuel estimé : 21077€/an
Fourchette totale : 1368€ - 2256€/mois
Fourchette annuelle : 16410€ - 27070€/an
Rentabilité brute :6.95%
Fourchette de rentabilité :5.41% - 8.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 600 €/m²
Basé sur :103 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :270 400
Prix d'achat :231 000
Décote à l'achat :-39 400 (-14.6%)
Marge achat-revente :-32 680€ (-12.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :303 080
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 522,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :88,40€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 610,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :153 571,20
Coût de l'assurance :26 519,50
Taxe foncière : 2 107,68€/an
Soit par mois : 175,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 756,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 786,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-29,81€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 231 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 104 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur 104 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager et réfection plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et réfection plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète (état 3/5)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 600(515 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 400
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 400€
  • Menuiseries:11 500
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€ = 10000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:13 000
    Cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 600
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€, Main d'œuvre: 720€
  • Chambres - Peinture:2 400
    Peinture murs/plafonds: 48 m² × 40€/m² = 1920€, Main d'œuvre: 480€
  • Salon - Peinture:1 200
    Peinture murs/plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 25 400✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 756 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 077 €/an
Calcul : 1 756 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 565 €/an
Base de calcul : Emprunt de 303 080 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 061 €/an
Calcul : 88 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 108 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 334
Revenus locatifs : +21 077
Charges déductibles : -67 334
Résultat foncier Année 1 : -46 257(Déficit de 46 257 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 857
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 734 €/an
Revenus locatifs : +21 077
Charges déductibles : -13 734
Résultat foncier Années 2+ : 7 343 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24856.86 € reporté.
Prix d'achat du bien : 231 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 150 150(65% de 231 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 460 €/an
Calcul : 150 150 € × 3,636% = 5 460
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 07767 34410 575-46 26721 400 €24 867 €24 867 €
221 49813 46810 2998 031--16 836 €
321 92813 18210 0138 746--8 090 €
422 36712 8869 7179 481---
522 81412 5799 41110 235---
623 27012 2619 09311 009---
723 73611 9328 76411 804---
824 21111 5918 42312 619---
924 69511 2388 07013 457---
1025 18910 8727 70414 316---
1125 69210 4937 32515 199---
1226 20610 1016 93216 105---
1326 7309 6946 52617 036---
1427 2659 2736 10517 992---
1527 8108 8375 66818 974---
1628 3678 3855 21619 982---
1728 9347 9174 74821 017---
1829 5137 4324 26322 081---
1930 1036 9293 76123 174---
2030 7056 4093 24024 296---
2131 3195 8702 70125 449---
2231 9455 3112 14326 634---
2332 5844 7331 56427 851---
2433 2364 13496529 102---
2533 9013 51334530 388---
TOTAL675 095286 383153 571388 71221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 388 712
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 077 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 426 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 426-6 420+10 846
2+4 4260+4 426
3+4 4260+4 426
4+4 426+417+4 009
5+4 426+3 071+1 355
6+4 426+3 303+1 123
7+4 426+3 541+885
8+4 426+3 786+640
9+4 426+4 037+389
10+4 426+4 295+131
11+4 426+4 560-134
12+4 426+4 832-406
13+4 426+5 111-685
14+4 426+5 398-972
15+4 426+5 692-1 266
16+4 426+5 995-1 569
17+4 426+6 305-1 879
18+4 426+6 624-2 198
19+4 426+6 952-2 526
20+4 426+7 289-2 863
21+4 426+7 635-3 209
22+4 426+7 990-3 564
23+4 426+8 355-3 929
24+4 426+8 731-4 305
25+4 426+9 116-4 690
Total+110 650+116 614+-5 964
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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